제주지방법원 2026타경10121. 제주시 애월읍 납읍리에 위치한 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지의 결합이지만, 감정평가상 건물은 1·2층 모두 단독주택으로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트구조의 평슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 2022년 11월 9일입니다. 기본 냉난방·위생·급배수·소방설비 외에 수영장 설비가 있으며, 건물 2층 테라스의 수영장 설비도 건물 감정평가에 포함되어 있습니다.

등기상 소유자는 김명숙입니다. 과거 광주어룡신용협동조합의 근저당권은 2023년 11월 29일 말소되었고, 같은 날 푸른새마을금고가 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 무진새마을금고의 가압류 1,902,005,498원, 제주신용보증재단의 가압류 26,014,634원과 국가·제주특별자치도의 압류가 잇따랐습니다.

문제는 소멸할 채권이 많다는 것 자체보다 부동산을 취득하기 위해 충족해야 하는 별도 조건입니다. 일부 토지는 공부상 지목이 '전'이지만 실제로는 정원부지로 이용 중이고, 매각조건에는 농지취득자격증명 제출 의무가 명시되어 있습니다. 정원으로 사용한다는 사실만으로 그 의무가 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 근저당권 이전은 확인

등기부의 핵심은 2023년 11월 29일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액 2,675,000,000원을 현재 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

푸른새마을금고의 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 설정된 무진새마을금고·제주신용보증재단의 가압류와 국가·제주특별자치도의 압류도 등기상 소멸대상입니다.

임차인 신고·등재는 확인되지 않았으나, 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다고 단정하거나, 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 점유자의 주민등록·점유개시일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 하며, 확인 전에는 미상 점유자의 대항력 가능성 및 보증금 인수위험을 열어 두어야 합니다.

② 가격·매각조건 — 등기보다 농취증이 먼저다

감정가는 1,004,379,400원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 확인된 권리 인수액 0원을 전제로 할 때 최저가 기준 취득대금 역시 1,004,379,400원입니다. 다만 이는 실제 임대관계에서 추가 인수가 발생하지 않는다는 전제이며, 취득세·명도비·기타 부대비용을 포함한 총취득원가는 아닙니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 감정가 1,004,379,400원이 주변 거래가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 특히 일반적인 아파트와 달리 토지·단독주택 이용 건물·수영장 설비를 함께 평가해야 하므로, 입찰가격은 개별 토지와 건물의 가치를 구분하여 검토할 필요가 있습니다.

특히 사건 표시 주소는 납읍리 2546-3인데, 등기상 건물 소재지는 2568-1, 2546-6이고 토지 합병 후 실제 건물 위치는 2568-1로 기재되어 있습니다. 각 표시가 어떤 매각목록과 대응하는지는 원본 물건목록·지적도·토지대장을 맞춰 확인해야 합니다. 이를 곧바로 건물의 권리 하자라고 단정할 수는 없지만, 일괄매각 범위와 출입·이용 관계를 확인하는 데 중요한 사항입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,004,379,400원 가정)

근저당권은 채권최고액 900,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 12,443,794원 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액·채권양도·조세채권의 우선순위·공동담보 관계·가압류채권 사이의 배당 및 안분 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 국가와 제주특별자치도의 압류 관련 조세채권, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

시뮬레이션상 채권 총액은 2,828,020,132원이고 예상 채권자 배당액은 991,935,606원입니다. 예상 미배당액은 1,836,084,526원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 여기서 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 자동으로 부담하는 금액이 아닙니다.

회차별 매각·배당 시나리오

신청채권자의 청구금액은 784,664,090원입니다. 시뮬레이션상 신건에서는 근저당권 배당 기준액 900,000,000원으로 청구금액을 충족하고, 1회 유찰 시에도 예상 배당액 793,068,485원으로 청구금액을 충족합니다. 그러나 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 633,974,788원으로 줄어 신청채권자의 청구금액에 미달합니다.

이는 채권자의 회수 상황을 보여 주는 것이지, 유찰 이후 매수인이 채권자 부족액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 다만 회차별 매각가가 낮아진다고 해서 부동산 자체가 시세보다 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다. 주변 실거래와 토지·건물 개별 가치의 검증이 선행되어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리의 납읍교차로 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 호소와리보더 및 페인트 마감, 창호는 강화유리·하이샤시창 등이며 1·2층이 단독주택으로 이용되고 있습니다.
• 부속 설비. 기본 냉난방·급배수·위생·소방설비와 수영장 설비가 있습니다. 2층 테라스 수영장 설비는 감정평가에 포함되었습니다.
• 토지 이용. 계획관리지역이며 일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 정원부지입니다. 조경수·조경석·돌담 등이 토지 감정평가에 포함되어 있습니다.
• 환경·개발 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 등이 기재되어 있습니다. 건축물의 개조·증축·토지형질 변경 가능성을 검토할 때 해당 규제를 확인해야 합니다.
• 개별 토지 정보. 확인된 토지 정보에는 면적 60.0㎡, 공시지가 18,800원/㎡, 지목 '전', 이용상황 '도로등', 평지·부정형 및 세로한면(가) 접면이 기재되어 있습니다. 이를 일괄매각 전체 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 환금성. 주택·농경지 혼재 지역의 토지 포함 일괄매각 물건으로, 일반 공동주택처럼 동일 단지 실거래를 이용해 가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 토지별 이용 제한, 주택 현황 및 관리비용, 거래 수요에 대한 개별 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·5에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 관할 행정관서에 사전 확인합니다. 농지위원회 심의가 필요한 경우 발급 일정과 매각결정기일까지의 제출 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 입찰보증금 위험. 농취증 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다. 서류 발급에 불확실성이 있으면 입찰 전 해결해야 합니다.
• 매각목록·지번 대조. 사건 표시 납읍리 2546-3, 등기상 2568-1·2546-6, 합병 후 건물 실제 소재지 2568-1의 관계를 매각목록·토지대장·지적도·건축물대장과 대조합니다.
• 점유·임대관계. 임대관계는 미상입니다. 실점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하여 대항력과 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
• 건물 내부 확인. 감정 당시 관계인 부재로 건물 내부구조·위치 확인이 건축물대장 도면을 기준으로 이루어졌습니다. 실제 구조·시설물의 존재와 상태를 확인해야 합니다.
• 수영장·조경시설. 건물에 포함 평가된 수영장 설비와 토지가치에 포함된 조경수·조경석·돌담 등의 실제 현황 및 유지관리 부담을 확인합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 경관·생태계·지하수자원 보전 등급, 가축사육제한 및 도로 관련 사항을 토지별로 확인합니다.
• 권리 이전·배당 검증. 푸른새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 상태와 채권액, 국가·제주특별자치도 압류 관련 조세채권의 실제 우선순위를 확인합니다.
• 가격 검증. 토지와 건물 및 수영장 설비를 구분해 가치평가하고 주변 거래 사례와 대조합니다. 감정가나 단순 유찰 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 직전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·매각목록 및 특별매각조건의 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 입찰 리스크는 크다”

이 사건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2023년 11월 29일 푸른새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 미배당액 1,836,084,526원도 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

그러나 입찰 리스크는 다른 곳에 있습니다. 목록 1·5의 농취증 미제출 시 매수신청보증금 미반환이라는 특별매각조건이 붙어 있고, 일부 토지는 공부상 농지이지만 현재 정원부지로 이용 중입니다. 등기·현황상 건물 지번도 대조해야 하며, 내부 현황과 임대관계 역시 확인이 필요합니다.

또한 현재 최저매각가 1,004,379,400원을 주변 실거래와 객관적으로 비교할 근거가 없어 가격 매력도는 검증되지 않았습니다. 따라서 권리 소멸 구조는 긍정적이나 취득자격·현황·가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 신중검토 물건으로 판단합니다.

결론은 분명합니다. 농취증 발급 가능성 확인이 먼저이고, 그다음이 점유·현황조사, 마지막이 입찰가격 판단입니다. 그 순서를 바꾸면 등기상 인수액이 0원이어도 손실 위험이 발생할 수 있습니다.