수원지방법원 2025타경53948. 시흥시 대야동 동진리치빌 105동 404호는 전용 48.42㎡의 복층형 도시형생활주택입니다. 2016년 준공된 28세대 규모의 공동주택으로, 현재 등기상 소유자는 최홍석입니다. 최홍석은 2025년 5월 매매로 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 253,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 권세영 명의의 임차권등기입니다. 보증금 253,000,000원, 전입일 2022.02.14, 확정일자 2022.01.17, 임차권등기일 2024.03.11로 모두 2025.12.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 이 보증금은 매수인의 잔액 인수 위험으로 연결됩니다.
반전은 매각물건명세서의 확약 내용에 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 권세영)는 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 권세영 관련 잔존액은 매수인이 떠안지 않는 구조입니다. 그러나 같은 호실에 전입한 다른 2명에게까지 이 확약이 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53948 (강제경매 · 안산지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 493-9 동진리치빌 제105동 제4층 제404호 도로명: 경기도 시흥시 대골안길 72 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(복층구조) · 전용 48.42㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 · 2016.09.28 준공 · 28세대 |
| 소유자 | 최홍석 (2025.05.15 소유권이전 · 등기 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.02 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 감정상 특이사항 | 4층 테라스 제시외 보일러실(샌드위치판넬조 약 1.4㎡), 건물 평가액에 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2017년 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2022.02.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 경매와 관련된 말소기준은 2025.12.02 강제경매개시결정입니다. 등기된 권세영 임차권은 이보다 앞서 발생했으므로 확약이 없으면 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 임차권입니다.
신건 예상배당상 권세영 보증금의 룰상 부족액은 22,090,000원이지만, 이 확약을 반영하면 권세영 관련 실질 인수액은 0원입니다. 확약서 원문, 법원 명세서 반영 여부와 임차권등기 말소 이행 조건은 입찰 전 대조해야 합니다.
임차인·전입자 분석 — 1건은 확약, 2명은 미확인
권세영의 등기 임차보증금은 253,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 이 보증금에 관한 채권을 승계한 신청채권자로서, 권세영 보증금과 공사의 청구금액을 서로 다른 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 확인된 임차권자는 권세영 1명이며, 박정희·이채은은 별도 임차인인지 또는 다른 관계의 전입자인지 추가 확인이 필요한 2명입니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권세영 을구 3번 임차권등기 |
전입 2022.02.14 확정 2022.01.17 |
253,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
보증기관 채권 승계 확약 후 인수 0원 |
| 박정희 105동 404호 전입 |
전입 2025.08.05 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
승계 확인 안 됨 인수 가능성 확인 |
| 이채은 105동 404호 전입 |
전입 2025.08.05 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
승계 확인 안 됨 인수 가능성 확인 |
전입일만으로 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 별도의 대항력 있는 임대차가 확인되면 권세영 확약과 무관하게 매수인의 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
결국 이 물건의 권리분석은 권세영의 253,000,000원 보증금을 두 번 계산하지 않는 것과, 박정희·이채은이 실제로 어떠한 지위에서 전입했는지 확인하는 것으로 나뉩니다. 두 전입자가 독립적인 임차인인지, 가족 또는 동거인인지에 따라 인수 판단이 크게 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 안전마진은 제한적
동진리치빌 104동·105동의 전용 48.42㎡ 거래 내역입니다. 전체 4건의 평균은 239,000,000원이며, 별도 집계된 최근 12개월 평균은 253,000,000원(1건)입니다. 최신 개별 거래 역시 2025년 5월, 4층, 253,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.42㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.03 | 48.42㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2021.10 | 48.42㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 48.42㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.42㎡ | 4건 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 48.42㎡ | 1건 | 253,000,000원 |
신건 최저가 235,000,000원은 최근 거래 기준 253,000,000원의 92.9%로, 단순 차액은 18,000,000원입니다. 전체 평균 239,000,000원에 대해서는 98.3%에 해당합니다. 다만 전체 평균에는 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 거래 평균에 더 비중을 두는 편이 적절합니다.
특히 이 물건은 일반 대단지 아파트가 아니라 28세대 규모의 복층형 도시형생활주택입니다. 거래 빈도가 제한적이어서 개별 거래가격과 실제 환금가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
또 하나의 핵심은 확약을 반영하기 전과 후의 가격 비교가 완전히 다르다는 점입니다. 확약이 없다면 신건 235,000,000원에 룰상 미배당 보증금 22,090,000원을 더해 257,090,000원의 취득부담이 발생합니다. 이는 최신 거래 253,000,000원을 웃돕니다.
반면 권세영 관련 확약을 반영하면 해당 인수액은 0원이므로 확인된 취득부담의 출발점은 최저가 235,000,000원입니다. 다만 박정희·이채은 관련 미확인 인수금과 취득 부대비용은 별도입니다. 따라서 92.9%라는 비율만으로 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 권세영 임차보증금(우선변제) | 253,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권자 별도 배당 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 235,000,000원 |
신건 기준 배당 추정입니다. 주택도시보증공사는 권세영 관련 보증금 채권을 양수한 주체이므로 권세영의 보증금 253,000,000원과 공사 청구 253,000,000원을 독립된 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 공사의 별도 배당액은 0원으로 산정됐습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수는 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없다면 최저가 인하 효과가 제한된다
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 감소하고 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 보증금 인수액의 합계는 보증금 253,000,000원 부근에서 유지됩니다. 아래 룰상 총액에는 집행비용 추정에 따른 차이가 반영돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 후 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 235,000,000원 | 22,090,000원 | 257,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 188,000,000원 | 68,432,000원 | 256,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 150,400,000원 | 105,505,600원 | 255,905,600원 | 0원 |
룰상 총부담은 각 회차 최저가와 권세영 관련 예상 미배당 인수액의 합산액으로, 확약이 없다는 가정의 비교치입니다. 확약 후 인수 0원은 권세영·주택도시보증공사 관련 보증금에 한정됩니다. 박정희·이채은의 독립적인 대항력 및 보증금이 확인되는 경우 추가 인수액은 별도로 발생할 수 있습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 대야동 대야초등학교 남서측 인근에 있으며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주상지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 서해선 신천역까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층에 위치하며, 복층형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 대지는 세장형 평지입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,300,000원/㎡. 토지면적 892㎡는 전체 대지 기준으로, 개별 호실의 대지권 면적과 구분해 보아야 합니다.
- 제시외 시설. 4층 테라스에 약 1.4㎡의 샌드위치판넬조 보일러실이 있고 감정평가에 포함됐습니다. 시설의 건축물대장 반영 상태와 사용상 문제를 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의존했으므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 공동주택이고 확인되는 동일 전용 거래는 4건입니다. 대단지 아파트보다 실거래 비교 표본이 제한적이므로 재매각 가격과 거래 기간에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07 제출 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 박정희·이채은 전입관계 확인. 2025.08.05 전입자 2명의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 세대 관계를 확인해야 합니다. 전입 선후만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 권세영의 임차보증금 253,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 253,000,000원을 서로 독립적인 보증금처럼 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 권세영 확약 대상 인수액은 0원이지만, 다른 전입자에 관한 추가 인수 위험은 아직 확정되지 않았습니다. 최저가만 기준으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시차 점검. 비교 기준 253,000,000원은 최신 거래가 2025.05이고 집계된 최근 평균도 1건에 의존합니다. 2026년 매각시점에 그대로 적용되는 시장가격인지 추가 확인해야 합니다.
- 복층·테라스 상태. 폐문부재로 확인되지 않은 내부와 테라스 제시외 보일러실 1.4㎡의 현황, 누수·방수·유지보수 문제를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 인도명령 또는 명도 협의 가능성, 체납관리비 중 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 최신 전입세대 내역을 매각기일 2026.11.03 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 분명한 호재, 미상 전입자는 여전히 위험”
이 물건은 처음 보면 보증금 253,000,000원의 선순위 임차권 때문에 접근하기 어려운 경매처럼 보입니다. 신건 최저가 235,000,000원에서 예상 배당 후 남는 보증금 22,090,000원을 매수인이 인수한다면, 룰상 취득부담은 257,090,000원으로 최신 거래가격을 넘어섭니다.
하지만 주택도시보증공사의 확약으로 이 주된 위험은 달라집니다. 권세영 관련 잔존 보증금은 실질 인수 0원으로 처리되므로, 해당 채권 때문에 낙찰가에 추가 보증금을 더할 필요는 없습니다. 확인된 범위의 취득액 235,000,000원은 최근 거래 기준 253,000,000원의 92.9%에 해당합니다.
문제는 그다음입니다. 박정희·이채은의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실은 확인되지만, 독립적인 임차계약과 보증금 규모는 확정되지 않았습니다. 이들에게도 확약이 적용된다고 볼 수 없으며, 별도 대항력 있는 임대차라면 새로운 인수 위험이 남습니다.
또한 28세대 소규모 주택의 비교 거래는 적고, 최신 거래가 2025년 5월이라는 시차도 존재합니다. 18,000,000원의 장부상 가격 차이만 믿고 입찰하기에는 법률적·가격적 안전마진이 충분히 검증되지 않았습니다.
종합 판단은 C등급(44점). 확약으로 가장 큰 보증금 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이나, 미확인 전입자 2명과 제한적인 거래 표본 때문에 현재는 조건부 검토 대상입니다. 두 전입자의 권리관계가 명확하게 정리될 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
