청주지방법원 2025타경52040. 충북 진천군 덕산읍 용몽리에 있는 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층이고, 현재 이용상태는 안쪽 주택 및 도로 쪽 점포입니다. 토지면적은 114.0㎡, 지목은 대지이며 일반상업지역에 위치합니다.
소유자는 문금자 씨로, 2012년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매는 박현실 씨가 신청했고 청구금액은 45,000,000원입니다. 다만 박현실 씨의 근저당권보다 앞선 진천신용협동조합의 근저당권이 남아 있어, 배당 순서와 실제 채권 잔액 확인이 중요합니다.
또한 이 물건은 주거용 건물만 단독으로 매각하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에 따르면 목록 1의 제시외 태양광발전설비와 목록 2 지상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 실제 사용 가능 면적, 건물 상태, 부속 설비 및 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 594-27 주1 도로명주소: 충청북도 진천군 덕산읍 초금로 756-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 안쪽 주택 및 도로 쪽 점포 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 · 벽돌붙임 외벽 · 샷시 창호 |
| 토지 | 114.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문금자 (2012.06.25 소유권이전 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 125,010,000원 |
| 최저매각가 | 125,010,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박현실 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2007.07.26 진천신용협동조합 근저당권 (을구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 제시외 태양광발전설비 및 목록 2 지상 제시외 건물 포함 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.21 · 청주지방법원 진천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당
이 사건의 말소기준권리는 을구 4번, 2007.07.26 설정된 진천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 84,000,000원이었지만, 2018.05.08 변경등기를 통해 58,500,000원으로 변경되었습니다. 권리분석과 배당 계산에서 반드시 구분해야 할 부분입니다.
그 이후 설정된 박현실의 근저당권과 충북신용보증재단 가압류, 이번 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞서 설정됐던 다른 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 천강현 1명입니다. 점유 부분은 방 1칸이며 전입일은 2018.08.17입니다. 말소기준일인 2007.07.26보다 늦으므로, 확인된 주택 전입관계에서는 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천강현 방 1칸 |
2018.08.17 전입 2026.07.02 배당요구 |
1,500 신고금액 단위 확인 필요 |
없음 | 확인 필요 | 없음 추정 |
보증금 신고 수치 1,500의 금액 단위는 원본에서 재확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다.
특히 본건은 주택과 점포가 함께 있는 건물입니다. 주거 부분 외 점포의 영업 여부, 사업자등록에 따른 별도의 대항력 성립 가능성, 기타 실제 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 확인된 임차인 1명의 대항력 판단만으로 모든 점유관계가 해결됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 신건 감정가를 시세로 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 125,010,000원입니다. 유찰 없이 처음 진행되는 신건이며, 예상 매수인 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 실질취득액도 125,010,000원입니다. 취득 관련 비용과 명도·수리비용 등은 이 금액에 포함되지 않습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 곧바로 대입할 수 없습니다. 주택과 점포가 결합된 단층 건물, 토지, 제시외 건물 및 태양광발전설비를 함께 평가해야 하는 물건입니다. 최근 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 낮다거나 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 125,010,000원 | 0원 | 125,010,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 100,008,000원 | 0원 | 100,008,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 80,006,400원 | 0원 | 80,006,400원 |
유찰 시나리오는 제공된 매각가 조건을 적용한 비교입니다. 각 회차 실제 낙찰가를 뜻하지 않으며, 매수인 인수액 0원과 추가 비용 미반영을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,010,000원 가정)
아래는 현재 매각가를 기준으로 작성된 추정 배당입니다. 특히 진천신용협동조합의 변경 전 채권최고액을 적용했고, 박현실의 근저당권은 배당 계산에서 제외되어 있으므로 법원의 실제 배당표나 확정 채권액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,550,140원 |
| 1. 근저당 · 진천신용협동조합 최초 채권최고액 기준 |
84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박현실 실제 배당 계산 제외 |
미반영 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 17,900,000원 | 17,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 (잠정) | — | 20,559,860원 |
표의 금액은 기존 추정 계산을 재현한 것이며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 채권 잔액과 다르며, 후순위 배당순위와 채권 신고 내용에 따라 결과가 달라집니다.
둘째, 박현실 근저당권. 을구 11번 등기 내용에는 45,000,000원이 기재돼 있고 경매 신청 청구액도 45,000,000원인데, 추정 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 0원은 배당권이 없다는 뜻이 아니라 채권액을 계산에 반영하지 않은 결과입니다.
따라서 표시된 소유자 잔여금 20,559,860원을 실제 반환 가능액으로 받아들여서는 안 됩니다. 채권 잔액과 순위를 확인한 뒤 배당표 전체를 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수는 다르다
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 101,900,000원 | 0원 | 20,559,860원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 97,807,888원 | 4,092,112원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 78,166,285원 | 23,733,715원 | 0원 | 0원 |
기존 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가합니다. 하지만 후순위 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라면, 배당 부족은 채권자의 회수 문제이고 매수인이 인수하는 채무와는 구별됩니다.
다만 이 시나리오 역시 변경된 근저당권의 채권최고액과 박현실 채권을 정확하게 반영하지 않은 계산이므로, 미배당액 자체를 확정치로 사용하기는 어렵습니다. 입찰자의 핵심 판단기준은 배당 미달 규모보다 매수인에게 남는 권리, 실제 점유관계, 입찰가 대비 시장가치입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산읍행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 안쪽은 주택, 도로 쪽은 점포로 이용 중입니다. 주거와 상업 기능이 결합된 형태이므로 개별 부분의 실제 사용상태와 점유관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 토지는 소로한면에 접합니다.
- 토지. 면적 114.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형은 평지이며 형상은 세로장방형입니다. 공시지가는 531,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함돼 있어 토지 활용·건축계획 시 관계 규정 확인이 필요합니다.
- 재해 관련 규제. 자연재해위험개선지구(용몽지구)에 포함됩니다. 토지의 가격과 향후 활용 가능성을 검토할 때 중요한 확인 대상입니다.
- 건물 구조·설비. 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층으로, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반상업지역의 주택·점포 혼합 용도라는 점은 활용 가능성과 함께 매수자층의 제약도 검토해야 하는 요소입니다. 비교 가능한 실거래 수준이 확인되기 전에는 환금성이나 매각차익을 낙관하기 어렵습니다.
- 일괄매각. 제시외 태양광발전설비와 제시외 건물이 포함됩니다. 설비의 작동·유지관리 상태와 제시외 건물의 실제 현황은 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2007.07.26 진천신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기권리의 선후관계와 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 재확인. 최초 채권최고액 84,000,000원과 변경 후 58,500,000원의 차이를 확인하고 실제 채권 잔액과 공동담보 관계를 점검하세요.
- 박현실 채권 반영. 을구 11번 근저당권에 기재된 45,000,000원과 경매 청구액 45,000,000원이 예상배당 계산에서 누락된 사유를 확인하세요.
- 임차인 천강현. 방 1칸 점유, 2018.08.17 전입, 2026.07.02 배당요구 사실을 원본과 대조하고 보증금 단위·확정일자·실제 점유 여부를 확인하세요.
- 점포 점유관계. 주택 전입관계와 별도로 점포의 사업자등록, 실제 영업자, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물·태양광설비. 일괄매각 대상인 시설의 위치·구조·상태와 감정평가 반영 범위를 매각목록 및 현장과 대조하세요.
- 시세 검증. 인근 유사 주택·점포·상업용 토지의 거래사례를 확보하고, 건물 노후도와 수리비를 반영해 적정 응찰가를 정하세요.
- 토지이용 제한. 자연재해위험개선지구, 소로2류 저촉, 중점경관관리구역의 구체적 제한과 토지 활용 가능성을 확인하세요.
- 명도 및 비용. 임차인과 기타 실제 점유자의 인도 문제, 미납 관리비·공과금·당해세 및 수리·설비 유지관리 비용을 별도로 점검하세요.
- 매각 원본 확인. 2026.11.03 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경·취하 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격은 검증해야 한다”
진천 덕산읍 용몽리의 이 물건은 확인된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기권리가 크지 않은 구조입니다. 말소기준은 2007년 진천신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 1명의 전입도 그보다 늦습니다. 따라서 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 이것만으로 입찰에 유리한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 배당표에는 근저당권 변경액과 후순위 채권의 반영 문제가 존재하고, 주택·점포·토지·제시외 시설이 결합된 구조에 자연재해위험개선지구 등의 검토사항도 있습니다. 무엇보다 감정가 125,010,000원이 실제 시장가치보다 낮은지는 아직 입증되지 않았습니다.
결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만 가격과 현장 리스크는 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 신건의 최저가를 저가매수 기회로 해석하기보다, 근저당 채권 및 배당을 재산정하고 임대차·점유상황과 실거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
