제주지방법원 2026타경10240. 제주시 건입동 999-10, 도로명주소 연무정길 54-1에 소재한 토지와 건물의 경매입니다. 소유자는 장지연 씨이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 3층 건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택입니다.

사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 실제 이용상태는 별도로 살펴야 합니다. 본건은 토지와 건물을 일괄매각하고, 제시외 건물도 매각에 포함합니다. 따라서 일반적인 공동주택 한 호실의 경매와 동일한 기준으로 가격과 명도를 판단해서는 안 됩니다.

등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.07.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 제주신용보증재단·농협은행·농업협동조합중앙회의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 먼저 확인되는 2층 전입자의 점유 및 보증금 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 검토

말소기준권리는 2019.07.22 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며, 건입동 999-10 토지에 관한 공동담보 추가설정 내용이 기재되어 있습니다.

그 이후 발생한 가압류는 제주신용보증재단 96,500,000원, 농협은행 7,584,314원, 농업협동조합중앙회 42,977,775원입니다. 이들 후순위 가압류와 2026.02.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 2층 보증금이 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자는 이회란 씨 1명입니다. 점유 부분은 2층이고, 전입일이 근저당권보다 앞서지만 임대차보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아닌 일반 점유자 현황입니다.

대항력이 인정되는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 미배당 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 총취득비용을 산정할 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 감정가만으로 시세 메리트 판단 불가

현재 감정가는 717,830,880원이며, 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다. 다만 본건은 근린생활시설과 단독주택이 결합된 건물 및 토지의 일괄매각으로, 일반 아파트나 다세대주택 한 호실의 평균 거래가격을 그대로 적용하기 어려운 성격입니다.

가격을 검증하려면 건입동 일대의 유사한 토지·근린생활시설·단독주택 복합 물건을 대상으로 최근 거래가격과 건물 상태, 토지면적, 용도별 이용비중을 비교해야 합니다. 현재는 검증된 비교 거래가격에 근거한 할인율을 산출할 수 없으므로, 감정가보다 낮게 낙찰받는다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

각 회차 금액은 감정가 기준의 매각 시나리오입니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정된 금액이며, 매수인의 인수금액과는 다릅니다. 임차인의 미확정 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 717,830,880원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용 9,578,309원을 제외하고, 채권자 청구금액 합계 615,062,089원이 모두 배당되며, 소유자에게 93,190,482원이 남는 구조입니다. 다만 중소기업은행의 경매 청구금액은 471,879,089원인 반면, 위 가상배당은 등기된 채권최고액 468,000,000원을 기준으로 합니다.

위 금액은 집행비용 추정치와 등기상 채권금액에 따른 단순 배당 계산입니다. 이회란 씨의 임대차보증금·우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 채권자 배당액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주동초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 건물로, 외벽은 스타코플렉스 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 사용승인일은 2019.07.12입니다.
• 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 보일러 난방설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 194.0㎡, 지목 대, 평지·부정형 토지이며 세로한면(가)의 도로접면을 가지고 있습니다. 공시지가는 575,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(30m 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등의 조건이 있습니다.
• 기타 규제. 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 경계 담장의 실제 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설의 복합 이용 물건이므로 일반 공동주택 거래와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 실제 용도별 면적과 임대·점유관계, 유사 거래사례를 함께 확인한 뒤 매각 가능성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2층 점유자의 대항력. 이회란 씨의 전입신고가 2006.06.19부터 실제 점유 및 유효한 주택임대차와 연결되는지, 해당 건물과 주소가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금 규모, 확정일자 및 배당요구 사실을 확인해야 미배당 보증금 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
• 건물 신축 전후 점유관계. 2006년 전입과 2019년 사용승인·소유권보존등기의 시간적 차이를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능 보증금, 명도비용 및 기타 취득 관련 비용을 합산해 실제 취득비용을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 및 경계. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(별지 목록 2-1)의 현황과 토지 경계의 시멘트블럭 담장을 확인해야 합니다.
• 혼합 용도. 근린생활시설과 단독주택의 실제 이용구역, 점유자별 사용 부분 및 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 일반 아파트 가격이 아니라 유사한 건입동 토지·복합용도 건물의 최근 거래 사례와 비교해야 합니다.
• 배당관계. 중소기업은행의 경매 청구금액과 채권최고액을 구분하고, 당해세·임차인 우선변제 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 및 명도. 미납 관리비·공과금과 실제 점유현황을 확인하고, 점유자별 명도 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기가 지워져도 보증금은 남을 수 있다”

이 사건에서 가장 중요한 사실은 감정가 717,830,880원이 아닙니다. 2006.06.19 전입한 2층 점유자가 있다는 사실입니다. 중소기업은행 근저당권은 2019.07.22 설정됐고, 이후 발생한 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸만으로 임차인 보증금 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

특히 2006년 전입과 2019년 현 건물 사용승인이라는 시간적 차이를 해소해야 대항력 판단이 가능합니다. 보증금 규모도 확인되지 않아 매수인 인수액이 얼마인지 알 수 없습니다. 현재 최저가나 유찰 후 가격을 그대로 실질취득비용이라고 볼 수 없는 이유입니다.

이 물건은 주택·근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건이며, 비교 가능한 최근 실거래가격에 대한 검증도 필요합니다. 따라서 지금 단계에서 높은 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 2층 점유자의 법적 지위와 보증금, 실제 건물의 이용관계가 정리된 후에야 안전한 입찰가와 취득비용을 판단할 수 있습니다.