청주지방법원 2026타경50127. 청주시 서원구 수곡동 대림아파트 201동 508호가 강제경매로 나왔습니다. 현재 소유자는 목스주식회사입니다. 2022년 4월 22일 공유자 전원의 지분을 88,000,000원에 취득했고, 이후 2025년 12월 23일 국의 압류, 2026년 1월 29일 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 78,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 임차권등기일은 2024년 6월 4일로, 말소기준인 2025년 12월 23일 압류보다 빠릅니다. 전입과 확정일자도 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 가능성을 단순히 무시해서는 안 됩니다.
다만 매각물건명세서에는 중요한 예외가 있습니다. 2026년 3월 27일 경매신청채권자 서울보증보험주식회사에서 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 내용입니다. 확약이 해당 임차보증금과 임차권에 유효하게 적용된다면 미배당이 발생해도 그 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 취급할 수 있습니다. 그러나 확약 제출자는 서울보증보험주식회사이고 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이므로, 양자의 권리관계와 확약의 적용범위를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 수곡동 239 대림아파트 201동 5층 508호 도로명: 충청북도 청주시 서원구 매봉로76번길 18 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 508호 |
| 비교 기준 전용면적 | 68.31㎡ |
| 소유자 | 목스주식회사 (2022.04.22. 취득, 거래가 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 청구금액 | 89,296,109원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 단지 정보 | 대림2 · 120세대 · 1987.07.23. 사용승인 |
| 건물 설비 | 위생 및 급배수설비, 난방설비 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 빠르다
권리분석의 출발점은 2025년 12월 23일 갑구 4번 국의 압류입니다. 이후 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 오래된 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 2002년 3월 13일 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
반면 을구 3번 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024년 6월 4일 접수됐습니다. 임대차계약일 및 확정일자는 2022년 5월 10일, 점유개시일은 2022년 5월 27일, 주민등록일은 2022년 6월 10일입니다. 말소기준에 앞서는 권리이므로 배당부족 시 인수 검토 대상입니다.
② 임차권 분석 — 보증기관과 확약을 분리해서 읽어야 한다
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 성격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 건물 전부 |
78,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
보증기관 명의 중복합산 금지 |
신건 0원 확약 유효 시 미배당 인수 0원* |
실제 임차인으로 별도 확인된 사람은 0명이고, 보증기관 명의 임차권등기 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 78,000,000원을 별도 원임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 점유자가 없다는 뜻은 아니므로 점유관계는 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 낮지만 표본을 보라
대림2 단지의 실거래 자료에서 최근 12개월 평균은 116,500,000원(2건)이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월 123,000,000원입니다. 신건 최저가 111,000,000원은 최근 평균의 95.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 7.9% 높은 추세로 집계돼 하락장 보정에 따른 별도 감점을 적용할 상황은 아닙니다.
그러나 최근 2건 모두 전용 73.08㎡이고 분석 대상의 비교 기준 전용면적은 68.31㎡입니다. 따라서 단순히 최근 평균보다 낮다고 해서 동일 면적 대비 확정적인 저가 매수로 판단할 수는 없습니다. 과거 동일 전용면적 거래까지 함께 보아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.08㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2025.09 | 73.08㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 73.08㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2024.05 | 73.08㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 73.08㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 73.08㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2023.05 | 68.31㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.04 | 73.08㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 68.31㎡ | 4 | 104,700,000원 |
| 2023.02 | 73.08㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.06 | 73.08㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 68.31㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 109,391,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.08㎡ | 2건 | 116,500,000원 |
전체 12건 평균은 109,391,666원으로 현재 최저가가 전체 평균의 101.5%입니다. 즉 과거 전체 표본을 기준으로 하면 최저가는 오히려 평균 이상입니다. 이 때문에 최근 12개월 평균만으로 저렴하다고 결론 내리거나, 전체 평균만으로 비싸다고 단정하는 것 모두 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,354,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 89,296,109원 | 30,646,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 111,000,000원에서는 집행비용 2,354,000원을 제외하고 임차보증금 78,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 가정에서는 확약의 효력을 별도로 적용하지 않더라도 임차보증금 미배당액이 발생하지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자 서울보증보험주식회사는 청구금액 89,296,109원 중 30,646,000원을 배당받는 것으로 계산되고, 58,650,109원은 미배당입니다. 다만 이 금액은 신청채권자의 미회수 채권액으로, 그 자체가 낙찰자의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 함께 계산
| 매각 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수액 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 111,000,000원 | 30,646,000원 | 0원 | 111,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,800,000원 | 8,801,600원 | 0원 | 88,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,040,000원 | 0원 | 8,638,720원 | 확약 유효 시 71,040,000원 |
* 실질취득은 매각가와 매수인 인수보증금의 합계이며 취득세·명도비·수선비 등은 제외합니다. 확약에 따른 인수 0원 처리는 해당 임차권에 확약 효력이 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액 8,638,720원은 제공된 배당 시뮬레이션의 값입니다. 확약이 적용되지 않으면 해당 인수액을 매각가에 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수곡1동행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 대중교통시설이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1987년 사용승인된 120세대 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 12m 도로, 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 한솔초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 982,900원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 거래 표본의 가격 범위가 88,000,000원~134,000,000원으로 넓습니다. 노후 건물의 상태와 전용면적별 차이가 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 최근 거래 표본이 2건뿐이라 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.27.자 확약서의 서명·제출 주체와 한국토지주택공사 임차권 사이의 권리관계를 확인해야 합니다. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용범위가 핵심입니다.
- 실제 임차인·점유자 확인. 보증기관 명의 임차권등기와 실제 거주자의 관계를 확인하고, 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조해야 합니다. 확약 밖 임차인에게 대항력이 있다면 별도의 인수위험이 남습니다.
- 당해세 및 압류 확인. 김포세무서장 관련 압류가 있으므로, 배당에서 당해세 등이 임차보증금보다 우선하는지 확인해야 합니다. 실제 배당액이 감소하면 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
- 면적별 시세 확인. 대상 전용 68.31㎡와 최근 거래 73.08㎡를 구분해야 합니다. 최근 12개월 평균 116,500,000원을 대상 호수의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 가정에서 룰상 인수액은 8,638,720원입니다. 확약의 적용 여부에 따라 매수인 부담이 달라지므로 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 건물 상태·관리비 확인. 1987년 사용승인 건물의 노후도와 실내 수선 필요 여부, 미납 공용관리비 및 실제 명도비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 권리 및 임차권 말소 확약 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격 검토는 가능하지만, 확약의 효력이 먼저다”
청주 수곡동 대림아파트 508호는 감정가와 최저가가 111,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 116,500,000원에 비해 낮은 가격으로 출발하며, 최근 거래 추세도 7.9% 상승으로 집계됩니다. 그러나 최근 거래는 대상보다 면적이 크고, 같은 전용면적의 과거 거래는 오히려 최저가보다 낮았습니다. 따라서 시세 대비 뚜렷한 저가 물건으로 단정할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 78,000,000원 임차권등기입니다. 신건 매각가 기준으로는 전액 배당되어 인수 0원이 예상되지만, 유찰로 매각가가 낮아지면 배당부족이 발생할 수 있습니다. 이를 해소할 수 있는 중요한 자료가 2026년 3월 27일 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 다만 제출자인 서울보증보험주식회사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사 사이의 권리관계를 확인하지 않고 확약의 효력을 단정해서는 안 됩니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 별도의 인수권리가 없다면 권리 부담은 크게 줄어듭니다. 그러나 확인 전에는 임차권 인수 가능성을 가격에 반영해야 하며, 면적 차이가 있는 최근 거래를 이유로 높은 가격 점수를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약 효력 확인과 실제 취득원가 관리입니다.
