* 2026.04.29.자 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하고 해당 권리에 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 전 산술 인수액은 매수인에게 실제 승계되는 금액이 아니며, 실질취득 기준액에는 취득세·명도비·기타 취득 부대비용을 포함하지 않았습니다.
수원지방법원 2025타경54015. 경기도 시흥시 월곶동 월곶역 서측 인근에 있는 넥스힐 2층 202호입니다. 감정가는 242,000,000원이고 현재 유찰 없는 신건입니다. 소유자 박승준은 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 소유자의 취득 이력이나 감정가보다 선순위 주택임차권과 보증기관의 확약서입니다.
이수경의 임차권등기는 2023.12.21. 접수됐고, 전입 및 점유개시일은 2021.11.30.입니다. 임차권등기에는 보증금 260,000,000원이 기재되어 있으며, 2024.04.19.에는 임대차계약일과 확정일자에 대한 경정이 이뤄졌습니다. 한편 이 사건의 말소기준권리는 2025.12.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 확약이 없다면 매수인의 보증금 인수 문제가 발생합니다.
그러나 매각물건명세서에는 보증금 양수인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용이 기재되어 있습니다. 이 문구가 본건 임차보증금에 유효하게 적용된다면, 산술적으로 남는 보증금을 매수인이 떠안을 이유는 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54015 (강제경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1002-19 넥스힐 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로70번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 6층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.02.26 |
| 소유자 | 박승준 (2021.12.03. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 283,581,896원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.12. 갑구 10번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차관계 | 이수경 임차보증금 260,000,000원 · 주택도시보증공사 양수 및 확약 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기상 이수경의 임차권은 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 전입일과 확정일자도 말소기준권리보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다. 따라서 단순히 경매가 진행됐다는 이유만으로 이 임차보증금이 전부 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 기존에 진행됐던 주식회사 국민행복기금의 2022.09.15. 강제경매개시결정은 2023.06.23. 말소됐습니다. 과거의 생보부동산신탁 및 무궁화신탁 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 분석의 핵심은 이들 과거 권리가 아니라 이수경 임차권에 대한 보증기관 확약의 실효성입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 실제 임차인 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 양수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수경 전유부분 전부 |
260,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 양수 | 0원* 확약 전 22,188,000원 |
실제 임차인은 이수경 1명입니다. 을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권에 대한 경정등기입니다. 따라서 임차보증금 260,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 이 임차보증금의 양수인으로 기재되어 있으므로 별도의 실거주 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 이수경 |
|---|---|
| 점유 범위 | 전유부분 전부 |
| 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2021.11.30 |
| 임대차계약 | 2021.10.06. (1차, 경정 후) · 2021.12.03. (2차) |
| 확정일자 | 2021.10.07. (경정 후) · 기존 등기 기재 2021.12.03. |
| 임차권등기 | 2023.12.21. · 을구 1번 |
| 임차권 경정 | 2024.04.19. · 을구 1-2번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 보증금 양수인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 | 2026.04.29. · 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 실질 인수액 | 0원* (확약 전 산술 인수액 22,188,000원) |
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,188,000원 |
| 1. 이수경 임차보증금 우선변제 | 260,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 283,581,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 표는 주어진 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 것으로, 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 양수인이기도 하므로 임차보증금과 신청채권 청구액을 서로 독립된 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 금액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
이 시뮬레이션에서는 집행비용 4,188,000원을 먼저 공제하고 임차보증금에 237,812,000원을 배당합니다. 이에 따라 임차보증금의 미배당분은 22,188,000원입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금으로서 매수인 인수 위험이 발생하지만, 현재는 해당 권리에 관한 확약이 제출되어 실질 인수 0원*으로 분석합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 임차보증금의 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 실질취득금액이 유의미하게 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 확약이 있기 때문에 이 원칙을 확약 전 산술 시나리오와 확약 후 실질 인수 판단으로 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 | 확약 후 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 242,000,000원 | 22,188,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 193,600,000원 | 69,910,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 154,880,000원 | 108,088,320원 | 0원* |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 금액을 사용했습니다. 실제 다음 매각기일이나 유찰 여부가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 확약 후 인수 0원은 해당 임차보증금에 대한 판단으로, 다른 독립된 인수권리나 취득 부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 할인이라고 할 수 없다
이 물건의 감정가는 242,000,000원, 신건 최저매각가도 242,000,000원입니다. 소유자 박승준의 2021년 등기상 취득 거래가액은 260,000,000원이고, 그보다 앞선 최백운의 2019년 등기상 거래가액은 249,000,000원입니다.
다만 이 두 금액은 과거의 소유권이전 거래가액으로, 현재 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균을 대신할 수 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단을 유보해야 합니다.
| 비교 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2019년 이전 거래가액 | 249,000,000원 | 최백운 소유권 취득 당시 기재 |
| 2021년 이전 거래가액 | 260,000,000원 | 박승준 소유권 취득 당시 기재 |
| 현재 감정가 | 242,000,000원 | 경매 감정평가금액 |
| 현재 최저매각가 | 242,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 동일·유사 물건 거래 비교 필요 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 소재 월곶역(수인분당선) 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2018.02.26.이며 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스, 승강기 및 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 20m 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 인접도로와 같은 높이의 평탄지입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역 기재도 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역 인근 접근성은 검토 요소이나, 다세대주택은 동일 단지 아파트와 달리 직접 비교할 수 있는 거래가 부족할 수 있습니다. 현재 확인된 최근 거래가 없어 환금성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.04.29.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 확인하세요.
- 임차보증금 양수관계 확인. 이수경의 보증금 260,000,000원이 주택도시보증공사에 양도된 관계와 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 확인하세요.
- 경정등기 확인. 을구 1번과 1-2번은 하나의 임차권과 그 경정입니다. 최종 계약일·확정일자·보증금 기재를 대조하고 중복 임차인으로 계산하지 마세요.
- 잔존 보증금 인수 여부 확인. 확약 전에는 신건 기준 22,188,000원의 산술상 미배당 보증금이 있으나, 확약 유효 시 실질 인수 0원*이라는 판단을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현 점유자와 점유원인, 별도 임차인의 존재 여부, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 비교. 최저매각가 242,000,000원을 최근 월곶동 유사 다세대 실거래와 비교하고, 내부 상태·층·면적 등을 감안한 응찰가 상한을 정하세요.
- 신탁 이력 점검. 과거 신탁등기는 말소됐으나, 입찰 전 등기사항전부증명서의 최종 권리 상태를 다시 확인하세요.
- 체납·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 명도비 및 추가 정산 비용 등을 확인하세요.
- 배당 및 경매기록 대조. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액과 보증금 양수관계를 구별해 확인하고, 배당요구 및 말소 관련 서류를 점검하세요.
맺으며 — “인수 위험의 해소와 가격 매력은 다르다”
시흥 넥스힐 202호는 겉으로 보면 위험한 선순위 임차권 물건입니다. 임차보증금이 260,000,000원으로 최저매각가 242,000,000원보다 크기 때문입니다. 배당 시뮬레이션에서도 신건 기준 22,188,000원의 미배당 보증금이 계산됩니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 보증금 인수형 경매로 접근해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 바로 2026.04.29.자 주택도시보증공사의 확약서입니다. 해당 보증금에 대한 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 그 효력이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.
다만 이 결론은 확약 대상 임차권에 한정됩니다. 별도 점유나 독립된 인수권리가 발견된다면 따로 분석해야 하며, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확약에 따른 권리 위험 해소는 긍정적이지만, 가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 입찰의 관건은 확약의 실효성, 실제 점유 상태, 그리고 최근 거래를 통한 적정 매수가격 확인입니다.