제주지방법원 2026타경10210. 제주시 애월읍 광령리 3004-1 소재 부동산입니다. 사건의 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 2023.04.19 사용승인을 받았으며, 신제주새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

눈여겨볼 것은 매각대상이 단순한 건물 하나로 끝나지 않는다는 점입니다. 목록에 토지가 포함되고, 그중 지분매각 대상이 있으며, 건물의 다락·데크와 부속 시설물까지 감정평가 및 매각 범위에 반영되어 있습니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 토지의 이용권과 실제 점유관계까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.05.04 접수된 을구 1번 신제주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 채무자는 궁중문입니다. 등기에는 추가설정계약과 함께 광령리 3004-1 토지 및 광령리 3004-5 토지의 송옥화 지분에 관한 공동담보 내용이 기재되어 있습니다.

후순위인 주식회사파트너스대부 근저당권(15,000,000원)과 주식회사제주은행 가압류(63,500,000원)는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 롯데카드 가압류(10,639,127원)는 2025.04.11 이미 말소되었습니다. 신제주새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 박수정이 확인됩니다. 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

박수정의 전입일 2023.12.12은 말소기준권리 설정일 2023.05.04보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되기 어려운 구조입니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 조사하기 전에는 보수적으로 대항력 가능·미상으로 관리할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가가 시세를 대신하지 않는다

현재 신건의 최저매각가는 감정가와 같은 1,035,672,400원입니다. 다만 이 부동산과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 매매사례가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격에 비해 높은지 낮은지를 검증하기 어렵습니다.

특히 감정 이용상태가 단독주택이고, 토지 지분과 다락·데크·외부 시설물이 일괄매각에 포함된 형태입니다. 따라서 인근 공동주택의 단순 면적당 가격을 적용하기보다는 토지권리 범위, 건물 상태, 실제 이용 가능성 및 개별 거래사례를 함께 평가해야 합니다.

위 회차별 금액은 낙찰가 시나리오이지 시세 평가액이 아닙니다. 2회 유찰 시 채권자에게 미배당액 74,697,967원이 발생하지만, 제시된 권리관계에서는 이것이 자동으로 낙찰자의 인수채무로 전환되지는 않습니다. 다만 임차인의 미확인 권리는 별도 위험으로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,035,672,400원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 12,756,724원을 제외하고, 산정된 채권액 합계 728,500,000원이 전액 배당되며 소유자에게 294,415,676원이 남는 계산입니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 이 표는 배당 예상액이지 채권자의 실제 확정채권액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 광령리 소재 제주관광대학교 남서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 남동측 인근에 지방도 1135번이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 샷시창이 설치되어 있습니다. 기본 위생·급배수 설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 자료는 480.0㎡이며 평지·자루형·소로한면 조건입니다. 지분매각 대상 토지의 정확한 편입 면적과 취득 지분은 별도 확인해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구에 속하며, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·하수처리구역 등과 중첩됩니다.
• 환경규제. 경관보전지구 5등급·생태계보전지구 5등급·지하수자원보전 4등급이 적용됩니다. 향후 증축·개발·용도 변경 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지자료상 263,800원/㎡입니다. 이는 실거래 시세나 전체 부동산 가격을 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 별도의 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 미확인 상태이므로 실제 시공·이용상태는 별도로 살펴야 합니다.

⑥ 매각 범위 — 토지 지분과 부속 시설물이 핵심

이번 매각은 일괄매각이며, 건물과 토지 외에도 일부 부속 시설물이 평가 및 매각 범위에 포함됩니다. 특히 각 시설물에 대한 감정평가상 포함 여부와 실제 낙찰자의 소유·사용 권리를 구분해야 합니다.

토지의 일부 지분만 취득하는 경우, 다른 공유자와의 관계에 따라 사용·관리·처분에 제약이 생길 수 있습니다. 또한 부속 시설물이 감정가에 포함되어 있더라도 실제 상태, 적법성 및 향후 유지관리 비용은 별도 검토 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 권리 원본 대조. 광령리 3004-1, 광령리 3004-5 및 목록3 토지의 정확한 매각 지분, 공유자, 공동담보 관계를 토지 등기사항증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 임차인 박수정 확인. 전입일 2023.12.12 외에 실제 점유 부분·점유 시작일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 및 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
• 건물 내부 확인. 외부 관찰로 평가된 건물이므로 실내 상태와 주요 설비, 누수·균열, 보수 필요성을 반드시 조사하세요.
• 다락·데크·충전시설. 감정평가상 포함된 시설물이 실제 매각 범위와 일치하는지, 건축물대장 및 현장 상태와 비교하세요.
• 토지 이용권. 지분토지의 공유관계, 차량 진입, 통행과 유지관리 권리 및 공유자 간 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 단독주택 이용상태와 토지 지분 구조가 유사한 실거래를 확보하기 전에는 감정가 또는 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구뿐 아니라 경관·생태계·지하수자원 보전규제 및 기타 개발 제한을 확인하세요.
• 명도와 추가 부담. 박수정의 점유관계, 미납 공과금·관리비, 당해세·최우선변제 등 예상배당에서 반영되지 않은 사항을 별도 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 1,035,672,400원, 1회 유찰 828,537,920원, 2회 유찰 662,830,336원의 시나리오를 비교하되 실제 회차 변경과 매각조건은 법원 공고로 재확인하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 전에 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 안전한 취득은 다른 문제”

이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2023.05.04 신제주새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 기준으로는 채권 전액 배당과 소유자 잔여금까지 계산됩니다.

그러나 이 물건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 보증금 미상 임차인, 일부 토지 지분매각, 건물 내부 미확인, 비교 시세의 불확실성이 동시에 존재합니다. 감정가가 1,035,672,400원이라는 사실만으로 해당 가격이 적정하다고 볼 수 없으며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 미확인 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.

등기 권리는 기본적으로 소멸형이지만, 실제 취득 위험과 가격의 적정성은 아직 검증이 필요합니다. 토지 권리와 박수정의 임대차관계, 주택 내부 상태를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현 단계에서는 권리 구조는 조건부 양호, 가격 판단은 보류라는 결론입니다.