수원지방법원 2025타경53933. 안산시 상록구 사동의 한샘빌리지 1층 102호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 122,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 대상은 철근콘크리트조 4층 건물의 1층에 위치한 다세대주택으로, 감정평가상 방 3개·거실 겸 주방·화장실 2개를 갖춘 주거용 건물입니다.

현재 소유자는 안산개발자산관리주식회사입니다. 2016년 6월 10일 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 118,000,000원이었습니다. 이후 2025년 5월 15일 이계섭의 110,000,000원 가압류가 설정되었고, 같은 채권자의 강제경매가 2025년 12월 1일 개시되었습니다. 그 뒤 2026년 6월 22일 국가의 압류도 등기되었습니다.

현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않으며, 말소기준 가압류와 그 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 특히 감정평가사가 관계인을 만나지 못했고 임대관계도 확인하지 못한 만큼, 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 점유·임차 상태를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

이 물건의 권리분석에서 중요한 날짜는 2025년 5월 15일입니다. 갑구 10번 이계섭의 가압류가 말소기준권리이고, 이후 갑구 11번 강제경매개시결정과 갑구 12번 국가 압류가 등기되었습니다.

과거에는 국민은행의 채권최고액 81,900,000원 근저당권과 한국투자상호저축은행의 채권최고액 54,000,000원 근저당권이 있었으나 이미 말소되었습니다. 따라서 이 금액들을 낙찰자가 부담할 채무로 더하면 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 등기보다 현장이 중요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 실제 임차인 0명 또는 공실이라고 해석해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 관계인 부재로 내부 이용상태도 건축물현황도와 탐문조사를 참고해 평가되었습니다.

실제 점유자가 존재한다면 전입시점, 점유개시일, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 말소기준 가압류 이전부터 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 임차인이 있는지에 따라 인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 143.5%라는 숫자의 함정

현재 참고할 수 있는 한샘빌리지의 실거래는 2022년 4월, 전용 39.56㎡, 2층, 85,000,000원 거래입니다. 대상 물건의 거래 비교 기준 면적은 59.52㎡로 기록되어 있어, 거래 사례와 면적이 일치하지 않습니다. 또한 거래시점이 2022년이어서 2026년 11월 경매의 현재 시세를 직접 대변하기 어렵습니다.

표면상 경매 최저가 122,000,000원은 참고 거래 85,000,000원의 143.5%입니다. 하지만 면적 차이와 거래시점의 간격을 무시한 비율이므로 이 수치만으로 경매가격이 현재 시세보다 비싸다고 단정할 수 없습니다. 반대로 감정가가 최근 시장가격보다 저렴하다는 증거도 되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

집행비용 2,508,000원은 추정치입니다. 이계섭의 가압류와 강제경매는 동일 채권으로 중복 배당하지 않습니다. 국가 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당금과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 검증은 필요

유찰을 가정하면 최저매각가는 97,600,000원, 다시 유찰되면 78,080,000원으로 내려갑니다. 이때 추정 채권 미배당액은 각각 14,556,800원과 33,725,440원으로 증가하지만, 제시된 등기상 인수액은 계속 0원입니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인이 인수하는 채무는 아닙니다.

그러나 실제 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이 시나리오의 0원 인수액을 확정적으로 적용해서는 안 됩니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 점유 및 임대관계를 조사하고 현재 시세를 검증해야 가격상 이점을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동행정복지센터 남서측 직선거리 약 150m 지점에 위치합니다. 주변은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주거지역이며 북측과 남측 인근에 야산이 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 사리역(수인분당선)은 남동측 직선거리 약 800m 지점에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트·페인팅 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있으며 개별난방·위생·급배수설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간(2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있으나, 매각기일 현재 규제 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,566,000원/㎡로 기록되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2002년 준공된 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래 사례가 제한적이어서 매도 시 적정가격 및 거래기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 1층 호수의 채광·습기·누수·환기·소음과 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서 등을 대조하고, 실제 점유자와 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 말소기준 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지가 중요합니다.
• 최신 시세 재검증. 2022년의 39.56㎡ 거래만으로 가격을 판단하지 말고 대상 호수와 유사한 면적·층·연식의 최근 실거래 및 주변 매물을 확인하세요.
• 면적 확인. 거래 비교 기준 면적 59.52㎡를 실제 전용면적과 혼동하지 않도록 집합건축물대장 및 등기부상 면적을 대조하세요.
• 압류와 조세. 동안산세무서장 관련 압류채권의 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 당해세 등에 따라 추정 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 점유자 인도. 점유자의 신분과 점유권원을 확인하고 인도명령 가능 여부, 명도 협의 및 추가 비용을 검토하세요.
• 건물 상태. 관계인 부재로 직접 확인되지 않은 실내 설비와 1층의 습기·누수·결로·채광 상태를 점검하세요.
• 관리비 체납. 체납 관리비와 공용부분 비용 부담 여부를 관리 주체에 확인하세요.
• 매각조건 확인. 최종 매각물건명세서의 특별매각조건, 권리 인수 문구, 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서·건축물대장·실거래자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “등기상 깨끗해도, 현장과 가격은 별개다”

안산 한샘빌리지 102호는 기존 근저당권이 말소되어 있고, 이계섭의 110,000,000원 가압류를 기준으로 후순위 권리가 정리되는 강제경매 물건입니다. 등기상 계산만 보면 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 평가하기에는 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었으며, 동일면적의 최근 실거래 비교 근거도 부족합니다. 2022년 39.56㎡ 거래와 2026년 경매 최저가의 단순 비율 143.5%를 현재 시세 대비 비율처럼 해석해서는 안 됩니다.

11세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 특성과 1층 물건의 개별 상태까지 고려하면 현재 단계의 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 점유 위험은 검증 전입니다. 종합 평가는 C등급. 신건 최저가에 바로 응찰하기보다 임차인·현장 상태·최근 유사면적 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 합리적입니다.