제주지방법원 2026타경10220. 제주시 연동에 위치한 호텔에어시티제주 3층 313호의 임의경매 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 건물은 지하 4층·지상 18층의 철근콘크리트구조이고, 해당 호실은 3층에 있습니다.

권리관계를 살펴보면 2017년 8월 17일 송포농업협동조합이 설정한 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 국, 소상공인시장진흥공단, 케이제이자산관리대부주식회사의 가압류가 차례로 설정됐고 2026년 2월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그렇다고 단순한 안전형 물건으로만 평가하기는 어렵습니다. 호텔 객실을 위탁운영하는 구조이기 때문입니다. 객실 운영자는 소유자와 다를 수 있고, 객실의 명도·운영계약 종료·수익 정산 및 관리비 정산은 등기부상 권리 소멸과 별도로 확인해야 할 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2017.08.17 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 3건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다.

② 점유·위탁운영 — 일반 임차인 없는 호텔 객실

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 현장조사 당시 위탁관리회사인 주식회사 위더스제주의 프론트 담당 직원은 해당 객실을 소유자로부터 위탁받아 운영 중이며, 숙박업 운영수익 일부를 소유자에게 배당하고 있고, 별도 임대차관계는 없다고 진술했습니다.

따라서 일반 주택임대차 보증금의 인수를 전제로 한 사건과는 성격이 다릅니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 위탁관리계약의 세부 내용까지 확인된 것은 아니므로 직원 진술만으로 모든 계약상 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 신건 108,000,000원의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

문제는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다. 동일 호텔 내 유사 객실의 최근 거래가격이나 실제 매매가격의 추세를 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 호텔 객실은 주거용 아파트와 달리 객실 운영수익, 위탁관리비, 객실 가동률, 계약조건 등에 따라 매매가격과 환금성이 달라질 수 있습니다.

유찰 후 금액은 제시된 회차별 가정값으로, 실제 예정 매각가격이나 낙찰 가능 가격을 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,312,000원을 제외하면 송포농업협동조합에 105,688,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 가압류권자들에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

총 채권액은 253,724,717원, 채권자 예상배당액은 105,688,000원으로 148,036,717원의 미배당이 발생합니다. 다만 근저당 채권액에는 채권최고액이 사용된 추정치가 포함되어 있으므로 실제 확정채무 및 배당순위에 따른 최종 배당과는 차이가 날 수 있습니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당표입니다. 실제 배당액은 확정채권·법정 우선순위·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 삼무공원사거리 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공공시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 4층·지상 18층 건물입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 소방·방송·승강기설비 및 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구 및 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 지하수자원특별관리구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,843,000원입니다. 이 금액은 토지 관련 지표로, 호텔 객실의 개별 매매가격을 직접 나타내지는 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 해당 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 객실 운영수익 및 위탁계약조건에 영향을 받을 수 있으므로, 유사 객실 거래와 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 현장조사 한계 — 내부 확인 없이 이루어진 감정

매각물건명세서에 따르면 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 객실 내부 확인이 곤란했습니다. 이에 감정평가에서는 유사 물건, 건축물현황도, 탐문사항 및 외부 관찰에 근거해 통상적인 내부 상태를 상정했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 호텔에어시티제주 내 유사 객실의 최근 실제 거래가격을 확인하고 감정가 108,000,000원과 비교해야 합니다. 감정가 자체를 적정 시세로 간주하지 마세요.
• 위탁운영계약. 주식회사 위더스제주와의 계약서, 계약기간, 해지·승계 조건 및 객실 인도 절차를 확인하세요.
• 수익 확인. 객실 운영으로 소유자에게 지급된 실제 수익금, 운영비용·수수료·관리비를 확인하고 순수익 기준으로 수익성을 검토하세요.
• 임대차·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유 주체, 운영계약의 법적 성격, 보증금 및 선지급금 유무를 확인하세요.
• 객실 내부. 내부 미확인 감정이므로 냉난방·위생·급배수설비, 누수·마감·비품 상태를 별도로 점검하세요.
• 소유권 등기. 고정애 지분 관련 파산선고와 상속 이전의 관계, 현재 소유자 지분 및 매각 대상 범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 체납금 확인. 공용부분 관리비 등 미납금과 운영수익 정산금의 존재 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원의 가정가격이 제시되어 있습니다. 다만 시세와 순수익에 대한 검증 없이 유찰 회차만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 위탁운영계약을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다고 투자위험도 소멸하는 것은 아니다”

이 물건은 권리분석과 투자성 판단을 명확히 구분해야 하는 사례입니다. 2017년 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고가 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 부동산의 실제 이용상태는 호텔 객실입니다. 위탁운영회사가 객실을 관리하면서 운영수익을 배분하고 있고, 현장조사에서 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 또한 최근 실거래가 없어 최저매각가 108,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.

현재 회차에서 채권 미배당액은 148,036,717원으로 추정되지만 이는 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 진짜 판단 기준은 얼마에 취득하고, 운영으로 얼마를 남기며, 나중에 얼마에 매각할 수 있는가입니다.

결론적으로 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 운영 위험 때문에 신건 입찰은 신중해야 합니다. 위탁계약·점유·내부 상태·유사 객실 실거래 및 실제 순수익 검증이 선행되어야 합니다. 현재로서는 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류, 종합 C등급으로 평가하며, 검증 가능한 가격 메리트가 확보되기 전까지 보수적인 접근이 적절합니다.