수원지방법원 2025타경54077. 경기도 안산시 상록구 이동의 다세대주택 '준아트빌B동' 5층 502호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김태원이며, 2021.04.12. 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다.
등기부에 있는 박승진의 주택임차권은 단순히 경매개시 이후 생긴 후순위 권리가 아닙니다. 임대차계약은 2021.02.14., 확정일자는 2021.03.02., 전입과 점유개시는 2021.04.02.이며, 2023.05.12. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 원칙적으로 대항력을 고려해야 하는 선행 임차권입니다. 하지만 HUG가 제출한 확약서는 이 권리의 매수인 인수 여부를 바꾸는 핵심 자료입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 584-7, 5층 502호 (매화로1길 40) |
| 건물명 / 종류 | 준아트빌B동 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 기준 75.465㎡ · 해당 세대 전용면적은 별도 확인 필요 |
| 규모 / 사용승인 참고 | 8세대 · 2015.12.15. 준공 자료 |
| 소유자 | 김태원 (2021.04.12. 소유권 취득 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.18. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 박승진 · 보증금 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 선행 임차권과 HUG 확약서
등기상 과거 신한은행 근저당권은 채권최고액 372,000,000원으로 설정됐으나, 2016.02.12. 해지로 이미 말소되었습니다. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기도 2021.04.05. 말소되어 현존하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
반면 박승진의 임차권은 2025.12.18. 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 권리입니다. 2023.05.12. 임차권등기명령에 따른 등기가 존재하며, 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 합니다. 확약이 없었다면 저가 낙찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승진 주택 전부 |
240,000,000원 | 2021.04.02. 2021.03.02. |
있음 | 있음 | 실질 0원* HUG 확약 적용 시 |
* 임차보증금 240,000,000원은 대항력 있는 임차권의 보증금입니다. 확약이 없다면 매각대금에서 배당되지 않은 잔액의 인수 가능성을 검토해야 합니다. 실질 인수 0원은 2026.06.01. 제출된 HUG 확약의 효력이 적용되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래만으로 현재 가격을 판단할 수 없다
준아트빌B동의 확인된 실거래는 2021년 9월, 전용 약 75.47㎡, 3층, 240,000,000원입니다. 비교 대상은 본건과 면적이 유사하지만 층수가 다릅니다. 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 오래되었기 때문에, 이를 2026년 현재의 확정적인 시장가격으로 사용하기는 어렵습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2021.09. | 75.47㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정평가 기준 | 75.465㎡ 비교 기준 | 5층 | 245,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.03. | 75.465㎡ 비교 기준 | 5층 | 245,000,000원 |
| 과거 실거래 대비 | 비교 지표 | — | — | 102.1% |
최저매각가 245,000,000원은 확인된 거래가 240,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 과거 거래 대비 102.1%이므로 이 비교에서는 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 다만 거래 시점이 2021년으로 오래되어 최근 12개월 실거래 시세나 가격 상승·하락 추세는 신뢰성 있게 확인되지 않습니다. 과거 한 건의 거래로 현재 가격 추세를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 박승진 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 매각가 기준 배당 추정치를 그대로 표시한 것입니다. HUG와 박승진의 채권양도·승계 관계가 존재하므로, 두 항목을 서로 독립된 보증금 채권이라고 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당 순위와 귀속 금액은 채권양도 및 배당 관련 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
현 회차 매각가 245,000,000원을 기준으로 추정 집행비용 4,230,000원을 제외하면 240,770,000원이 남습니다. 표시된 배당 추정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 실제 배당 확정을 뜻하지 않고, 확약에 따른 인수위험 해소와 배당받는 채권자의 최종 확정은 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득의 관계
이 물건은 대항력 있는 임차권이 있어 확약 적용 전과 후의 경제적 구조가 달라집니다. 아래 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 룰상 추정치입니다. HUG 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인 관련 인수액은 실질 0원*으로 보아야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수* | 확약 적용 인수 | 확약 적용 취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 245,000,000원 | 0원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 196,000,000원 | 47,544,000원 | 0원* | 196,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 156,800,000원 | 86,195,200원 | 0원* | 156,800,000원 |
* 룰상 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 배당·인수 추정치입니다. 1회 유찰 시 47,544,000원, 2회 유찰 시 86,195,200원으로 표시되어 있습니다. 확약 적용 취득액은 매각가와 해당 임차인 관련 실질 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 가정으로, 실제 매각조건을 확정한 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 이동 소재 매화초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 북서측 약 600m에 4호선·수인분당선 한대앞역, 남동측 약 700m에 4호선 상록수역이 소재합니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 도시가스·난방·급배수·위생설비가 있으며, 외벽은 석재타일 붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,737,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 271.1㎡입니다. 외국인 등 특정 대상의 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 불법 증축 여부는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 1건뿐입니다. 과거 거래가를 현재 시세로 단정하기 어렵기 때문에 인근 유사 주택 거래와 매도 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약의 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어 있는지 확인하고 매수인에게 미치는 효력을 검토하세요.
- 임차권과 채권양도 관계 확인. 박승진의 임차권등기와 HUG의 채권자 지위를 대조하고, 동일 보증금의 승계·양도에 따른 중복계산이 없는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 최신본. 확약 조건에 변경이 없는지, 대항력 있는 임차권의 처리 방식과 매수인 인수 여부가 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 단정할 수 없습니다. 현재 점유 상태와 명도 절차, 별도 점유자의 권리 여부를 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인된 실거래가 2021.09.의 240,000,000원 한 건이므로 인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 실제 매물 가격을 추가 조사해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 구분. 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우를 따로 계산하세요. 확약이 없으면 1회 유찰 시에도 룰상 실질취득액이 243,544,000원에 이릅니다.
- 체납·비용 확인. 공용부분 미납 관리비, 제세공과금, 취득세 및 명도비 등 부대비용을 따로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전에 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄지만, 가격 검증은 남는다”
이 사건은 처음 보면 위험해 보입니다. 최저매각가가 245,000,000원인 다세대주택에 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문입니다. 특히 유찰되면 매각가보다 보증금이 커지고, 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서는 이러한 위험을 크게 바꾸는 자료입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 유효하게 적용된다면 박승진 관련 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 별도로 확인되는 독립된 임차권이나 점유권까지 자동으로 소멸하는 것은 아니라는 점도 유의해야 합니다.
가격에서는 아직 확신할 근거가 부족합니다. 현 최저가 245,000,000원은 확인된 과거 거래 240,000,000원보다 높고, 최근 실거래에 의한 현재 시세 검증도 충분하지 않습니다. 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면 신건 가격에 대한 공격적인 평가를 하기는 어렵습니다.
결론은 '확약 유효성 확인 후 가격 재검증'입니다. 권리상 핵심 위험이 해소될 가능성은 뚜렷하지만, 신건 가격의 매력은 입증되지 않았습니다. 확약의 법적 효력과 실제 점유관계를 확인하고, 최신 시장가격을 확보한 다음 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
