수원지방법원 2025타경54171. 안산시 단원구 와동 그레이스빌 4층 402호 다세대주택입니다. 지상 5층 철근콘크리트 건물의 4층에 위치하고, 감정평가상 방 3개와 거실·주방 및 식당·욕실·다용도실·현관을 갖춘 주거용 물건입니다. 건물 사용승인일은 2013.05.20, 그레이스빌은 8세대 규모이며 동일면적 거래 비교 기준은 70.44㎡입니다.

현재 소유자는 이경자로, 2021.09.03 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 183,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 183,000,000원이고, 2025.12.31 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 근저당 경매와 달리 선순위 임차권과 보증기관의 채권 승계·확약 내용이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 확약서

등기부의 권리 흐름에서 가장 주의할 부분은 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기입니다. 을구 3번 정찬의 임차권은 2023.09.22 등기됐고, 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.12.31입니다. 정찬은 그보다 앞선 2021.07.21 주민등록과 2021.08.14 점유개시, 2021.07.26 확정일자를 갖추고 있어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

2013년 국민은행 근저당권 126,000,000원은 2016.09.30 이미 말소됐습니다. 과거 신한카드 강제경매개시결정도 취하로 말소됐고, 2021년 국세 압류 역시 2022.10.06 해제·말소됐습니다. 현재 별도로 주목할 후순위 등기는 2026.06.08 갑구 9번 국세 압류입니다. 이 압류는 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 말소되는 것으로 분석되지만, 조세채권의 실제 배당 우선순위 및 당해세 여부는 등기 말소 여부와 구분하여 확인해야 합니다.

선순위 임차인 분석 (실제 임차인 1명)

주택도시보증공사는 명세서상 정찬으로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 주체로 표시됩니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않으며, 보증금 183,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 2억 신건의 가격 메리트는 없다

그레이스빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 70.44㎡ 거래는 3건이며 모두 2021년에 이루어졌습니다. 거래 평균은 177,000,000원, 가장 나중에 확인되는 거래는 2021.11의 165,000,000원입니다. 따라서 이 가격들은 신건 최저가를 비교하는 참고 기준이지만, 2026년 현재의 시세를 그대로 대변한다고 볼 수는 없습니다.

가격 비교의 기준은 실질취득금액이어야 합니다. 이 사건은 확약 적용으로 인수액이 0원이므로 신건 실질취득은 최저매각가와 같은 200,000,000원입니다. 그 금액은 기록된 거래 평균보다 13.0% 높고, 마지막 확인 거래보다도 21.2% 높습니다. 확약으로 183,000,000원의 보증금 인수 가능성이 해소됐다는 사실만으로 200,000,000원의 매수가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

환금성도 살펴야 합니다. 이 건물은 8세대 규모로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 동일 물건 거래를 전제로 평가하기 어렵습니다. 다세대주택은 층·내부 상태·대지권·주차환경 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 감정가가 200,000,000원이라는 이유로 이를 현재의 시장가치로 받아들이기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각가 200,000,000원을 전제로 한 배당 추정치입니다. 집행비용 3,600,000원은 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 보증기관의 채권 승계관계에 따른 실제 배당수령권자 및 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.

표시된 산식에서는 주택도시보증공사 청구금액 183,000,000원 중 13,400,000원이 배당되고 169,600,000원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧 매수인이 떠안을 금액은 아닙니다. 이 사건에서는 해당 보증금의 대항력 및 잔존 반환청구권에 관한 확약이 있으므로, 그 효력이 적용되는 한 매수인의 실질 인수금액은 0원으로 평가합니다.

유찰 시나리오 — 확약 유무에 따른 취득부담 차이

확약 전 룰상 인수액은 선순위 임대차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계되는 경우를 가정한 시나리오 금액입니다. 확약의 효력이 적용되는 정찬 보증금에 대해서는 실제 인수를 0원으로 평가합니다. 실질취득금액에는 취득세·등기비·명도비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

이 차이가 매우 중요합니다. 확약이 없다면 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가하여 총부담이 183,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 정찬 보증금 인수액은 0원이므로 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득금액 하락으로 이어집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에 단독주택·다세대주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐으며, 서측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2013.05.20 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층입니다. 인조석 붙임 외벽 및 샷시 창호, 위생·급배수시설, 도시가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 방3·거실·주방 및 식당·욕실·다용도실·현관으로 구성된 다세대주택이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등으로, 토지는 정방형 평지입니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡이며 토지면적은 256.6㎡입니다. 상대보호구역(와동초등학교), 역사문화환경보존지역(사세충렬문 관련), 중로1류 접도 등 지정사항이 있습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일면적 거래는 2021년 3건입니다. 거래량이 제한적이고 가격 비교 시점도 오래돼, 재매각 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.01 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 확약서 원문에서 대조하세요. 적용 대상이 정찬의 보증금 183,000,000원과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 명세서상 주택도시보증공사(양도전: 정찬)로 표시되어 있습니다. 정찬과 보증기관의 보증금을 이중 합산하지 말고, 채권양도·대위변제·배당수령권자 관계를 확인하세요.
• 선순위 임차권 말소 확인. 을구 3번 임차권등기의 말소 동의가 실제 매각 후 말소 절차로 연결되는지, 말소되지 않을 별도 권리가 존재하는지 법원 서류로 확인하세요.
• 실제 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 확약 밖의 임차인·점유자가 있다면 대항력과 인수위험을 별도로 검토하세요.
• 국세 압류 및 배당순위 확인. 2026.06.08 갑구 9번 파주세무서장 압류는 후순위 등기이지만, 조세채권의 배당 우선순위와 당해세 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 배당표의 중복 가능성 확인. 정찬 보증금과 주택도시보증공사 청구가 동일 채권의 승계 관계에 해당할 수 있으므로 채권신고·배당요구·예상 배당수령권자를 명확히 정리해야 합니다.
• 실거래 시점 보정. 비교되는 동일면적 3건은 모두 2021년 거래입니다. 현재 시장에서 실제 매수자를 구할 수 있는 가격을 확인하고, 오래된 평균 177,000,000원을 현재의 확정 시세로 사용하지 마세요.
• 유찰별 실질취득 검토. 확약이 적용된다면 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이 각각 인수액 0원을 전제로 한 실질취득 기준입니다. 다만 실제 유찰 여부와 매각조건 변경은 법원 공고로 확인하세요.
• 건물 상태·관리비 점검. 다세대주택의 내부 상태, 누수·보수 필요성, 공용부분 관리비 체납 여부, 대지권 및 공용시설 상태를 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 최신 공고를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 싸지는 것은 아니다”

안산 와동 그레이스빌 402호는 겉으로 보면 183,000,000원의 선순위 임차보증금을 떠안을 수 있는 경매입니다. 실제로 정찬의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고 대항력·우선변제권을 갖추고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약서가 결정적인 변수입니다. 그 확약의 효력이 적용되는 한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 보증금 183,000,000원을 추가한 금액이 아니라, 확약 적용 후의 실질취득 200,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 확인되는 동일면적 거래 평균 177,000,000원의 113.0%, 마지막 거래 165,000,000원의 약 121.2%라는 사실입니다. 게다가 거래 표본이 모두 2021년이어서 현재 시세와의 정확한 차이를 검증하기에도 한계가 있습니다.

8세대 다세대주택이라는 제한적인 환금성까지 감안하면, 신건 200,000,000원에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 확약을 통한 권리위험 해소는 긍정적이지만 오래된 실거래와 보증기관 승계채권의 배당관계를 다시 확인해야 합니다. 우선적으로 확약 효력을 검증하고, 실제 시세를 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화에 대응하는 보수적인 접근이 적절합니다.

결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 보류. 매수인 인수위험을 해소한 확약서는 분명 중요한 긍정 요소이지만, 신건 최저가가 거래 평균을 초과한다는 가격 문제까지 해결해 주지는 않습니다.