수원지방법원 2025타경54137. 안산 상록구 본오동에 있는 풍경채 비동 403호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대주택이며, 대상 전용면적은 37.905㎡입니다. 전체 28세대 규모의 건물로, 2017년 준공됐습니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2021년 5월 11일 소유권을 취득했고 당시 등기에 기재된 거래가액은 150,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 압류 건수보다 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차인 임수정의 전입일은 2021년 5월 10일, 확정일자는 2021년 4월 22일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 2022년 9월 20일이므로 임차인은 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일자로 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 인수액 판단을 바꾸는 결정적인 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54137 (강제경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 853-9 풍경채 비동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 본오로7길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 37.905㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 풍경채 A,B동 · 28세대 · 2017.01.17 준공 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.11 소유권이전 · 등기 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20 · 갑구 5번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 실제 임차인 | 임수정 1명 · 보증금 150,000,000원 · 주택도시보증공사에 권리 양도·승계 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.06.10 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022년 9월 20일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 기존 반월신용협동조합 및 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
하지만 임수정의 임대차는 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 임차권등기가 2023년 6월 14일에 이루어졌다는 사실만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 판단에 중요한 전입·점유는 이미 2021년에 이루어졌고, 확정일자도 그 이전에 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 임수정 전유부분 전부 |
150,000,000원 | 원칙상 있음 확약 포기 | 우선변제권 있음 | 보증기관 승계 인수 포기 확약 |
| 임대차계약일 | 2021.04.16 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.04.22 |
| 전입신고 | 2021.05.10 |
| 점유개시 | 2021.05.11 |
| 보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.06.14 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.06.14 |
| 권리 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차권자 임수정) |
| 확약서 작성일 | 2026.06.10 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 |
이는 매각대금에서 보증금을 모두 배당받지 못하더라도 해당 부족분을 낙찰자에게 청구하지 않겠다는 취지입니다. 따라서 임수정 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 더하면 안 됩니다. 이 공사는 임수정으로부터 임차보증금 관련 권리를 양도·승계한 당사자로 기재돼 있습니다. 따라서 임수정 보증금 150,000,000원과 공사의 권리행사를 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 150,000,000원입니다.
또한 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대사항을 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 실제 점유자, 별도 임대차 존재 여부, 확약 원본의 효력과 임차권등기 말소 이행절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 판단
이 물건의 가격 판단에는 최저가 150,000,000원과 실질취득 150,000,000원을 사용합니다. 확약으로 임차보증금의 실질 인수가 해소되므로, 현재 회차에서는 두 금액이 같습니다. 단, 취득세와 명도·등기 등 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
풍경채 A,B동의 유사 면적 실거래는 총 5건이며, 전체 평균은 138,600,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022~2024년 거래가 함께 포함돼 있으므로 현재 시세를 판단할 때 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 9월의 152,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.33㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2024.05 | 35.34㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 35.24㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 35.34㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.02 | 35.34㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 138,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 152,000,000원 |
신건 실질취득 150,000,000원은 최신 실거래가이자 최근 12개월 평균인 152,000,000원의 98.7%입니다. 금액 차이는 2,000,000원으로, 최근 시세를 기준으로 보면 가격 차이가 크지 않습니다.
최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +12.4%로 나타납니다. 전체 거래평균 138,600,000원보다 최근 거래가격이 높다는 점에서, 과거 평균만 보고 현 시세를 낮게 판단하는 것 역시 주의해야 합니다. 다만 상승 추세 수치가 있더라도 최근 12개월 거래가 단 1건이므로 이를 안정적인 가격 상승의 확증으로 보기는 어렵습니다.
더욱이 최신 거래는 전용 39.33㎡, 2층인 반면 경매 대상은 전용 37.905㎡, 4층입니다. 면적과 층, 내부 상태의 차이를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 임수정 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 150,000,000원에서 추정 집행비용 2,900,000원을 차감하고 임차보증금에 147,100,000원을 배당하는 계산입니다. 배당순위와 금액은 추정치이며 국세·지방세 당해세, 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 룰상 인수 계산액은 2,900,000원, 확약 적용 실질 인수액은 0원으로 구분해야 합니다.
특히 임차보증금에 돌아가는 배당액이 감소하면 원칙상 부족액이 커질 수 있습니다. 확약에 따른 인수 포기와 별개로, 세금 채권의 종류·법정기일·배당순위 및 확약서의 적용 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 계산이 달라진다
대항력 보증금이 있는 물건은 낙찰가가 떨어진다고 실질취득액까지 반드시 떨어지는 것은 아닙니다. 대항력을 유지하는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하면, 낙찰가 하락분만큼 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있기 때문입니다.
이 물건에서는 2026.06.10 확약이 그 구조를 바꿉니다. 확약이 없을 때의 계산상 인수액과 확약을 적용한 실질 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 120,000,000원 | 32,480,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 96,000,000원 | 56,128,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
위 유찰 회차는 제공된 매각 시나리오에 따른 가정입니다. 실제 유찰 여부나 다음 회차 진행을 확정하는 것은 아닙니다. 실질취득액은 낙찰가와 인수보증금의 합계이며 취득세·등기·명도 등 부대비용은 제외합니다.
즉 최저가가 내려가도 보증금 인수 부담 때문에 전체 취득금액은 보증금 수준에 묶입니다. 낙찰가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
다만 현재는 0회 유찰 신건이고, 실제 유찰 여부는 알 수 없습니다. 가정한 후속 회차의 가격을 이미 확보 가능한 매수가격으로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 어린이공원이 혼재한 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 403호입니다. 급배수·전기·도시가스 난방·위생·화재탐지·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하며 토지는 평지의 장방형 부지입니다.
- 용도·규제. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용되며 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,422,000원입니다. 해당 토지면적 344.1㎡는 부지 전체 면적이므로 이를 개별 호실의 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 28세대의 소규모 다세대 건물이고 유사 면적 거래는 총 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대규모 공동주택처럼 풍부한 거래 표본을 바탕으로 매도가격을 판단하기 어렵다는 점을 반영해야 합니다.
또한 28세대 규모에서는 매각 시 비슷한 조건의 매수 수요가 얼마나 존재하는지 확인하기 어렵습니다. 최근 거래가 있다는 것과 원하는 가격에 신속히 처분할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.10 확약서가 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 확인해야 합니다. 법원에 제출된 원본과 최신 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 5번 임수정의 주택임차권등기에 대해 확약서에 기초한 말소 절차와 그 이행 주체를 확인해야 합니다. 확약 제출 사실과 등기말소 완료 사실은 구분해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사가 임수정의 보증금 반환 관련 권리를 승계한 범위와 확약에 따른 권리 포기 범위를 검토하세요. 공사를 두 번째 실제 임차인으로 계산하거나 같은 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 및 명도. 감정평가상 임대사항 확인이 이루어지지 않았으므로 현재 실제 점유자와 거주 상태를 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이어도 명도비용이나 인도절차 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 국세·지방세 압류. 동안산세무서, 안산시, 남동세무서의 압류와 관련하여 세금 채권의 법정기일·당해세 여부·배당 우선순위를 확인하세요. 등기상 권리 소멸과 조세배당 문제는 구별해야 합니다.
- 중복 채권 청구 검토. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 150,000,000원이 기재돼 있습니다. 동일 공사의 여러 권리행사이므로 실제 채권관계와 중복 여부를 확인해야 합니다. 이 숫자들을 별도 임차보증금으로 해석해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 중심으로 가격 결정. 전체 평균 138,600,000원보다 최신 거래 152,000,000원을 우선 참고하되, 최근 표본 1건의 한계를 고려해야 합니다. 신건 실질취득 150,000,000원은 최신 거래의 98.7%로 가격 여유가 크지 않습니다.
- 관리비와 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다. 실질취득 150,000,000원은 이 비용들을 포함한 총투자금이 아닙니다.
- 등기부·명세서 최신본 확인. 등기부 기준 확인일은 2026.10.21입니다. 매각기일인 2026.11.03 전까지 추가 등기, 배당 관련 변경, 매각조건 변경 등이 있는지 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 처음 보면 위험해 보일 수 있습니다. 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 임차권등기와 다수의 세금 압류, 주택도시보증공사 관련 채권이 함께 등장하기 때문입니다.
그러나 핵심을 분리하면 판단이 명확해집니다. 실제 임차인은 임수정 1명이고, 주택도시보증공사는 그 보증금 권리를 승계한 당사자입니다. 2026.06.10 확약에 따라 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 전 계산상 2,900,000원의 부족액을 그대로 낙찰자 부담으로 더해서는 안 됩니다.
그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 적용한 실질취득은 150,000,000원, 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 152,000,000원입니다. 최근 시세 대비 98.7%로 약간 낮지만, 경매비용과 환금성 위험을 보상할 충분한 차익이라고 보기 어렵습니다. 최근 가격 추세는 +12.4%이나 최근 거래가 1건뿐이라는 한계도 있습니다.
특히 소규모 다세대라는 용도와 적은 실거래 표본, 세금 압류, 임차권등기 말소 절차는 신건 가격에서 보수적인 판단을 요구합니다. 확약 밖에 별도 임차인이 확인된다면 그 인수위험은 다시 계산해야 합니다.
결론은 권리조건부 통과, 가격은 신중. 확약서 원본과 말소 이행이 확인된다면 주된 보증금 인수위험은 해소되는 물건입니다. 다만 현재 최저가로는 최근 실거래 대비 가격 메리트가 매우 제한적입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라, 인수위험 해소의 확실성과 실제 취득금액의 안전마진입니다.
