수원지방법원 2025타경54062. 안산시 단원구 와동의 덕용맨션 4층 402호로, 전용면적 65.33㎡의 다세대주택입니다. 소유자 온현빈은 2022년 4월 14일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 소유권이전보다 앞서 김예솔의 임대차가 시작되었고, 임차권등기를 거쳐 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 단순히 근저당을 말소하고 끝나는 경매가 아닙니다. 선순위 임차권, 보증기관의 채권 양도, 대항력 포기 확약을 함께 읽어야 하는 물건입니다.

권리분석에서 결정적인 날짜는 2025.12.17입니다. 현재 등기부에 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 이날 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권은 2022년 2월 23일 이미 말소됐습니다. 반면 김예솔의 전입신고와 점유는 2022년 2월에 시작됐으므로 말소기준보다 앞서는 대항력이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

과거 설정된 우리은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 121,000,000원과 18,700,000원이었지만, 모두 2022.02.23 해지로 말소됐습니다. 서제헌의 가압류 100,000,000원 역시 2021.12.14 말소된 권리입니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 중요한 권리는 을구 4번 김예솔의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024.07.17이고, 전입신고·점유개시·확정일자는 그보다 앞선 2022년입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력을 갖고 있으므로 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 포기 확약이 있다

확인된 실제 임차인은 김예솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 김예솔로부터 보증금 반환채권을 양도받은 기관으로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금 250,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

우선변제권과 대항력은 서로 다른 권리입니다. 우선변제권은 매각대금에서 배당받을 수 있는 권리이고, 대항력은 매수인에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리입니다. 이번 확약은 우선변제권은 유지하면서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 내용이므로, 배당 부족액을 그대로 매수인 인수액으로 취급하면 실제 권리관계를 잘못 해석하게 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 260,000,000원의 가격 부담

덕용맨션은 2019년 준공된 8세대 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 2022년의 2건으로, 전용 65.33㎡와 67.18㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 전체 비교거래 평균은 234,500,000원, 가장 최근에 확인되는 거래는 2022.07의 219,000,000원입니다.

신건 최저가 260,000,000원은 비교거래 평균보다 25,500,000원 높고, 평균의 110.9%에 해당합니다. 최신 확인 거래인 219,000,000원과 비교하면 41,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 실거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

실제 확인 거래는 2022.02의 250,000,000원에서 2022.07의 219,000,000원으로 31,000,000원 낮아졌습니다. 다만 두 거래는 면적과 층이 다르므로 이것만으로 현재 시장 전체의 하락률을 단정할 수는 없습니다. 특히 2026년 현재 가격을 판단하기에 거래 시점이 오래됐고 표본도 2건뿐입니다. 과거 평균은 참고선이지 최신 시장가격의 확정값이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

현 회차 최저매각가에 낙찰되는 경우의 추정 배당 구조입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 임차보증금이 배당된 뒤, 신청채권자 주택도시보증공사에 일부가 배당되는 계산입니다. 이는 배당 추정표이며, 실제 권리 양도 관계에 따른 배당 수령권자와 순위는 배당표 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

집행비용 4,440,000원은 추정치입니다. 주택도시보증공사 청구액 대비 추정 미배당액은 259,073,913원이나, 이는 채권 회수 부족액이지 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 보증기관의 채권 양도와 선순위 임차권 배당 관계에 따라 실제 배당 내역은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때

이 물건은 유찰될수록 낙찰가격이 낮아지지만, 원래의 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 문제가 생깁니다. 보증금 250,000,000원보다 낮게 낙찰되면 확약이 없는 경우의 실질취득 총액은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.

이번 사건은 확약이 존재한다는 점에서 예외입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기가 유효하게 적용된다면, 아래의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 남지 않습니다.

룰상 인수 추정치는 확약을 적용하지 않은 회차별 계산값입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 김예솔 임차권 관련 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다. 실질취득은 낙찰가와 해당 임차권 인수액의 합계이며 취득세, 명도비, 관리비 및 기타 취득부대비용은 제외했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 화정초등학교 북동측 근거리입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부 및 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트 단지와 달리 8세대 규모의 소규모 공동주택으로 평가해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 260.1㎡, 개별공시지가는 1,708,000원/㎡입니다. 평탄한 세로장방형 토지로 북측 도로와 접합니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 마감 상태는 탐문에 따른 것이므로 실제 보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대에 불과하고 실거래 표본이 2건이어서 가격 검증의 폭이 좁습니다. 소규모 다세대 특성상 개별 호실의 상태와 수요에 따른 유동성 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 주체, 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 김예솔의 을구 4번 임차권이 여전히 기재되어 있는 만큼 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 양도 관계. 보증금 반환채권의 양도 범위, 확약의 효력 및 실제 배당청구 관계를 확인해야 합니다. 김예솔과 보증기관의 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 추가 점유자 조사. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로 현장 점유자와 별도 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 비교거래가 모두 2022년이고 표본이 2건입니다. 2026년 매각기일에 적용할 입찰가를 과거 평균만으로 결정하는 것은 위험합니다.
• 안산시 압류 관련 확인. 2026.04.17 등기된 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나, 당해세 등 배당 우선순위와 관련된 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분과 실제 점유상태, 인도 협의에 필요한 비용 및 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격이 매력적인 것은 아니다”

안산 덕용맨션 402호는 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 낙찰을 포기할 물건은 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문입니다. 확약의 유효성과 이행이 확인되면 김예솔 임차권 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

하지만 권리 부담이 해소됐다는 사실만으로 현재 최저가 260,000,000원에 응찰할 이유가 생기지는 않습니다. 해당 금액은 확인된 비교거래 평균 234,500,000원의 110.9%이고, 가장 최근 확인된 2022.07 거래가 219,000,000원보다도 높습니다. 더구나 거래 표본이 적고 오래됐으며 건물은 8세대 규모입니다. 가격과 환금성에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

이 사건에서 우선순위는 명확합니다. 첫째, 확약서의 효력과 적용 범위를 검증하고, 둘째, 실제 점유관계를 확인하며, 셋째, 최신 시세와 비교해 입찰가격을 판단하는 것입니다. 선순위 임차권이라는 큰 위험은 확약을 통해 관리할 수 있지만 현재 신건 가격에는 확인된 거래자료 기준의 할인 메리트가 없습니다. 권리는 조건부 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라 검증된 권리 해소와 합리적인 실질취득가격입니다.