수원지방법원 안산지원 2025타경53735. 시흥시 대야동 아크로힐1차 씨동 502호, 전용 50.82㎡의 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 5층 건물의 최상층에 해당하며, 소유자는 김정호입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건입니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소가 아니라 선순위 임차권과 보증기관 확약서의 관계입니다. 임차인 신범교는 2021.01.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.06.입니다. 이후 2023.02.08. 보증금 212,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025.11.17.이므로, 임차권은 말소기준보다 앞서는 권리입니다.
확약이 없었다면 최저가 1.80억만 보고 싸다고 접근해서는 안 되는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 양도받은 지위에서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 실질취득가액은 180,000,000원입니다. 확약서의 적용 범위와 실제 말소 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경53735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 303-79 아크로힐1차 씨동 5층 502호 도로명주소: 경기도 시흥시 호현로 155-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.82㎡ · 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 방 2·욕실·거실·주방/식당·보일러실·현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 석재 외벽 · 승강기·도시가스 난방설비 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.06.04 · 아크로힐1차 28세대 |
| 소유자 | 김정호 (2022.12.14. 소유권이전 · 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.11.17. 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 신범교 · 보증금 212,000,000원 · 2023.02.08. 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.07.07. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 및 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부에서 주의할 부분은 2020.07.03. 설정됐던 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있었으나, 2021.01.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수하는 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.
실질적으로 중요한 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 이 임차권은 2023.02.08. 등기됐고, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.01.27.입니다. 말소기준인 2025.11.17.보다 앞선 대항력 있는 임차인에 해당하므로, 별도 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금 반환 부담을 승계할 수 있습니다.
따라서 확약이 없다면 180,000,000원 + 35,320,000원 = 215,320,000원이 집행비용 추정치를 반영한 실질취득가액입니다. 이는 보증금 212,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조로, 최저가 1.80억만 가지고 시세를 비교하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.”
이 확약이 유효하게 적용되는 경우, 임차보증금의 미배당액을 매수인에게 청구하지 않으므로 신범교 임차권 관련 실질 인수액은 0원입니다. 단, 등기상 임차권이 실제로 말소됐는지와 확약의 적용 조건은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신범교 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.01.27 확정 2021.01.06 |
212,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
보증기관 양도 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 신범교 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 신범교의 임차보증금 반환채권을 양도받은 관계로 표시돼 있습니다. 따라서 임차보증금 212,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 212,000,000원을 서로 독립된 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
신범교는 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 임차권등기도 경매개시결정 이전에 이뤄졌습니다. 원칙적으로 보호 수준이 높은 임차권이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 구조입니다.
확약서의 효력과 이행을 전제로 실제 인수 부담은 0원*으로 평가합니다. 다만 확약은 신범교의 해당 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 별도의 미확인 임대차가 발견된다면 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
아크로힐1차는 2020.06.04. 사용승인된 28세대 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 50.82㎡이고, 거래자료에는 동일 면적과 인근 면적의 거래가 함께 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 53.95㎡ | 2층 | 173,000,000원 |
| 2025.01 | 53.32㎡ | 5층 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 55.17㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 2022.11 | 50.82㎡ | 5층 | 212,000,000원 |
| 2021.07 | 55.17㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 50.48㎡ | 2층 | 207,000,000원 |
| 2021.06 | 46.02㎡ | 5층 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 194,714,285원 |
| 자료상 최근 평균 | — | 3건 | 186,000,000원 |
전체 거래 평균은 194,714,285원이지만, 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있어 현재 가격의 기준으로 그대로 적용하기 어렵습니다. 자료상 최근 거래 평균은 186,000,000원으로, 신건 최저가 180,000,000원은 이 평균의 96.8%입니다.
그러나 최신 확인 거래인 2025.08. 173,000,000원과 비교하면 최저가가 7,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 104.0%이며, 자료상 과거 거래 대비 최근 거래의 가격 추세도 -7.6%로 하락했습니다. 최신 거래는 대상 호수와 전용면적·층이 다르므로 단순히 동일 가치라고 볼 수는 없지만, 신건을 명백한 저가 매수 기회로 판단하기에는 근거가 부족합니다.
더구나 확인되는 거래표의 최신 거래월은 2025.08입니다. 자료상 최근 12개월 평균으로 표시된 1.86억과 별개로, 2026.10 현재 시점에서 새로운 실거래가 있는지 반드시 갱신 확인해야 합니다. 현재의 보수적 가격 판단에는 최신 거래와 하락 추세를 우선 반영하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 신범교 임차보증금 주택도시보증공사 양도 관련 우선변제 |
212,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 표시 동일 보증금 관련 청구 · 별도 보증금 아님 |
212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 35,320,000원 |
| 매수인 실질 인수(확약 적용)* | — | 0원 |
배당액은 제공된 추정 배당계산에 따릅니다. 주택도시보증공사 신청채권은 신범교의 임차보증금 양도와 관련되므로 이를 독립된 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. * 실질 인수 0원은 확약서의 효력 및 이행을 전제로 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
이 물건은 대항력 인수형에서 확약서로 인수 부담이 해소되는 사례입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 변화를 볼 때도 산식상 미배당 인수액과 확약 적용 후 실제 부담을 나눠서 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 실질 인수* | 실질취득가* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 35,320,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,000,000원 | 70,816,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,200,000원 | 99,212,800원 | 0원 | 115,200,000원 |
표의 확약 전 인수액은 회차별 제공 추정치이며 집행비용 등의 가정으로 단순 보증금 차액과 차이가 날 수 있습니다. 확약 후 실질취득가는 해당 임차보증금의 추가 인수가 없다고 가정한 낙찰대금 기준으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가상 시나리오이며 실제 진행 여부가 확정된 것은 아닙니다.
그러나 본건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기를 확약했습니다. 따라서 그 확약이 모든 회차에서 유효하게 적용되는 한 매수인은 해당 임차보증금의 추가 인수 없이 낙찰대금 기준으로 취득가를 산정할 수 있습니다.
따라서 이 물건은 확약서 확인이 입찰 판단의 전제조건입니다. 확약의 제출 사실뿐 아니라 권리 양도관계, 인수 포기 범위, 임차권등기 말소의 실제 이행 가능성까지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 서해선 시흥대야역 북서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 서해선 시흥대야역과 버스정류장이 있으며, 본건까지 차량 진입이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.06.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 대상 호실은 5층 중 5층입니다. 위생·급배수·전기·도시가스 난방·화재탐지·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 장방형 평지이며 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 제1종일반주거지역이고, 토지 공시지가는 2,629,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아크로힐1차는 28세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 표본이 많지 않고 면적별 편차가 있어 대단지 아파트만큼 시세 판단이 쉽지 않습니다. 최근 거래 추세가 -7.6%인 점도 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07. 주택도시보증공사 제출 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 신범교의 보증금 212,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 권리 관련 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 임차권등기의 말소 여부, 말소 절차, 확약 이행 가능성을 등기부 및 법원 기록과 대조하세요.
- 점유자 확인. 실제 임차인으로 확인된 사람은 신범교 1명이지만 현재 실점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약 대상이 아닌 다른 점유자·임대차가 있다면 인수 및 명도 위험이 별도로 남을 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재확인. 최저가 180,000,000원은 최근 평균 186,000,000원보다 낮지만 최신 거래 173,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -7.6%를 반영하고 최근 실거래 신고 및 현재 매물을 다시 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 28세대 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 대상 호실과 비슷한 면적·층의 거래를 우선 비교하고 내부 상태에 따른 가격 차이도 점검하세요.
- 관리비·체납·명도비. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 실제 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 이러한 비용은 확약에 따른 보증금 인수 0원 판단과 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로”
시흥 아크로힐1차 씨동 502호는 겉으로 보면 신건 최저가가 1.80억으로, 자료상 최근 평균 1.86억보다 조금 낮은 다세대주택입니다. 그러나 등기를 보면 보증금 2.12억의 선순위 대항력 임차권이 있습니다. 확약이 없다면 최저가보다 훨씬 높은 실질취득가를 감수해야 할 물건입니다.
다행히 주택도시보증공사가 2026.07.07. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이로써 해당 보증금의 매수인 인수 위험은 실질 0원*으로 정리되는 구조입니다. 다만 확약서의 효력과 이행 확인이 빠져서는 안 됩니다.
가격을 보면 판단이 신중해집니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 3.2% 낮지만, 최신 거래보다는 약 4.0% 높고 거래 추세도 -7.6% 하락했습니다. 전체 평균 194,714,285원을 기준으로 1.80억이 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 더구나 28세대 다세대주택이라 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.
결론은 확약의 효력 및 이행 확인이 우선이고, 가격은 보류에 가깝습니다. 신건 1.80억에는 충분한 안전마진이 확인되지 않습니다. 확약 대상 외 미확인 권리·점유 여부를 점검하고, 하락 추세와 실제 거래 수준을 반영해 입찰가격을 결정해야 합니다. 권리 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 시장가격 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
