수원지방법원 안산지원 2025타경53826. 시흥시 신천동 성지타워1차 12층 1204호, 전용 49.63㎡의 아파트입니다. 2019년 사용승인된 20세대 규모의 공동주택으로, 소유자 김석진 씨를 상대로 주택도시보증공사가 청구금액 238,000,000원의 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 근저당권과 가압류·압류가 중첩되어 있지만, 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 임차권의 선후관계, 확약서의 효력, 현재 점유관계입니다.
특히 이 물건은 과거 고가 실거래를 포함한 전체 평균만 보면 최저가가 시세보다 낮아 보입니다. 하지만 최근 거래가격은 그보다 크게 내려와 있습니다. 권리 정리 가능성과 가격 경쟁력은 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경53826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층 1204호 도로명: 경기도 시흥시 호현로9번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.63㎡ · 지하 1층~지상 13층 중 12층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.03.12 · 20세대 |
| 이용상태 | 아파트(방·거실·주방/식당·화장실·현관·발코니 등) |
| 소유자 | 김석진 (2020.03.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29 오정자 근저당권 · 채권최고액 41,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2020.12.29 설정된 오정자의 근저당권입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 그러나 최민구의 임대차는 근저당권 설정 전에 전입과 확정일자를 갖췄으므로, 단순히 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 채권승계
| 임차인 / 점유 | 전입 · 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
최민구 전유부분 전부 임차권등기 |
전입 2020.03.12 확정 2020.03.04 238,000,000원 |
원래 대항력 있음 확약으로 포기 |
우선변제 가능 배당요구 있음 |
보증기관 채권승계 실질 인수 0원 |
|
홍성만 1204호 현황조사상 전입자 |
전입 2025.05.15 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능성·실체 미상 기재 전입일은 후순위 |
확인 필요 |
승계 확인 안 됨 별도 인수·명도 조사 |
주택도시보증공사는 최민구의 임차보증금 관련 권리를 양수한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 임차인·전입자는 최민구와 홍성만 2명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 2.69억의 착시
성지타워1차는 20세대 규모이며, 비교되는 전용면적대의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 269,333,333원이지만, 여기에는 2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 가장 최근 실거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.81㎡ | 11층 | 193,000,000원 |
| 2022.07 | 48.08㎡ | 13층 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 49.25㎡ | 9층 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 1건 | 193,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 3건 | 269,333,333원 |
최신 거래는 2026년 5월, 전용 49.81㎡의 11층 물건이 193,000,000원에 거래된 사례입니다. 분석 대상은 전용 49.63㎡, 12층이므로 면적과 층이 유사합니다. 최근 12개월 평균도 동일한 193,000,000원이지만 표본이 1건이므로 확정적인 시세가 아닌 중요한 참고가격으로 봐야 합니다.
그런데 현재 최저매각가는 256,000,000원입니다. 최근 실거래보다 63,000,000원 높고, 최근 시세 대비 132.6%입니다. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세도 -37.2%로 나타나, 가격 하락이 뚜렷합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,384,000원 |
| 1. 최민구 임차보증금(우선변제) | 238,000,000원 | 238,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오정자 | 41,000,000원 | 13,616,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 4,384,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 최민구의 보증금은 주택도시보증공사에 양도된 권리와 관련되므로, 보증기관의 여러 채권 기재액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액을 바꿀 수 있는 항목은 미반영입니다.
현 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대금으로 최민구 관련 선순위 보증금 238,000,000원이 전액 배당되고, 오정자의 근저당에는 13,616,000원이 배당되는 구조입니다. 근저당의 채권최고액 기준 미배당은 27,384,000원입니다. 그러나 일반적인 후순위 담보권자의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — '낙찰가 하락 = 취득원가 하락'은 조건부
선순위 임차보증금이 매각대금에서 전액 회수되지 못하면, 대항력이 유지되는 일반적인 임차관계에서는 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원칙상 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 256,000,000원 | 0원 | 0원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 204,800,000원 | 36,867,200원 | 0원 | 204,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 163,840,000원 | 77,253,760원 | 0원 | 163,840,000원 |
원칙상 인수액은 최민구의 대항력이 유지되고 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정 등이 반영되어 낙찰가와 인수액의 합계는 각각 241,667,200원, 241,093,760원으로 보증금 238,000,000원에 근접하지만 정확히 같지는 않습니다. 본건은 해당 임차보증금에 관한 포기·말소 확약이 있어 최민구의 실질 인수액을 0원으로 별도 판단합니다. 다른 점유자 관련 비용·인수위험 및 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 세금 압류와 배당위험
등기부에는 주택도시보증공사 가압류 외에 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재합니다. 압류등기 자체가 말소기준권리보다 늦더라도, 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 임차보증금 회수액에 영향이 생길 수 있습니다.
| 접수일 | 압류권자 | 내용 |
|---|---|---|
| 2023.01.25 | 국 | 서초세무서장 · 압류 |
| 2023.04.25 | 국 | 용산세무서장 · 압류 |
| 2023.05.18 | 시흥시 | 지방세 관련 압류 |
| 2024.07.10 | 안양시 | 만안구청장 · 압류 |
| 2026.03.30 | 국 | 강서세무서장 · 압류 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소래초교 남측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2019.03.12 사용승인, 지상 13층 중 12층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기 및 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다. 개별공시지가는 2,851,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 아파트입니다. 확인된 유사면적 거래 3건 중 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 제한적입니다. 과거 고가 거래 이후 가격 추세 -37.2%, 관련 경매 평균 유찰 3.8회라는 수치가 가격 및 환금성 판단의 주요 경고 요인입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.12 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 문구의 범위와 효력을 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 임차보증금 채권승계도 함께 대조해야 합니다.
- 홍성만 별도 조사. 2025.05.15 전입으로 기재되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 계약당사자, 선행 점유·임차관계 승계 여부, 보증금 반환청구 가능성을 조사해야 합니다.
- 최근 실거래 기준 응찰가격. 전체 평균 269,333,333원이 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래인 193,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 256,000,000원은 이보다 63,000,000원 높습니다.
- 하락장 보정. 가격 추세 -37.2%와 최근 거래 표본 1건이라는 한계를 함께 고려해야 합니다. 최근 거래가격보다 낮은 낙찰가가 형성되더라도 추가 하락과 실제 매도 가능성을 검토해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 확약을 적용하지 않은 일반적 선순위 임차인 구조에서는 1회·2회 유찰 후에도 미배당 보증금 인수액이 발생합니다. 본건은 확약 적용 여부에 따라 실제 취득원가가 달라지므로 매각물건명세서와 권리승계 서류를 최종 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일·당해세 여부와 실제 교부청구 내용을 확인해야 합니다. 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각기일 2026.11.03 전까지 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기 말소 관련 서류, 실거래 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — "인수 0원 ≠ 좋은 낙찰가격"
시흥 성지타워1차 1204호는 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 238,000,000원의 선순위 임차보증금이 있었고, 이를 양수한 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 확약으로 주된 매수인 인수문제가 실질적으로 해소된 사건입니다.
하지만 이 확약이 홍성만의 권리관계까지 정리해 주지는 않습니다. 별도 전입자의 보증금·점유 경위를 확인해야 하고, 다수의 조세 압류도 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
무엇보다 현재 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 193,000,000원의 132.6%입니다. 거래가격 추세는 -37.2%이고, 단지는 20세대 규모로 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다. 전체 평균 269,333,333원만 보고 가격 메리트를 인정하는 것은 과거 고가 거래의 영향을 과도하게 반영하는 판단입니다.
결론은 신건 입찰 보류에 무게를 둡니다. 최민구 확약의 효력과 홍성만의 점유관계를 확인하고, 실제 취득원가가 최근 시세보다 충분히 낮아지는 가격조건을 확보하는 것이 우선입니다. 권리위험은 조건부 완화, 현재 가격 경쟁력은 부족. 신건 최저가가 낮아 보이는 문제가 아니라, 최근 하락한 시장가격과 비교했을 때 여전히 높은 것이 핵심입니다.
