청주지방법원 2026타경50248. 청주시 흥덕구 강서동에 위치한 ‘레지던스 마리’ 4층 401호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 철근콘크리트구조 건물이며, 전체 8층 가운데 4층에 해당합니다. 소유자는 안명수, 경매를 신청한 채권자는 유소희입니다. 청구금액은 60,000,000원이고, 같은 이름의 유소희가 등기부에 임차보증금 60,000,000원의 임차권자로도 등장합니다.
이 점이 중요합니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2026.03.16. 강제경매개시결정으로 파악되지만, 임차인의 전입일은 2021.08.17., 확정일자는 2021.07.22.입니다. 임차인의 권리 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서므로, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 최저가만 놓고 접근할 수 없습니다. 실제로 얼마에 낙찰받는지뿐 아니라 임차인이 배당에서 얼마를 회수하고, 얼마가 남는지를 함께 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 서현중로 53-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 8층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 레지던스마리 · 24세대 · 2011.12.10. 준공 |
| 소유자 | 안명수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유소희 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.16. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 등기부 발행일 | 2026.10.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부에는 과거 우리은행과 청주축산업협동조합의 근저당권이 등장하지만, 해당 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 2024년 종로구 압류 역시 해제에 따른 말소가 확인됩니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인이 떠안을 채무로 계산해서는 안 됩니다.
반면 을구 6번 임차권등기는 현재 유효한 권리로 기재되어 있습니다. 임차보증금은 60,000,000원, 계약일은 2021.07.21., 전입 및 점유개시일은 2021.08.17., 확정일자는 2021.07.22.입니다. 임차권등기는 2024.10.04. 접수되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
실제 임차인은 유소희 1명입니다. 임차보증금 60,000,000원에 대하여 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 보증금 배당이 부족하면 매수인의 인수 문제가 발생합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 유소희 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
60,000,000원 |
전입 2021.08.17. 확정 2021.07.22. 임차권등기 2024.10.04. |
대항력 있음 우선변제 있음 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.07.21. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.08.17. |
| 전입신고일 | 2021.08.17. |
| 확정일자 | 2021.07.22. |
| 임차권등기 | 2024.10.04. · 을구 6번 |
| 임차보증금 | 60,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 · 전액 배당되면 0원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
이 사건은 현재 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 66,000,000원이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 하지만 보증금이 60,000,000원인 대항력 임차인이 존재하기 때문에, 추후 유찰로 매각가격이 내려가면 인수해야 하는 보증금 잔액이 늘어날 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 66,000,000원 | 0원 | 66,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 52,800,000원 | 8,550,400원 | 61,350,400원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 42,240,000원 | 18,920,320원 | 61,160,320원 |
실질취득 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 표의 인수액은 회차별 추정배당에 따른 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 현재 회차의 인수 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 유찰 회차는 확정된 매각일정이 아닌 가격별 가정입니다.
1회 유찰 가정에서는 낙찰가가 52,800,000원으로 내려가지만, 예상 미배당 보증금 8,550,400원을 합친 실질취득액은 61,350,400원입니다. 2회 유찰 가정에서 낙찰가가 42,240,000원으로 더 낮아져도, 보증금 인수액 18,920,320원을 더하면 총액은 61,160,320원입니다.
④ 시세·환금성 — 가격 메리트 검증이 먼저
레지던스마리는 24세대 규모의 주거용 오피스텔 건물입니다. 준공일은 2011.12.10.이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다.
이 통계는 경매 수요와 환금성에 주의가 필요하다는 신호입니다. 다만 통계의 표본 규모가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 모든 거래의 실패나 향후 매각 불가능으로 해석해서는 안 됩니다.
중요한 것은 최근 실거래에 근거한 가격 비교가 아직 성립하지 않는다는 점입니다. 신건 최저가 66,000,000원이 적정한지, 유찰 시 실질취득액인 61,350,400원 또는 61,160,320원이 저렴한지 판단하려면 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 거래금액을 확인해야 합니다. 현재로서는 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는다는 사실만으로 시세 차익이나 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 유소희 · 보증금 우선변제 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 유소희 | 60,000,000원 | 4,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기계적 예상배당 합계 66,000,000원. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 특히 동일인이 임차보증금과 신청채권 배당에 모두 등장하므로 실제 배당표와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 흥덕구 강서동 소재 청주시외버스터미널 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·강서지구 지구단위계획구역에 해당하며, 주거용지로 계획되어 있습니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하의 계획 기준이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,645,000원/㎡입니다. 이는 개별 오피스텔 401호의 거래시세가 아닙니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 유찰이 7.4회입니다. 집계 낙찰률 0.0%는 주의 신호이나 통계 표본은 확인이 필요합니다. 최근 거래시세에 대한 별도 검증이 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 유소희의 보증금 60,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인하세요. 배당 부족분은 매수인에게 이전될 수 있습니다.
- 동일인 채권 중복 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 유소희입니다. 신청채권 60,000,000원과 임차보증금 60,000,000원의 동일성, 집행권원 및 배당관계를 대조해야 합니다.
- 배당순위 재계산. 신건 예상배당상 동일인에게 60,000,000원과 4,412,000원이 각각 배정되어 있습니다. 중복계상 여부를 검토하고 실제 배당표를 확인하세요.
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 1회 유찰 가정에서 52,800,000원이 아닌 61,350,400원, 2회 유찰 가정에서 42,240,000원이 아닌 61,160,320원을 경제적 부담의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 같은 건물 및 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 할인만으로 시세 메리트를 인정하지 마세요.
- 현실적인 명도. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 점유자와 실제 인도 상태, 보증금 반환에 따른 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간 및 경매매각에 따른 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 다른 우선채권이 실제 배당 또는 추가 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 경매 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금이 중요하다”
청주 레지던스마리 401호는 대항력 있는 임차인 1명과 60,000,000원의 임차보증금이 권리분석의 중심입니다. 현재 신건 가격 66,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 배당 산식에 동일인 채권의 중복계상 가능성이 있다는 점을 반드시 확인해야 합니다.
더 큰 함정은 유찰 이후에 나타납니다. 최저매각가가 52,800,000원 또는 42,240,000원으로 하락하는 경우에도 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득은 각각 61,350,400원·61,160,320원입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 증가하여 실제 원가가 60,000,000원 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.
게다가 24세대 소규모 오피스텔이고 평균 유찰 7.4회의 경매 이력이 있는 반면, 가격의 적정성을 뒷받침할 최근 실거래 비교는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 높은 할인율을 기다리는 것이 아니라 임차보증금의 실제 배당·인수액을 확정하고, 총취득원가가 객관적인 최근 시세보다 낮은지 확인하는 것입니다.
권리 인수는 조건부, 배당 산식은 재검증 필요, 가격 판단은 보류. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 적절합니다.
