수원지방법원 2025타경54151. 안산시 상록구 부곡동 소재 주노빌리지(617-8) 5층 501호입니다. 사용승인일은 2018년 1월 23일, 총 8세대의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 하규진은 2021년 7월 9일 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 등기상 임차권, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등이 확인됩니다.
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 291,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 단순히 경매 진행 회차만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다. 임차인 전향숙은 말소기준권리보다 앞선 전입과 점유 이력을 갖고 있고, 보증금도 285,000,000원에 달합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 매수인 인수 가능액이 늘어날 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 617-8, 5층 501호 도로명: 경기도 안산시 상록구 부곡로3길 5 |
| 건물명 | 주노빌리지(617-8) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 79.535㎡ · 5층 건물의 5층 501호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 다락 소재 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.01.23 · 8세대 |
| 소유자 | 하규진 (2021.07.09 소유권 취득 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 권리
등기상 말소기준권리로 제시된 것은 2023년 2월 10일 국민건강보험공단 압류입니다. 해당 압류와 2025년 12월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정된 반월신용협동조합 및 농협은행 근저당권도 이미 말소됐습니다.
반면 임차인 전향숙의 주민등록일은 2021년 7월 8일, 점유개시일은 2021년 7월 9일, 확정일자는 2021년 6월 7일입니다. 임차권등기 접수는 2023년 8월 28일이지만, 대항력 판단에서는 등기 접수일만이 아니라 그 이전의 주택 인도와 주민등록 이력을 함께 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·확약 범위
확인된 실제 임차인은 전향숙 1명입니다. 보증금은 285,000,000원이며, 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 존재합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전향숙 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.07.08 점유 2021.07.09 확정 2021.06.07 임차권등기 2023.08.28 |
285,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 |
우선변제 有 배당요구 |
미배당 인수 가능 확약 적용 대상 확인 필요 |
확약이 유효하게 적용되는 해당 보증기관의 양수채권에 관해서는 매수인 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다. 미배당이 발생하더라도 확약 대상 권리에 관한 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않겠다는 취지입니다.
따라서 주택도시보증공사의 확약을 전향숙의 임차권에 자동 적용하여 전향숙 보증금의 인수 위험까지 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 확약 대상 외에 남는 전향숙의 대항력과 미배당 보증금 위험은 별도로 유지해 분석해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 확약이 유효하게 적용되는 채권에 한정됩니다. 아래 유찰 시 인수액은 전향숙의 미배당 보증금이 확약으로 해소되지 않는 경우를 전제로 한 배당 시나리오상 추정액입니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래가보다 높은 신건 가격
주노빌리지(617-8)의 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021년 7월 1건입니다. 대상 물건과 같은 5층, 전용 약 79.54㎡에서 285,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 79.54㎡ | 5층 | 285,000,000원 |
신건 최저매각가 291,000,000원은 확인된 실거래가 285,000,000원의 102.1%입니다. 금액으로는 6,000,000원 높습니다. 이 거래만으로 현재의 정확한 시장가격을 확정할 수는 없지만, 적어도 확인 가능한 실거래보다 저렴한 신건이라고 평가할 근거는 없습니다.
특히 주노빌리지는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 적어 적정가격과 향후 매도 가능성을 판단하기 어렵고, 층·내부 상태·다락의 이용 상태에 따라 개별 가치도 달라질 수 있습니다. 추가적인 인근 비교거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 전향숙 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 1,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 예상배당은 제시된 신건 배당 시나리오를 따른 추정치입니다. 전향숙에게 보증금 285,000,000원이 전액 배당되는 것을 전제로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 283,874,000원이며, 임차인 보증금과 경매신청채권의 법률적 관계 및 확약 적용 범위는 별도 검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 매각대금이 줄면 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인의 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정* | 실질취득 합계* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 291,000,000원 | 0원 | 291,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 56,259,200원 | 289,059,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 102,167,360원 | 288,407,360원 |
* 유찰 시 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따른 추정액입니다. 전향숙에게 확약의 효력이 적용되지 않고 미배당 보증금 인수 의무가 존속하는 경우를 전제로 합니다. 실질취득 합계는 해당 회차 최저매각가와 인수 추정액을 합한 금액이며 취득세, 명도비, 수리비 등은 제외됩니다. 확약으로 전향숙의 인수 위험까지 유효하게 해소되는 것으로 확인되면 이 인수 추정액은 달라집니다.
둘 다 확인된 실거래 285,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 높아졌다고 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 확약이 있으므로, 실제 인수 여부의 핵심은 전향숙의 임차권이 그 확약의 대상에 포함되는지입니다. 이 부분이 입증되기 전에는 확약만 믿고 인수 위험을 없다고 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산부곡초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 자리하고 있어 주거시설과 생활편의시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다. 대상 호실에는 다락 등이 소재합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 학교 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 관련 지표. 지목은 대, 토지면적은 302.7㎡, 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다. 개별 구분건물의 대지권과 토지 전체 면적은 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인 가능한 실거래 표본도 적습니다. 거래가 잦은 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어려우므로 매도 시점과 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전향숙의 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.05.26, 확정일 2021.06.07, 전입 2021.07.08, 점유개시 2021.07.09, 임차권등기 2023.08.28의 순서를 대조하고 보증금 285,000,000원의 대항력 및 우선변제 범위를 확인하세요.
- 확약서 당사자 일치 여부. 주택도시보증공사 확약의 양도 전 권리자 전시연과 등기상 임차인 전향숙의 관계를 반드시 확인해야 합니다. 이름이 일치하지 않는 상황에서 전향숙의 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 채권양도·승계 관계. 주택도시보증공사의 청구금액 285,000,000원과 전향숙의 보증금 285,000,000원이 동일한 채권인지, 각각 어떤 권원에서 발생한 것인지 확인하세요. 임차인의 실제 인원은 1명이며, 동일 채권의 보증기관 승계가 확인된다면 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 회차별 실질취득액. 신건 291,000,000원, 1회 유찰 시 289,059,200원, 2회 유찰 시 288,407,360원의 실질취득 시나리오를 비교하세요. 인수 가능액이 남아 있다면 최저매각가만 기준으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 실거래 재확인. 확인된 거래는 2021.07의 285,000,000원 한 건입니다. 매각기일 전 인근 동일 용도·유사 면적 다세대주택의 실제 거래가격을 추가 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유 상태, 인도 가능성, 점유 이전 여부를 조사하세요.
- 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 다락 이용현황, 방수·누수·결로, 공용부 유지보수 상태를 확인하세요.
- 배당·권리 원본 대조. 매각물건명세서의 확약서 원문, 등기부, 현황조사서, 임대차관계 서류, 채권양도 관련 서류와 배당요구 내용을 직접 대조하세요. 특히 당해세와 배당순위에 따른 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 중요한 것은 확약의 적용 범위”
이 물건의 판단 포인트는 명확합니다. 첫째, 신건 291,000,000원은 확인된 2021년 실거래 285,000,000원보다 높습니다. 최근의 충분한 거래 자료가 없어 현재 시세 대비 가격 경쟁력을 입증하기도 어렵습니다.
둘째, 임차인 전향숙의 대항력 있는 보증금 285,000,000원이 존재합니다. 신건에서는 전액 배당으로 인수 0원이 예상되지만, 유찰 후에는 보증금 인수 추정액이 늘어나 실질취득액이 약 2.88억~2.89억 수준에 머무릅니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 구조는 아닙니다.
셋째, 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 것은 중요한 위험 완화 요소입니다. 그러나 확약서상 양도 전 권리자 전시연과 등기상 임차인 전향숙의 이름이 다른 점이 확인됩니다. 확약이 전향숙의 임차권까지 유효하게 해소하는지 검증되지 않으면 잔여 인수 위험을 그대로 고려해야 합니다.
8세대 소규모 다세대주택의 환금성, 오래된 단일 실거래 표본, 대항력 임차인과 확약 적용 범위의 불확실성을 종합하면 현재 단계에서는 보수적인 접근이 타당합니다. 확약 범위가 명확히 확인되기 전에는 유찰 시 낮아진 입찰가격을 투자수익으로 착각하지 않아야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 실제로 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 데 있습니다.
