수원지방법원 2025타경53786. 경기도 시흥시 조남동 삼호가든아파트 101동 1901호, 전용 84.98㎡의 아파트입니다. 지상 25층 건물의 19층에 위치하고, 1997년 5월 28일 사용승인된 362세대 단지입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 526,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

소유자는 양명화입니다. 2019년 양명화와 한달현이 거래가액 307,000,000원에 지분을 취득했고, 이후 한달현의 지분 100분의 1이 상속으로 양명화에게 이전됐습니다. 현재 등기상 소유지분은 양명화에게 모두 귀속돼 있습니다.

경매의 출발점은 2022년 4월 29일 설정된 청양신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원, 경매 청구액은 339,276,491원입니다. 이후 여러 가압류가 붙었으나 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 2026년 2월 11일 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 점은 반드시 구분해야 합니다. 이는 새로운 선순위 근저당이 아니라 기존 근저당권의 승계입니다.

핵심 문제는 결국 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가를 기준으로 보면, 현재 최저가에는 충분한 매수가격 여유가 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 을구 8번 근저당권입니다. 청양신용협동조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 408,000,000원으로 설정됐습니다. 과거 한국외환은행·안산농업협동조합·신한은행·우리은행 근저당은 이미 등기상 말소됐으므로 별도의 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.

2024년에 등기된 가압류 4건은 모두 이 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 가압류는 당시 한달현의 공유지분 100분의 1을 대상으로 했습니다. 이후 그 지분은 상속으로 양명화에게 이전됐으나, 관련 가압류가 경매에서 소멸하는 후순위 권리라는 판단은 달라지지 않습니다.

임차인·점유관계는 별개입니다. 현재 확인된 임차인은 0명이지만, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 소유자가 실제 거주하는지, 별도 점유자나 전입세대가 있는지 확정할 수는 없습니다. 임차인 명세가 확인되지 않았다는 사실만으로 점유·명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — ‘신건은 최근 시세 이상’의 근거

같은 단지인 삼호가든아파트의 전용 84.98㎡ 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 470,083,333원이지만, 과거 높은 가격의 거래를 포함합니다. 따라서 현 시점 가격 판단에는 최근 12개월 평균 458,833,333원과 최신 거래 457,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 526,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 458,833,333원보다 67,166,667원 높습니다. 평균 대비 비율은 114.6%입니다. 최신 거래가 457,000,000원과 비교하면 69,000,000원 높은 가격입니다.

이 사건은 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액 역시 526,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 고려하기 전부터 최근 평균보다 높은 가격이라는 뜻입니다.

물론 해당 호실은 19층이므로 저층 거래와 동일하게 평가할 수는 없습니다. 실제로 2026년 1월에는 같은 면적 20층 거래가 520,000,000원에 이뤄졌습니다. 다만 그보다 최근인 2026년 10월의 4층 거래는 457,000,000원이고, 최근 거래군의 가격 추세는 -4.7%입니다. 고층 프리미엄만으로 감정가 전액의 가격 적정성이 입증됐다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 차감하고, 근저당권과 후순위 가압류를 순차 반영합니다. 근저당 배당액 408,000,000원은 채권최고액 기준의 계산값이며 실제 확정채권액 및 배당액과 같다고 단정할 수 없습니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 청양신용협동조합 설정 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 실제 배당권리자와 채권액은 확인이 필요합니다.

이 계산에서는 채권자들에게 총 471,074,204원이 배당되고, 소유자에게 47,265,796원이 남습니다. 채권자 미배당액은 0원이며 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 실제 배당은 채권신고, 조세, 법정 우선순위 및 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 회차와 유찰 후 예상 최저가를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.

1회 유찰 가격 420,800,000원은 현재 확인되는 최근 12개월 평균과 최신 거래가보다 낮습니다. 반면 현재 신건 가격 526,000,000원은 두 지표보다 높습니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시나리오가 상대적으로 유리하지만, 향후 유찰 여부와 실제 입찰 가능 가격은 확정된 사실이 아닙니다.

2회 유찰 시 예상 최저가는 336,640,000원입니다. 그러나 이 가격에 도달할 것이라고 단정하거나, 해당 가격만으로 물건 상태·점유·환금성 위험까지 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 조남동 목감초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 25층 중 19층입니다. 1997.05.28 사용승인됐고, 도시가스 개별난방·급배수설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 감정평가상 북측 약 7m, 서측 약 5m, 남측 약 8m 포장도로에 접하며 단지 내부도로를 통해 진출입합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역으로, 정비예정구역·정비구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 등의 관련 사항이 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 있으므로 실제 적용 대상과 거래 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,790,000원으로 표시되며, 건물 감정가나 개별 호실의 시장가치와 동일한 개념은 아닙니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태나 수선 필요성을 현장조사 없이 확정할 수는 없습니다.
• 환금성. 362세대 아파트로 동일 면적 실거래 사례가 존재합니다. 하지만 거래가격이 332,000,000원에서 531,000,000원까지 넓게 분포하며, 최근 가격 추세도 -4.7%입니다. 19층이라는 층수 조건을 고려하더라도 매도 시 실현 가능한 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 526,000,000원은 최근 12개월 평균 458,833,333원의 114.6%입니다. 감정가 자체를 적정 입찰가로 간주하지 말고 최근 거래를 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.7%이므로 2024년 고가 거래나 2026년 1월의 20층 거래만으로 현재 시세를 판단하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 420,800,000원, 2회 유찰 시 336,640,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 실제 유찰을 전제로만 계획을 세우는 것도 위험합니다.
• 근저당권 승계 확인. 청양신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 사건 기록에서 채권양도 및 배당권리자 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 점유자·임차보증금·대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 소유권 및 공유지분 이력. 2019년 공동취득 이후 한달현 지분이 상속으로 양명화에게 이전됐습니다. 지분 가압류와 상속등기, 최종 매각 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 명도 비용을 확인해야 합니다. 배당상 인수액 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 정비 관련 사항. 정비예정구역·정비구역 표시의 현재 효력, 정비사업 진행 여부 및 소유권 취득 후 제한 사항은 관련 원본과 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 입찰공고 및 채권신고 내용을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류”

시흥 삼호가든아파트 101동 1901호는 등기권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 청양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류 4건도 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 이는 기존 권리의 승계입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 확인된 임차인이 0명이라는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 다릅니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사 및 명세서 확인을 통해 인수 여부를 최종 점검해야 합니다.

더 중요한 판단 요소는 가격입니다. 현재 최저매각가 526,000,000원은 최근 12개월 평균 458,833,333원보다 67,166,667원 높고, 최신 거래가 457,000,000원보다도 69,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.7%가 겹칩니다.

따라서 이 사건의 결론은 “등기상 소멸 구조는 긍정적이나, 신건에서 가격 메리트는 부족하다”입니다. 매수인 인수 위험을 최종 확인하고, 유찰 또는 합리적인 가격 조정이 실제로 나타나는지 살펴본 뒤 최근 거래 수준을 기준으로 판단하는 편이 타당합니다. 권리는 조건부 긍정, 현재 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 매수가격이 투자 성패를 좌우할 가능성이 큰 물건입니다.