청주지방법원 2026타경50082. 청주시 서원구 성화동 757에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조이며, 1층은 제2종근린생활시설과 주차장, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 198.1㎡입니다.

등기상 소유자는 전서빈이며, 제일새마을금고가 청구액 139,131,180원으로 임의경매를 신청했습니다. 다만 권리분석에서 제시된 말소기준은 2025.10.02 접수된 하정화의 200,000,000원 가압류입니다. 이보다 먼저 전입한 임차인들이 여럿 있어 낙찰자가 보증금을 추가로 부담할 가능성이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

제시된 권리분석상 말소기준은 2025.10.02 하정화 가압류입니다. 이후 삼성카드·현대캐피탈·현대카드·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 어연수·임명구·방슬기의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서고, 301호·302호 점유자 역시 선행 전입 사실이 확인됩니다. 따라서 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 이유만으로 매수인 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

확인되는 임차·점유 관계인은 6명입니다. 이 가운데 3명의 보증금 합계 180,000,000원이 매수인 인수 추정액에 반영되어 있으며, 다른 2명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 기재된 1층 점포 임차인도 대항력 판단이 필요합니다.

대항력 표시는 전입 시점과 현재 확인되는 권리관계를 기초로 한 판단입니다. 최종적인 대항력·우선변제권은 실제 인도·점유, 확정일자, 임대차계약, 권리 변동과 배당 결과를 함께 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자의 대항력은 확정하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 802,792,840원 가정)

위 표는 집행비용 추정액과 제시된 배당 가정에 따른 계산입니다. 채권자 예상배당 합계는 241,835,482원, 미배당액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 다를 수 있습니다. 임차인 인수보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 도넛 차트에 포함하지 않았습니다.

④ 회차별 실질취득 부담 — 유찰되어도 인수는 별개

현재 추정에서는 세 회차 모두 매수인 인수보증금이 180,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 최저매각가가 내려가더라도 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 최저매각가 + 확인된 인수보증금 180,000,000원. 추가 임차보증금, 명도비용, 취득세 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다. 각 회차는 실제 낙찰 결과가 아닌 유찰 가정입니다.

⑤ 시세·가격 메리트 — 현재는 판단 보류

이 물건은 점포와 다가구주택이 함께 있는 건물 및 토지입니다. 가격 검토에서는 토지 가치뿐 아니라 실제 임대차 현황, 건물 상태, 임대수익 및 매수인 인수채무를 함께 고려해야 합니다.

현재 확인된 감정가는 802,792,840원이고, 신건 실질취득 추정액은 982,792,840원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·건물 현황 및 환금성

• 위치. 청주시 서원구 성화동 맹꽁이생태공원 서측 인근으로, 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지상 4층 철근콘크리트구조이며, 외벽은 벽돌 붙임 마감 등으로 시공됐습니다. 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 면적 198.1㎡, 평지·정방형이며 중로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 1,139,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 성화2지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 주거용지의 건폐율은 60% 이하, 용적률은 200% 이하, 높이는 4층 이하로 기재되어 있습니다.
• 이용 현황. 1층 근린생활시설 및 주차장, 2~4층 다가구주택으로 이용하고 있으며, 3층은 공부상 1가구와 달리 실제 2가구가 거주합니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 건축물 위반 여부는 위반 표시가 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 상가와 다가구주택이 결합된 수익형 부동산 성격으로, 실제 임대수익과 보증금 반환채무에 따라 매수인의 부담 및 매도 가능성이 달라집니다. 현재는 인수채무가 불확실해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2011년 제일새마을금고 근저당권의 말소 표시, 변경 등기, 2025년 가압류와 임의경매 신청의 관계를 건물·토지 등기 및 경매기록 원본으로 확인하세요.
• 대항력 있는 임차인 3명. 어연수·임명구·방슬기의 계약서, 전입·점유 유지 여부, 확정일자 및 배당 예상액을 대조해 180,000,000원 인수 추정이 실제로 성립하는지 확인하세요.
• 보증금 미상 임차인. 최현석·정찬웅의 실제 보증금, 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부를 조사하세요. 이들의 인수 여부에 따라 취득 부담이 달라질 수 있습니다.
• 1층 점포. 박소희의 보증금 10,000,000원에 관하여 사업자등록·점포 인도·확정일자 등 상가임대차 관련 대항요건을 확인하세요.
• 3층 실제 구획. 건축물대장에는 1가구, 현황에는 2가구로 나타납니다. 각 점유 부분과 임대차계약의 대응 관계를 현장에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 범위와 건물·토지의 권리관계, 실제 사용 상태 및 명도 대상을 점검하세요.
• 배당표 검증. 채권자 예상배당 241,835,482원과 신청채권자 예상배당 0원이 나타나는 이유를 확인하고, 당해세·최우선변제 등을 반영한 실제 인수액을 다시 계산하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰 예정금액에 확인된 인수보증금과 추가 가능 채무, 취득 관련 비용을 합산한 뒤 시장가치와 비교하세요.
• 점유·명도. 주거 세대와 점포 점유자가 함께 있으므로 인도 협의, 점유권원 및 실제 인도 가능성을 개별적으로 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 실질취득액을 보라”

이 물건은 신건 최저가가 802,792,840원이지만 확인된 인수보증금을 합산하면 982,792,840원의 실질취득 부담이 예상됩니다. 이는 추가 인수 가능액을 제외한 잠정 계산입니다.

1회 유찰 시 실질취득 추정액은 822,234,272원, 2회 유찰 시에는 693,787,417원이지만, 시장가격을 확인하지 못한 상황에서 어느 금액도 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

특히 보증금 미상 임차인 2명, 1층 점포 임차인의 대항력, 기존 근저당권의 실제 상태, 건축물대장과 다른 3층 점유 현황은 입찰 전에 해소해야 할 핵심 사항입니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 매력 판단 보류입니다. 권리 원본과 임대차 현황을 확인해 실질취득액의 상한을 산정하기 전에는 신건은 물론 유찰 이후의 입찰도 신중하게 접근해야 합니다.