제주지방법원 2026타경10150. 제주시 애월읍 광령리 217에 소재하는 104동 1층 401호입니다. 사건상 물건 분류는 임야·토지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 토지의 공부상 지목도 대(垈)로 확인됩니다. 따라서 일반 임야나 아파트를 전제로 분석해서는 안 됩니다.
현재 소유자는 강정해 씨입니다. 2024년 3월 8일 거래가액 363,337,500원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신제주새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우리카드·울산신용보증재단·제주양돈축산업협동조합의 가압류와 강민수 명의 가등기 등이 등기되었습니다.
신제주새마을금고가 청구금액 153,700,790원으로 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 351,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건인 만큼 가격 할인 효과는 아직 없습니다. 특히 생활숙박시설이라는 용도와 내부 미확인 상태를 고려하면 가격의 적정성을 별도로 검증하는 작업이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217, 제104동 제1층 제401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령평화10길 65-10 |
| 물건 분류 / 현황 | 사건 분류: 임야·토지 / 등기: 집합건물 / 감정평가상 이용상태: 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 리얼징크지붕 · 104동 단층 내 1층 401호 |
| 사용승인 | 2023.12.13 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 공부상 토지면적 2,820㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 강정해 (2024.03.08 소유권이전 · 거래가액 363,337,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2024.03.08 신제주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 신제주새마을금고 / 153,700,790원 |
| 점유·임대차 | 실제 임차인 1명 확인 · 보증금 10,000,000원 · 월세 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
토지면적 2,820㎡는 토지 현황상의 면적이며, 해당 호실의 개별 대지권 지분 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸 예상
가장 중요한 기준점은 2024.03.08 신제주새마을금고 근저당권입니다. 과거 2023.12.29 설정된 채권최고액 1,950,000,000원의 근저당은 2024.03.08 일부포기로 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 새로 설정된 채권최고액 195,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준권리 이후 등기된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 갑구 7번 강민수 명의 가등기도 말소기준권리보다 뒤에 등기되어 매각 소멸이 예상되지만, 등기상 명칭은 소유권이전청구권 가등기이고 별도로 담보가등기 여부에 대한 확인 필요성이 지적되어 있습니다. 따라서 가등기의 실제 성격·원인관계·말소 대상 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
과거 박종찬·김동욱 명의 강제경매개시결정 등기도 있었지만 각각 취하 후 이미 말소되었습니다. 이 이력은 현 사건의 유찰 횟수와 다릅니다. 현재 사건의 유찰 횟수는 0회입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 이강우 씨가 임차인으로 확인됩니다. 해당 호실은 104동 401호이고, 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원입니다. 전입일은 2025.05.21로, 말소기준권리 설정일인 2024.03.08보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강우 104동 401호 |
2025.05.21 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계 없음 실제 임차인 |
③ 가격 판단 — 신건 351,000,000원의 적정성은 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 351,000,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로, 권리 인수금만 반영한 최저가 기준 실질취득금액도 351,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 및 기타 부대비용은 별개입니다.
2024.03.08 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 363,337,500원입니다. 그러나 이 금액은 과거 취득거래이며, 현재의 시장가격을 나타내는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 아닙니다. 생활숙박시설의 최근 비교 거래가격이 확인되지 않은 만큼 과거 거래가와 최저매각가만 비교하여 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.03.08 취득 거래가액 | 363,337,500원 | 과거 취득가격 · 현재 시세 아님 |
| 감정가 | 351,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저매각가 | 351,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최저가 기준 실질취득 | 351,000,000원 | 권리 인수액 0원 가정 |
| 최근 비교 실거래 시세 | 미확인 | 현 시점 가격 우위 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,714,000원 |
| 1. 근저당 · 신제주새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,005,954원 | 16,005,954원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 18,376,995원 | 18,376,995원 |
| 4. 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 150,000,000원 | 115,903,051원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 379,382,949원 | 351,000,000원 |
집행비용은 5,714,000원으로 추정하였으며, 근저당 배당은 실제 확정 피담보채권액이 아니라 채권최고액 195,000,000원을 적용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 가격인 351,000,000원에 매각된다면 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 345,286,000원으로 추정됩니다. 채권액 합계 379,382,949원에 비해 부족한 34,096,949원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 예상됩니다.
특히 제주양돈축산업협동조합은 가압류 청구금액 150,000,000원 중 115,903,051원만 배당받는 것으로 계산됩니다. 다만 이 미배당금은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수액은 줄어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 351,000,000원 | 345,286,000원 | 34,096,949원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 280,800,000원 | 276,068,800원 | 103,314,149원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 224,640,000원 | 220,695,040원 | 158,687,909원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금이 줄고, 미배당금이 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계를 기준으로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이는 조사된 임차인이 말소기준권리 이후 전입했고, 후순위 등기권리의 소멸을 전제로 하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 제주관광대학교 북동측 원거리에 위치합니다. 주변은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 일반 아파트 밀집지와는 다른 입지 구조입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2023.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 생활숙박시설입니다. 외벽은 스타코 마감 등, 창호는 시스템창호 등이며 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·접도. 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 생활숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 4~5미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전지구 등 규제사항이 확인됩니다.
- 토지 관련 확인. 지하수자원보전 3·4등급 저촉, 하수처리구역 포함 등 토지이용상 제한이 존재합니다. 개별 호실의 대지권과 관련되는 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 301,500원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로, 해당 호실의 개별 시장가격이나 전체 감정가를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 이용 목적 및 매수 수요가 다를 수 있습니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵고, 실제 거래사례와 매수층 확인이 필요합니다.
⑦ 감정평가 주의사항 — 포함물·제외물·내부 상태
| 구분 | 시설·구조 | 매각 관련 판단 |
|---|---|---|
| 감정 포함 | 본건 건물에 부합하는 야외 데크 | 건물에 포함하여 감정평가 |
| 감정 포함 | 상부에 소재하는 다락부분 | 건물에 포함하여 감정평가 |
| 매각 제외 | 지상 벽돌조 화로시설 | 매각에서 제외 |
야외 데크와 다락부분은 감정에 포함된 반면, 벽돌조 화로시설은 매각에서 제외됩니다. 낙찰자가 취득하는 범위와 감정에 반영된 시설을 정확히 구분해야 합니다. 특히 내부 미확인 상태에서는 다락이나 설비의 실제 상태를 직접 검증하는 것이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준근저당 확인. 2024.03.08 을구 3번 신제주새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 195,000,000원과 실제 확정 피담보채권액을 구분해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 7번 강민수 명의 소유권이전청구권 가등기의 원인관계, 담보가등기 해당 여부, 말소 대상 여부를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력·배당 확인. 실제 임차인 이강우의 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 다만 임대차 현황, 확정일자, 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유하고 있다면 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 관련 비용과 소요기간은 입찰 전에 별도 산정해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 건물의 실제 상태, 설비 및 하자 여부가 감정평가의 가정과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 포함·제외 시설 확인. 야외 데크와 다락부분은 감정 포함, 벽돌조 화로시설은 매각 제외입니다. 실제 소유·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 용도·인허가 확인. 집합건물의 공부상 용도, 생활숙박시설 이용 현황, 관련 인허가 및 실제 활용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·대지권 확인. 전체 토지면적 2,820㎡와 개별 호실의 대지권 지분은 구별해야 합니다. 토지이용 제한이 실제 이용에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 351,000,000원이나 과거 취득가 363,337,500원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 최근 동종 생활숙박시설의 실거래·매물·거래량을 대조해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 배당에 영향을 미치는 당해세 등을 확인해야 합니다. 예상배당은 해당 항목과 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 최신 원본 대조. 2026.10.21 발급 기준 등기사항증명서와 경매 관련 원본을 대조하고, 2026.11.03 입찰 전까지 권리관계·매각조건의 변동 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 가격과 물건 위험은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2024.03.08 신제주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 실제 임차인 이강우 씨는 그보다 늦게 전입했으므로 조사된 임대차를 기준으로 매수인이 보증금을 승계하지 않을 것으로 예상됩니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매수인의 부담을 인수금만으로 평가해서는 안 됩니다. 가등기의 법적 성격을 확인해야 하고, 생활숙박시설의 적법한 이용 가능성과 환금성을 검토해야 합니다. 특히 내부 확인 없이 감정평가가 이루어졌다는 점은 물건 자체의 불확실성을 높입니다. 임차인도 실제 1명이 존재하므로 명도 절차가 남을 수 있습니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 351,000,000원은 현재 확인된 권리 인수액을 반영한 실질취득금액과 동일하지만, 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 363,337,500원을 현재 시세로 대체해서도 안 됩니다.
결론은 권리상 인수 0원 예상, 가등기·내부·용도·명도 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 신건 최저가만 보고 응찰하기보다 생활숙박시설의 실제 이용 가능성과 현물 상태, 최근 거래가격을 확인한 후 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 종합적으로 C등급의 주의형 물건으로 평가합니다.
