* 박설의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약을 반영한 금액입니다. 이효철의 보증금·임차관계는 별도로 확인해야 하며, 해당 확약은 이효철에게 적용되지 않습니다.

수원지방법원 2025타경53961. 안산시 상록구 부곡동의 현진에버빌 5층 502호, 전용 44.31㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 최경환으로, 2022년 3월 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원과 한국주택금융공사의 가압류가 등기됐으며, 주택도시보증공사가 청구금액 158,945,470원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다도 박설의 선순위 임차권입니다. 임차인 박설은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.24입니다. 말소기준인 2023.10.12 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로, 대항력 포기 확약이 없었다면 매수인이 미배당 임차보증금을 부담할 가능성이 있었습니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 인수 위험의 핵심 변수가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2016년에 설정된 상록신용협동조합 근저당권 2건은 모두 이미 말소됐습니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원, 이후 설정된 근저당권의 채권최고액은 92,400,000원이었지만, 현재 인수 대상으로 보아서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2023.10.12 서민금융진흥원 가압류(14,830,997원)입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류(106,430,606원) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 가압류 채권의 미배당액이 발생하더라도 그것만으로 매수인이 해당 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 실제 임차인은 박설과 이효철, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 박설의 임대차보증금 관련 권리를 양수한 기관으로 기재돼 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 박설의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

* 박설은 원래 선순위 대항력 임차인이지만 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수가 해소되는 구조입니다. 이효철은 말소기준 이후 전입해 제시된 권리판정상 대항력이 없으나, 보증금·임대차계약 관계 및 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 2022년 실거래보다 106.1%

현진에버빌은 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 3월의 147,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 이번 경매물건과 같은 전용 44.31㎡·5층 조건입니다.

2022년 확인 거래가 147,000,000원과 현재 감정가 156,000,000원의 차이는 9,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가가 확인 거래가의 106.1%이므로, 이 거래를 기준으로는 가격이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.

특히 다세대주택은 아파트 대단지처럼 같은 평형의 거래 사례가 풍부하지 않을 수 있습니다. 현진에버빌 역시 8세대 규모여서 매수인층·매도 기간·개별 호수 상태에 따른 가격 불확실성을 고려해야 합니다. 실거래 표본이 적은 상황에서 감정가만을 근거로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

신건 매각가 156,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 박설 임차보증금의 권리는 주택도시보증공사로 양도된 것으로 기재돼 있으며, 박설과 주택도시보증공사를 실제 임차인 2명 또는 별도 보증금 2건으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 청구금액과 임차보증금 양수 관계의 정확한 배당 처리는 최종 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

예상 배당에서 집행비용 2,984,000원과 박설 임차보증금 147,000,000원을 배당하고, 남은 6,016,000원을 서민금융진흥원에 배당하는 구조입니다. 한국주택금융공사와 강제경매 신청채권자에게 배당되는 금액은 추정상 0원입니다.

일반채권의 예상 미배당액은 합계 274,191,073원이지만, 이는 매수인이 인수할 금액과는 구분해야 합니다. 박설의 선순위 임차권은 확약으로 별도 정리되는 구조이며, 가압류·강제경매 채권의 미배당이 곧 매수인의 채무가 되지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 반드시 구분

이 물건은 현재 신건으로 최저매각가가 156,000,000원입니다. 선순위 임차보증금은 147,000,000원이므로 유찰로 매각가가 낮아지면, 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형에서는 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 하지만 본건은 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약이 있으므로 모형상 인수액과 실제 확약 적용 후 인수액을 분리해야 합니다.

* 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.07 확약이 해당 매각절차에서 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 미반영 인수 추정액은 각 회차의 예상 배당을 고려한 금액으로, 실제 확약 적용 후 박설에게 승계할 금액이 아닙니다. 이효철 관련 미확인 위험과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산공업고등학교 남동측 인근에 위치하며 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.12.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 세장형 평지의 다세대주택 건부지이며, 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 개별공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·생활소음진동관리지역 등의 규제가 있으며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2022년 1건입니다. 거래 사례가 제한적이어서 가격 검증과 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상태는 건축물 현황도·탐문·외부관찰에 의존했습니다. 실제 상태가 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.07 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 확인하고, 해당 매각절차에서 유효하게 적용되는지 재확인해야 합니다.
• 이효철 임차관계. 2025.10.22 전입과 2026.02.02 배당요구 사실 외에 보증금·확정일자·계약관계가 미확인입니다. 별도 임차인의 권리와 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 권리양수 중복 확인. 박설 임차보증금 147,000,000원과 주택도시보증공사의 양수 관계를 구분하고, 동일 보증금을 이중 채무로 계산하지 않아야 합니다.
• 신건 가격. 최저가 156,000,000원은 확인 거래가 147,000,000원의 106.1%입니다. 2022년 거래만으로 현재 시세를 확정할 수 없으므로 최근 인근 다세대의 면적·층·준공시기별 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 유찰 가정. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원으로 제시된 시나리오는 확약 반영 여부가 핵심입니다. 일반적인 선순위 임차보증금 인수형의 실질취득액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유자의 관계, 이효철의 거주 여부, 인도명령 가능성 및 별도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납관리비 중 승계 가능 부분과 당해세·최우선변제에 따른 최종 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·누수·설비·수선 필요 여부를 현장과 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 및 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트 확보”

이 사건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 효력이 결론을 바꾸는 경매입니다. 박설의 보증금은 147,000,000원이고 대항력도 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 원래라면 유찰 이후 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 문제가 중요한 위험 요소입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.05.07 확약으로 박설의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 구조가 마련됐으므로, 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

그렇다고 권리 문제가 모두 종결됐다고 볼 수는 없습니다. 별도 임차인 이효철의 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 미확인입니다. 전입일상 말소기준 이후의 후순위 점유자이지만, 확약은 이효철에게 적용되지 않으므로 보증금 및 명도 관련 확인이 필요합니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 156,000,000원은 확인되는 2022년 실거래 147,000,000원보다 9,000,000원 높은 106.1%입니다. 최신 거래 표본이 부족한 8세대 다세대주택에 감정가 그대로 응찰할 충분한 가격 근거가 있다고 보기는 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 박설의 확약 효력을 확인하고, 이효철의 임차관계와 현재 시세를 추가 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 선순위 임차권의 인수 위험이 해소됐다는 장점은 분명하지만, 그 장점만으로 신건 가격의 투자 매력까지 입증되지는 않습니다.