수원지방법원 2025타경53897. 안산시 상록구 팔곡이동의 세영퍼스트빌 나동 202호, 전용 51.19㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 162,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 절차가 진행됐습니다.
이 물건의 핵심은 2022.11.15 우리은행 가압류가 말소기준권리인 데 반해, 임차인 나성오는 그보다 앞선 2021.09.30 전입신고와 2021.10.01 점유개시 이력을 가지고 있다는 사실입니다. 확정일자도 2021.09.15로 기재되어 있습니다. 따라서 본래는 매수인이 미배당 임차보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01자로 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 실제로 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수 부담은 0원입니다. 따라서 선순위 보증금 124,300,000원을 무조건 낙찰가에 더하는 분석은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 358-26 세영퍼스트빌 나동 2층 202호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 소학1길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.19㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2012.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 하주성 (2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 124,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15 우리은행 가압류 · 청구금액 26,828,529원 |
| 선순위 임차보증금 | 나성오 · 124,300,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약 유효·이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 효과
말소기준권리는 2022.11.15 접수된 우리은행 가압류입니다. 이후 하나카드 및 서민금융진흥원의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 안산신용협동조합의 종전 근저당권은 2021.10.01 해지로 이미 말소됐으며, 2023년의 국가 압류도 2025.04.30 말소됐습니다.
주의할 부분은 나성오의 주택임차권등기입니다. 등기 접수일은 2023.12.08로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.
임차인 및 보증기관 승계 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 나성오 주택 전부 |
점유 2021.10.01 전입 2021.09.30 |
2021.09.15 | 124,300,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 확약 제출 |
이 사건에서 실제 임차인은 나성오 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 나성오의 보증금채권을 양도·승계한 주체이므로, 별도 임차인으로 계산해 124,300,000원씩 두 차례 합산해서는 안 됩니다. 경매 신청채권자의 청구액과 임차보증금이 같다는 이유만으로 독립된 보증금채권이 두 개 존재하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — ‘신건 가격이 높다’의 근거
세영퍼스트빌(358-26)은 19세대 다세대주택입니다. 확인된 유사면적 거래는 2021~2022년의 3건으로, 평균 거래금액은 131,433,333원입니다. 다만 이 사례들은 현재 매각기일 기준으로 오래된 거래이므로 2026년의 최신 시세를 직접 대변한다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.62㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 51.19㎡ | 2 | 124,300,000원 |
| 2021.07 | 54.93㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 131,433,333원 |
신건 최저가 162,000,000원은 거래평균보다 30,566,667원 높으며, 평균 대비 123.3%입니다. 가장 최근 제시된 거래인 2022.03의 125,000,000원과 비교해도 37,000,000원 높습니다. 제시된 최고 거래가 145,000,000원보다도 최저매각가가 높습니다. 따라서 확인된 거래 수준만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,068,000원 |
| 1. 나성오 보증금(우선변제) | 124,300,000원 | 124,300,000원 |
| 2. 우리은행 가압류 | 26,828,529원 | 26,828,529원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 6,898,085원 | 6,898,085원 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 17,703,470원 | 905,386원 |
| 5. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 124,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 나성오로부터 승계한 동일 보증금 관련 채권으로, 별개의 임차보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다. 표의 배당순서와 금액은 확정배당을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 162,000,000원을 가정한 배당 추정에서는 임차보증금 124,300,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 회차에서는 배당 추정 자체로도 임차보증금 미배당 인수가 없습니다. 그러나 유찰되어 매각가가 낮아질 경우 배당 부족이 발생할 수 있으며, 그때는 대항력 포기 확약의 유효성과 이행 여부가 더욱 중요해집니다.
유찰 시나리오 — 장부상 인수와 실질 인수의 구분
| 회차 | 최저가 | 확약 전 산식상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 162,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 103,680,000원 | 22,871,520원 | 0원 |
2회 유찰 시 산식상 미배당 보증금 인수액은 22,871,520원으로 추정됩니다. 하지만 이 금액은 확약을 반영하지 않은 원래의 대항력 인수 위험입니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하고 그대로 이행된다면 해당 금액도 매수인 실질 인수액에 포함되지 않아 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2012.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 이중창호이며 위생·급배수·소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 각각 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지대장상 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다. 개별공시지가는 1,430,000원/㎡입니다. 실제 적용되는 규제 사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부·위반 사항. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 전체 19세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 거래의 유동성을 판단할 때는 신중해야 합니다. 확인된 거래 3건의 금액은 124,300,000원~145,000,000원으로, 현 최저매각가 162,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01자 확약서의 제출 사실뿐 아니라 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 약정의 적용 범위를 확인하세요.
- 선순위 임차인 확인. 나성오의 전입일 2021.09.30, 점유개시일 2021.10.01, 확정일자 2021.09.15와 임차권등기 내용을 대조하세요. 보증기관의 승계를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 명도·점유 현황. 임차권등기만으로 실제 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유 여부와 인도 절차 및 예상 비용을 사전에 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 유사면적 거래평균의 123.3%입니다. 제시된 거래가 오래된 만큼 최신 실거래와 인근 경쟁물건을 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
- 유찰 후 재검토. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 계산됩니다. 유찰 후에는 시장가격과 확약의 유효성을 다시 대조해야 하며, 회차별 시나리오가 실제 유찰이나 매각을 보장하지는 않습니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성, 지방세·국세 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류를 반드시 확인하세요. 본 배당액은 확정배당이 아닌 추정입니다.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있어 처음에는 위험해 보입니다. 임차인 나성오의 보증금 124,300,000원과 2022.11.15 말소기준 가압류의 선후관계만 본다면, 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 분석해야 하는 물건입니다.
하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 그 핵심 위험은 해소될 수 있습니다. 해당 확약이 유효하고 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 확인되지 않은 별개의 점유나 권리에까지 이 결론을 확대해서는 안 됩니다.
가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 제시된 거래평균 131,433,333원의 123.3%에 달합니다. 더욱이 거래 사례가 2021~2022년의 3건뿐이므로, 현재 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 충분하지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 완화, 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 선순위 보증금의 외형적인 크기가 아니라 확약의 확실한 이행과 적정 낙찰가격입니다. 현 신건 가격에서는 무리하게 응찰하기보다 가격 경쟁력을 충분히 검증하고, 필요한 경우 유찰 후 재접근을 고려하는 것이 합리적입니다.
