수원지방법원 2025타경54153. 안산시 단원구 와동의 동산타워 4층 402호입니다. 2014년 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물에 자리한 다세대주택으로, 분석 대상 전용면적은 69.58㎡입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2014년 설정된 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 2016년 군자농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당과 오케이저축은행 가압류, 국가 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 등기부상 소멸과 임차보증금 인수는 별개 문제입니다. 선순위 전입자 안진수의 임대차관계가 확정되지 않았다는 점이 이번 경매의 가장 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 758-1 동산타워 제4층 제402호 도로명: 경기도 안산시 단원구 와동공원로6길 6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 / 층 | 69.58㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물규모 | 동산타워 · 8세대 · 2014.06.13 사용승인 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조, 석재 외벽, 도시가스 개별난방, 급·배수설비 |
| 소유자 | 조아라 (2014.08.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 군자농업협동조합 |
| 청구금액 | 128,450,975원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급 | 2026.10.21 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준권리는 2016.08.12 군자농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 142,800,000원입니다. 이보다 앞선 하나은행 근저당은 2016.08.18 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 확인되는 후순위 담보권과 가압류·압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 가장 먼저 확인해야 할 보증금
실제 확인되는 점유·임차 관련 인원은 안진수 1명입니다. 보증기관 대위신고나 중복 승계신고로 분류된 인원은 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사에 기재된 전입일은 2014.08.14로, 말소기준일보다 앞섭니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안진수 402호 · 주거 |
2014.08.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
확정일자·배당요구 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일이 선순위라는 사실만으로 실제 대항력 성립 여부나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하는 경우, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수보증금이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전액 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 최저가를 실제 취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인율 88.9%를 그대로 믿을 수 없는 이유
동산타워의 확인된 실거래는 3건이며, 모두 전용 84.21㎡의 거래입니다. 경매 대상 전용면적은 69.58㎡로, 비교 사례보다 작습니다. 따라서 거래금액을 그대로 대조하면 실제보다 가격 메리트가 커 보일 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.21㎡ | 3층 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 84.21㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 84.21㎡ | 3층 | 228,000,000원 |
| 2025년 2건 평균 | 84.21㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.21㎡ | 3건 | 226,000,000원 |
표면적으로 최저가 200,000,000원은 비교 거래 2건 평균 225,000,000원의 88.9%입니다. 전체 거래 평균 226,000,000원과 비교하면 88.5%입니다. 그러나 이러한 수치는 동일 면적 비교가 아니며, 대항력 인정 시 발생할 수 있는 인수보증금도 반영하지 않은 값입니다. 따라서 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
아래는 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 채권자 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이고, 안진수의 임차보증금과 우선변제 가능성, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 15,713,655원 | 15,713,655원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,886,345원 |
근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 단순 추정입니다. 총 채권액 및 예상 채권자 배당액은 192,513,655원, 추정 잔여금은 3,886,345원입니다. 임차인의 배당순위·보증금·당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 채권 잔액과 배당순위에 따라 결과가 변경됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 안심할 수 없다
| 회차 | 가정 낙찰가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 200,000,000원 | 0원 | 미확정 모형상 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,000,000원 | 35,553,655원 | 미확정 모형상 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,000,000원 | 67,105,655원 | 미확정 모형상 0원 |
위 표의 채권 미배당액은 후순위 채권자 등에 관한 추정액으로, 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 임차보증금이 표에 포함되지 않았으므로 채권 미배당이 0원이어도 매수인 인수위험은 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕인초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트·학교·공원 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.06.13 사용승인된 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽 석재 마감, 내부 벽지·타일 마감, 도시가스 개별난방 및 기본 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세장형의 주거용 건부지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 덕인초등학교 상대보호구역 등 관련 토지이용 제한이 있습니다.
- 토지거래 관련 규제. 감정요항상 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 실제 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,715,000원/㎡이며, 토지면적은 278.0㎡입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트에 비해 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 동일 면적 실거래도 확인되지 않아 향후 매도가격과 매각기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안진수의 임대차계약서, 실제 보증금 및 반환관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
- 대항력 확인. 2014.08.14 전입 이후의 실제 주택 인도·점유, 세대 변동 및 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 우선변제·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 실제 배당 후 미반환 보증금의 인수 가능성을 검토하세요.
- 동일 면적 실거래. 기존 비교 거래는 모두 84.21㎡입니다. 대상 69.58㎡와 직접 비교할 수 있는 거래를 우선 확보해야 합니다.
- 하락 추세. 거래 추세 -1.3%와 거래 표본의 경과기간을 반영해 현재 시세를 보수적으로 검토하세요.
- 명도. 선순위 점유자의 권리와 보증금 반환 문제를 확인하고, 인도 협의 및 추가 비용 발생 가능성을 검토하세요.
- 관리비·세금. 체납 공용관리비와 당해세 등 배당·취득비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 매각서류 원본. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기부상 소멸”은 “보증금 인수 없음”이 아니다
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 정리되는 일반적인 임의경매 구조입니다. 하지만 선순위 전입자 안진수의 보증금과 실제 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 배당표가 0원으로 계산한 매수인 인수액을 그대로 받아들일 수 없는 이유입니다.
비교 거래 평균 225,000,000원에 비해 최저가 200,000,000원이 낮아 보이지만, 거래 면적이 서로 다르고 가격 추세는 -1.3% 하락입니다. 게다가 임차보증금을 인수하게 된다면 실제 취득비용은 최저가보다 높아집니다. 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담까지 감안해야 합니다.
결론은 권리 정리는 가능하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 선순위 임차관계와 보증금을 먼저 확정하고, 매수인 실질취득비용을 산정한 다음 동일 면적의 실거래 시세와 비교해야 합니다. 현재 상태에서는 가격 할인율보다 미확정 임차인 인수위험을 우선 관리해야 합니다.
