제주지방법원 2026타경10036. 제주 서귀포시 남원읍 위미리에 위치한 사무실·식품제조공장·냉동창고·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자 김봉진이 2023년 6월 소유권을 취득했고, 같은 달 제민신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 이어지다가 제민신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

표면적으로는 근저당과 가압류가 경매로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 2021.04.22 신고된 선순위 임차인이 있습니다. 그 보증금은 20,000,000원이고, 배당 예상액은 0원이므로 매수인이 전액을 부담하는 것으로 계산됩니다. 공장시설의 실제 운용 가능성과 토지·건물 현황도 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 인수 가능

말소기준은 2023.06.09 접수된 을구 6번 제민신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 채무자는 김봉진입니다. 해당 근저당의 공동담보에는 위미리 163-4, 164, 4591-78 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-33호가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 장봉철의 근저당권 300,000,000원과 한국무역보험공사·신한카드·제민신용협동조합·오케이저축은행의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 제주은행 및 제주시농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 2곳, 선순위 보증금 인수

현황조사에서 파악된 법인 점유자는 와이제이컴퍼니 주식회사와 누리컴퍼니 주식회사 두 곳입니다. 신고 시점과 계약조건이 달라 권리관계도 구분해야 합니다.

와이제이컴퍼니 주식회사는 말소기준권리 이전에 신고된 선순위 점유자입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,250,000원이 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 가정하여 배당 0원·매수인 인수 20,000,000원으로 처리했습니다.

누리컴퍼니 주식회사는 신고일이 말소기준권리 이후이므로 현재 확인된 신고일 기준으로는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 정확한 계약관계가 확인되지 않아 점유 및 명도 관련 위험이 남습니다. 이 회사의 보증금을 임의로 0원으로 확정하거나, 확인되지 않은 금액을 인수금에 더하지 않았습니다. 별도의 선행 점유·사업자등록 이력이 있는지도 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득금액을 보라

현재 신건 최저매각가는 1,420,990,880원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 20,000,000원 인수를 반영한 실질취득금액은 1,440,990,880원입니다. 취득세, 명도비용, 수리비, 관리비 등은 여기에 포함되지 않습니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 토지·공장·사무실·냉동창고 및 기계기구가 함께 매각되는 복합 용도 물건입니다. 인근의 실제 매매가격이나 동일 용도 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%의 가정이며 확정 매각가격이 아닙니다. 실질취득금액은 확인된 선순위 보증금 20,000,000원을 전액 인수한다는 가정입니다. 실제 입찰가, 배당 및 임차관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,420,990,880원 가정)

채권액 합계는 1,724,421,725원, 채권자 예상배당 합계는 1,404,380,971원입니다. 부족액은 320,040,754원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용과 배당액은 추정입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 수치이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 특히 신청채권자의 청구액은 896,388,858원이므로 예상배당 1,080,000,000원을 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 위미3리마을회관 동측 약 50m 인근으로, 주변에는 근린생활시설·단독주택·농경지·과수원 등이 혼재합니다. 일반적인 공동주택 밀집지와는 다른 지역 특성을 갖습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장과 보조간선도로인 태위로가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다. 기호(1) 토지는 중로2류 도로와 접합니다.
• 공시지가. 기호(1) 토지의 공시지가는 290,100원/㎡로 제시되어 있습니다. 공시지가는 본 경매물건 전체의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물. 주건물은 1973.04.10 사용승인된 목조 스레트지붕 단층 사무실입니다. 식품제조공장·냉동창고·창고 등은 구조와 증축 이력이 서로 달라 시설별 실사가 필요합니다.
• 환금성. 공장·사무실·창고·토지·기계기구가 혼합된 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 부동산보다 매수자와 활용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 개별 시세 및 운영 가능성 검토가 필요합니다.

⑥ 현물 분석 — 공장 설비와 토지의 숨은 확인사항

• 부속건물 멸실. 블록조 스레트지붕 단층 보일러실 2.16㎡는 현황 멸실되어 소재가 확인되지 않습니다. 건축물대장과 실제 잔존 시설을 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 별지 목록의 제시외 건물 2-1부터 2-9까지 매각에 포함됩니다. 건물별 구조·실제 위치·활용상태를 확인해야 합니다.
• 이동식 컨테이너 제외. 기호(1) 토지에 있는 이동식 컨테이너 1동은 매각 대상이 아닙니다. 인도 과정에서 소유 및 철거 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 현황 차이. 기호(3) 토지는 공부상 과수원이지만 현재 주거나지(묵전) 상태입니다. 실제 이용상황과 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 면적 불일치. 기호(1)의 등기 및 토지대장 면적은 1,151㎡, 일반건축물대장 대지면적은 1,139㎡로 서로 다릅니다. 면적 차이의 원인을 확인해야 합니다.
• 수목·부대시설. 일부 자생수목·식재수목, 담장 및 바닥포장 등은 토지에 포함하여 감정평가됐습니다.
• 건축물 사용상태. 주건물은 사무실, 부속건물 일부는 식품제조공장·냉동창고·창고 용도로 조사되어 있습니다. 실제 시설의 사용 가능 여부는 현장에서 별도 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 와이제이컴퍼니의 임대차계약서, 사업자등록·점유개시 시점, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 보증금 승계자금 확보. 최저가 외에 최소한 확인된 보증금 인수 예상액 20,000,000원을 별도로 고려하고, 임차인의 명도·보증금 반환 조건을 확인하세요.
• 다른 점유자 조사. 누리컴퍼니의 보증금, 월차임, 사업자등록 이력, 점유 목적과 범위를 확인하세요. 현재 신고일만으로 모든 점유 분쟁 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
• 공장 및 기계 실사. 기계기구의 현존 여부, 작동 가능성, 냉동설비 상태 및 실제 매각 포함 범위를 목록과 대조하세요.
• 건물 멸실·증축 확인. 보일러실 멸실, 제시외 건물, 건축물대장과 현황 차이 및 건물 안전상태를 확인하세요.
• 토지 면적과 규제 점검. 1,151㎡와 1,139㎡의 차이, 과수원 지목 토지의 현황, 고도지구·지하수 관련 규제를 확인하세요.
• 입찰가 산정. 최저가가 아니라 보증금 인수를 합산한 실질취득금액을 기준으로 하되, 유사 공장·토지 실거래와 건물·설비의 실제 잔존가치를 함께 검토하세요.
• 배당 및 체납 확인. 실제 채권잔액·당해세·최우선변제·체납 비용 등으로 배당이 변동될 수 있으므로 최신 채권계산서와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구 목록 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소보다, 무엇을 실제로 인수하는지가 중요하다”

제주 위미리 2026타경10036의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2023년 제민신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2021년부터 신고된 선순위 임차인의 보증금 20,000,000원은 별도로 남습니다.

따라서 현재 최저가 1,420,990,880원을 실제 취득비용으로 착각해서는 안 됩니다. 확인된 인수 보증금을 합산한 예상 실질취득금액은 1,440,990,880원입니다. 다른 법인 점유자의 계약조건은 추가로 확인해야 합니다.

더 중요한 문제는 이 가격이 시장에서 정당화되는지입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 공장시설과 기계기구에는 가동 불확실성 및 멸실 문제가 존재합니다. 낙찰가를 낮추는 것만으로 이 물건의 가격 경쟁력이 검증되지는 않습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금 승계조건, 다른 점유자의 계약관계, 실제 건물·기계 상태와 토지의 개별 가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다.