제주지방법원 2026타경10140. 제주 애월읍 곽지리에 자리한 일반숙박시설 이용 물건입니다. 현장에서는 '제주29애월풀빌라 A1202호'로 표시되어 있고, 1층에 POOL 시설이 갖춰진 풀빌라형 숙박시설로 파악됩니다. 등기상 소유자는 조현숙이며, 2024년 1월 30일 설정된 신천4동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.

표면적인 등기 권리만 보면 말소기준 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 김명숙 임차인입니다. 전입일이 2022년 11월 11일로 말소기준권리보다 앞서 있으며, 보증금 250,000,000원은 예상배당에서 배당되지 않고 전액 매수인에게 승계되는 것으로 산정되어 있습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 실제 이용상태는 일반숙박시설이고, 임차인이 주장하는 점유 범위는 중산간서로 5405·5407·5411 소재 건물 전부분으로 기재되어 있습니다. 이 사건 호실의 독립적 점유·사용관계 및 대항력의 법적 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

과거 나주신용협동조합 근저당과 임의경매, 신탁등기 등 복잡한 등기 이력이 있으나, 과거 근저당 및 신탁권리는 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준은 2024년 1월 30일 신천4동새마을금고 근저당권입니다.

해당 근저당의 채권최고액은 519,600,000원이며 매각으로 소멸할 권리입니다. 2026년 2월 4일 등기된 임의경매개시결정 역시 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 우선변제 배당이 없는 것으로 계산한 예상배당을 기준으로 보증금 전액 인수액을 산정했습니다.

현장조사 당시 임차인의 비협조로 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 권리관계뿐 아니라 시설 상태, 운영 형태, 계약상 점유 범위까지 입찰 전에 직접 재확인해야 합니다. 현재 보수적인 취득원가 분석에서는 보증금 250,000,000원 전액 인수 가능성을 반영합니다.

③ 실질취득 분석 — 4.45억이 아니라 6.95억

경매에서 낙찰가와 실제 취득원가는 다를 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 해소되지 않으면 매수인이 남은 금액을 부담할 수 있습니다.

감정가는 445,000,000원인데 보증금 전액 인수를 더한 실질취득액은 695,000,000원입니다. 감정가의 156.2%에 달합니다. 이는 실거래 시세와의 비교가 아니라 감정가 대비 실제 부담 규모를 보여주는 지표입니다.

실거래 시세를 뒷받침할 비교 거래가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 높은지 여부를 확정할 수는 없습니다. 그러나 감정가만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 남는다

현재 가정에서는 전 회차에 걸쳐 임차인 인수액이 250,000,000원으로 동일합니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득액은 낙찰가와 보증금 인수액을 합산해야 합니다.

이번 시나리오에서 보증금은 각 회차 낙찰가보다 작습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 커 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 모든 회차에서 250,000,000원의 추가 부담이 유지되는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)

집행비용 6,850,000원을 우선 공제하고, 근저당권에 438,150,000원이 배당되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 81,450,000원입니다. 임차보증금 250,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 건축물 상태 — 무단증축과 내부 미확인

이 물건의 또 다른 핵심 위험은 건축물 관리 상태입니다. 집합건축물대장에는 2021년 11월 29일자로 위반건축물 표기가 존재합니다.

무단증축 표기는 숙박시설 운영과 매각 후 활용에 불확실성을 가져올 수 있습니다. 해당 위반 부분이 경매 대상 호실과 어떤 관계에 있는지, 원상복구 또는 시정이 필요한지, 행정상 조치가 진행 중인지 등을 확인해야 합니다.

건축물의 실제 이용상태는 일반숙박시설이며 1층에 POOL 시설이 존재합니다. 외벽은 스타코, 창호는 PVC새시이고, 기본 위생·급배수 및 보일러 난방설비가 있는 것으로 평가되었습니다.

감정가 445,000,000원이 내부의 현재 상태를 충분히 반영한다고 단정하기 어렵습니다. 숙박시설은 설비 유지비와 수선 필요성에 따라 실제 취득 후 부담이 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인의 중요성이 높습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍초등학교 남서측 근거리. 주변에는 단독주택, 소규모 점포, 전 및 과수원 등이 혼재합니다.
• 도로·교통. 지방도 1136호선(중산간도로)에 접하고, 남동측으로 폭 약 15m 포장도로가 있습니다. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 토지. 계획관리지역 내 상업용 숙박시설 부지. 자루형 토지로 인접 도로와 대체로 등고평탄합니다. 토지 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 건축계획심의대상구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3·4등급 저촉, 가축사육제한구역 등 제한사항이 존재합니다.
• 이용 형태. 일반숙박시설로 이용 중이며, 현장에서는 제주29애월풀빌라 A1202호로 표시됩니다. 일반 주거용 아파트와 환금성·운영구조가 다릅니다.
• 환금성. 숙박시설의 매수 수요, 운영 가능성, 시설 상태와 위반건축물 문제를 고려해야 합니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 시장가격이나 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인. 김명숙의 보증금 250,000,000원과 전입일 2022.11.11의 효력을 확인하고, 대항력 성립 및 매수인 인수 범위를 검토해야 합니다.
• 임차 목적물 범위. 점유 기재가 중산간서로 5405·5407·5411 건물 전부분에 걸쳐 있어, 이 사건 202호와 임대차계약의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당·우선변제. 확정일자, 배당요구, 실제 배당 가능성과 보증금 미배당액을 확인해야 합니다. 현재는 보증금 전액 인수를 전제로 분석합니다.
• 실질취득 기준. 현 회차 기준 445,000,000원 + 250,000,000원 = 695,000,000원을 출발점으로 취득비용을 산정해야 합니다.
• 위반건축물. 지하 1층 숙박시설 21㎡ 무단증축의 구체적 위치, 소유·사용관계, 시정조치 및 원상복구 필요 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 현장 내부. 임차인 비협조로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 POOL 시설, 내부 마감, 배관·난방·급배수설비의 실제 상태를 조사해야 합니다.
• 숙박시설 운영. 영업 신고·등록 상태, 적법한 운영 가능성, 용도 제한과 위반건축물 표기의 영향을 점검해야 합니다.
• 채권자 명칭. 신청채권자 참조은새마을금고와 근저당권자 신천4동새마을금고의 명칭·승계 관계를 경매 신청서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 숙박시설 시세. 인근 유사 숙박시설의 최근 거래와 실제 운영수익을 확인하기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 기타 인수·비용. 미납 관리비, 조세, 시설 수선비, 명도비용, 취득 관련 세금 등 추가 부담을 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.45억에 낙찰받아도, 4.45억짜리 취득이 아니다”

이 경매의 위험은 한 가지에 그치지 않습니다. 우선 말소기준보다 앞선 임차인이 존재하며, 현재 예상배당에서는 보증금 250,000,000원 전액 인수로 계산됩니다. 최저가 445,000,000원에 낙찰받아도 실질취득은 695,000,000원입니다.

여기에 위반건축물 표기와 내부 미확인이 겹쳐 있습니다. 일반숙박시설이라는 특성상 점유·대항력 성립, 인허가 및 실제 영업 가능성도 중요한 검토 대상입니다.

유찰로 가격이 내려가더라도 보증금 인수 가능성이 해소되지 않는 한 낙찰가만 보고 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 실제 숙박시설 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.