* 확약 대상 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 확약 내용이 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 황아영 임차권의 확약 전 예상 미배당액은 9,236,000원입니다. 별도 전입자 3명에 관한 인수액은 확인되지 않아 총실질취득액은 확정할 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경53881. 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 태광빌리지 301호, 전용면적 67.15㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 174,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 강명옥으로, 2022년 6월 13일 거래가액 180,000,000원에 취득했습니다. 이후 황아영의 주택임차권이 등기됐으며 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 중요한 점은 등기상 인수 구조와 확약을 반영한 실질 인수 구조가 다르다는 것입니다. 등기부상 황아영의 임차권은 2024년 6월 27일 접수됐습니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 11월 27일입니다. 임차권이 더 앞서 있으므로 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기 확약으로 이 주요 위험은 해소되는 구조입니다. 그렇다고 2025년에 전입한 다른 점유자 3명의 위험까지 함께 해소되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 125-12 태광빌리지 3층 301호 도로명: 경기도 안산시 단원구 와동로7안길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 67.15㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 강명옥 (2022.06.13. 소유권이전 · 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,550,921원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.11.27. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 황아영 · 2024.06.27. 등기 · 임차보증금 180,000,000원 |
| 확약 사항 | 주택도시보증공사 2026.06.01.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 점유 조사 | 등기 임차권자 1명 · 별도 전입자 3명(임대차 관계 미확인) |
| 건물 규모 | 태광빌리지 7세대 · 2014.01.29. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 사건의 등기상 핵심은 말소기준보다 앞선 황아영의 주택임차권입니다. 황아영은 2022년 6월 13일 임대차계약·전입·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2024년 6월 27일 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준인 2025년 11월 27일 강제경매개시결정보다 먼저 발생한 임차권이므로, 원칙적으로 전액 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
따라서 황아영 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 위 9,236,000원은 확약을 반영하기 전의 계산상 미배당액이지, 확약 적용 후 매수인이 실제 부담할 것으로 평가하는 금액이 아닙니다.
주택도시보증공사는 경매 신청채권자이면서, 확약 문구상 황아영의 임차보증금 반환채권을 양도받은 지위에도 있습니다. 이는 보증금 180,000,000원과 별도의 동일 임차보증금을 중복 합산할 사안이 아닙니다. 원 임차권자는 황아영 1명이며, 주택도시보증공사를 또 다른 임차인으로 세지 않습니다. 신청채권액 191,550,921원도 매수인이 인수할 보증금과 동일시해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 1명은 확약, 3명은 미상
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황아영 주택전부 · 임차권등기 |
전입 2022.06.13 확정 2022.06.13 등기 2024.06.27 |
180,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
실질 0원* 확약 전 미배당 9,236,000원 |
| ZHUMABAEV AZAT 301호 |
전입 2025.02.07 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| KIM ILIA 301호 |
전입 2025.08.27 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| KIM LILIIA 301호 |
전입 2025.02.07 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차관계가 확인된 원 임차권자는 황아영 1명입니다. 별도 전입자 3명은 주민등록상 점유 관련 인원이며, 실제 임차인인지, 동일 세대에 속하는지, 독립적인 보증금반환채권을 보유하는지는 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 임차인 수에 중복 포함하지 않았습니다.
전입자 3명은 모두 2025년 11월 27일 강제경매개시결정 이전에 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 전입신고만으로 보증금 있는 독립 임차인의 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차계약의 존재, 실제 점유, 적법한 주민등록 및 선순위 권리와의 관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 기존 황아영 임차권과의 관계가 밝혀져야 최종 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 96.7%라는 숫자를 과신하지 말 것
태광빌리지의 비교 실거래는 전용 67.15㎡, 3층의 2022년 5월 거래 1건입니다. 거래금액은 180,000,000원으로, 현재 최저매각가 174,000,000원은 그 금액의 96.7%입니다. 차액은 6,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본이 하나뿐이어서 현재 시세보다 3.3% 저렴하다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 67.15㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 표본 평균 | 67.15㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
| 현재 최저가 | 67.15㎡ | 신건 | 174,000,000원 |
특히 실질취득액의 기준을 명확히 해야 합니다. 황아영 임차권에 대한 확약이 없다면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 하므로, 최저가가 1.74억 원이어도 총부담은 약 1.8억 원 이상이 됩니다. 확약을 유효하게 적용하면 해당 임차권 인수액은 실질 0원이어서 낙찰가 1.74억 원이 기본 취득대금이 됩니다. 그러나 별도 전입자 3명의 인수 위험이 확인되지 않은 만큼 최종 실질취득액은 1.74억 원으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,236,000원 |
| 1. 황아영 임차보증금 우선변제 주택도시보증공사 양도 전 원 임차권 |
180,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 191,550,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당표의 우선변제 금액은 황아영의 원 임차보증금 권리에 기초한 추정입니다. 주택도시보증공사의 채권양도 관계에 따라 실제 배당수령 주체는 원 임차인과 다를 수 있습니다. 신청채권액과 원 임차보증금을 별개의 매수인 인수보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 별도 점유자 권리는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
아래는 각 회차별 낙찰가·배당 부족분·매수인 인수 추정입니다. 미배당 보증금은 확약을 반영하기 전의 권리상 계산액이며, 주택도시보증공사 확약 적용 시 황아영 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 174,000,000원 | 9,236,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 139,200,000원 | 43,548,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 111,360,000원 | 70,999,040원 | 0원* |
각 회차의 미배당액은 회차별 제공된 배당 추정치로, 집행비용 등의 영향을 받습니다. 위 인수 0원*은 황아영 관련 확약 대상에만 해당합니다. 그 밖의 전입자 3명에 대한 인수액은 어느 회차에서도 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 와동중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 외벽 석재붙임 마감·내벽 벽지 및 타일 마감·샷시창호가 적용됐습니다. 급배수·위생·난방설비 및 필로티구조 주차장이 있습니다. 외관상 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이나, 이해관계인 부재로 현황도면·외부관찰·탐문을 통해 판단한 사항이므로 실제 내부 이용상태와 다를 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지면적은 247.9㎡, 공시지가는 1,637,000원/㎡입니다.
- 규제. 와동중학교 상대보호구역, 사세충렬문 관련 역사문화환경보존지역, 도시교통정비지역 등이 지정돼 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있어 입찰 당시 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 태광빌리지는 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 2022년 1건뿐이므로 실거래 기반 유동성·가격 추세를 충분히 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있는지 확인하고, 해당 확약의 효력과 매각조건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 황아영 임차권 처리. 등기상 보증금 180,000,000원, 예상배당 170,764,000원, 미배당 9,236,000원의 관계를 파악하되, 확약 적용 시 해당 미배당액을 실제 인수금으로 다시 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 조사. ZHUMABAEV AZAT, KIM ILIA, KIM LILIIA의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 현황, 세대 관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이들의 대항력은 가능·미상으로 판단합니다.
- 현황조사 및 명도. 주택 전체의 실제 점유자와 명도 대상, 인도 협의 가능성 및 예상 비용을 확인해야 합니다. 확약이 있다고 해서 별도 점유자에 대한 인도가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 최근 시세 재확인. 2022.05 거래 180,000,000원 한 건만으로 2026년 적정 매수가를 정하기 어렵습니다. 최근 거래·인근 유사 다세대주택의 가격과 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 우선채권. 미납 공용관리비, 당해세, 소액임차인 최우선변제 등 배당순위 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 입찰기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 인수 위험 0원”
이 물건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 적용 범위와 별도 점유자의 권리관계가 투자 판단을 좌우합니다. 황아영의 보증금 180,000,000원은 원칙적으로 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약으로 해당 인수는 실질 0원*으로 평가됩니다.
그러나 전입자 3명은 모두 말소기준 이전에 전입했고, 보증금 및 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 이들에 대한 대항력과 별도 인수액을 확정하지 않은 채 전체 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다. 또한 7세대 소규모 다세대주택에 확인되는 실거래는 오래된 1건뿐이어서, 과거 가격 대비 96.7%라는 비율로 현재의 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(38점). 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 확약 밖 점유자 3명의 권리 미확정, 불충분한 최근 시세, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성을 감안하면 신건 입찰을 적극적으로 권하기 어렵습니다. 확약서 효력 확인과 별도 점유자 권리조사가 선행돼야 하며, 그전에는 가격보다 인수 위험 해소가 우선입니다.
