청주지방법원 2026타경50304. 청주시 상당구 영운동의 태암수정임대아파트 101동 1124호, 전용 42.24㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 60,300,000원인 신건으로, 소유자는 이은일입니다. 2014년 6월 30일 60,000,000원에 취득한 기록이 있고, 2018년 8월 20일 유한회사대성종합주류의 근저당권 30,000,000원이 설정됐습니다.

등기만 살펴보면 현재 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 등기부에 나타나는 소멸 권리보다 임차인의 전입일이 중요합니다. 임차인 송은희의 전입일은 2017년 3월 14일로, 말소기준인 2018년 8월 20일보다 빠릅니다. 대항력이 인정되는 임차인이며, 배당 시뮬레이션은 우선변제 배당 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

핵심은 2017.03.14 임차인 전입 → 2018.08.20 말소기준 근저당 설정의 순서입니다. 임차인의 대항력이 인정되면 근저당권과 후순위 가압류가 소멸하더라도, 미반환 임차보증금에 대한 매수인의 부담은 남을 수 있습니다.

과거 한국주택은행·주택사업공제조합·국민은행·교보생명보험의 근저당권과 기존 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 남은 서민금융진흥원, 예스캐피탈대부주식회사, 청주축산업협동조합의 가압류 및 청주시·국민건강보험공단의 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금의 인수는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 4,600만원 인수 위험

실제 임차인 1명. 보증기관의 별도 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 예상배당에서는 임차인 배당액을 0원으로 처리했습니다. 보증금 4,600은 만원 단위로 환산했습니다.

특히 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 대항력 자체와 우선변제권은 구분해야 합니다. 현재 예상배당은 임차보증금에 대한 우선배당 없이 전액 인수를 전제로 하지만, 최종 인수금액은 임대차 증빙과 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높은데 인수금까지

태암수정아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 53,348,333원입니다. 신건 최저가 60,300,000원 자체가 최근 시세의 113.0%이고, 2026년 10월 최신 거래가인 57,680,000원보다도 높습니다. 임차보증금 인수를 반영하면 가격 부담은 더욱 커집니다.

최근 평균은 전용 38.72㎡ 거래가 포함된 제공 통계의 12건 평균입니다. 동일 전용면적 42.24㎡ 거래와 개별 층·상태도 함께 비교해야 합니다.

특히 눈여겨볼 거래는 2026년 6월, 전용 42.24㎡·11층의 48,000,000원입니다. 경매 물건과 층 및 전용면적이 같지만, 실제 내부 상태·향·거래조건은 다를 수 있습니다. 이 실거래 사례만으로도 감정가 60,300,000원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,300,000원 가정)

제공된 예상배당 계산 기준입니다. 배당대상 채권 합계 94,799,908원, 예상 채권자 배당 합계 58,814,600원, 미배당 합계 35,985,308원입니다. 임차보증금 인수 추정액은 매각대금 배분에 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 가격에 낙찰되더라도 배당대상 채권이 전액 충족되지 못하는 구조입니다. 특히 강제경매 신청채권자 송은희의 청구금액은 46,415,000원이지만 예상배당은 10,429,692원입니다. 다만 신청채권과 임차보증금이 어떤 법률관계로 연결되어 있는지는 반드시 확인해야 하며, 실제 변제·배당·상계·인수관계에 따라 최종 부담이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 남는다

이 사건의 예상배당에서는 임차인에게 우선변제 배당이 없는 것으로 처리됐습니다. 따라서 보증금 46,000,000원 전액 인수라는 현재 가정이 유지된다면, 낙찰가가 낮아지더라도 보증금 인수액이 자동으로 줄어들지는 않습니다.

2회 유찰 시 최저가는 38,592,000원으로 내려가지만, 보증금 전액 인수를 반영한 총부담은 84,592,000원입니다. 최근 실거래 평균보다 여전히 크게 높습니다. 유찰로 최저가가 떨어진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 물건이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 영운동 청운중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 주택, 중규모 아파트 단지, 학교 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 남측 도보 약 1분 거리에 청운중학교 노선버스정류장이 있어 교통 편익성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 15층 아파트로, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·지상 및 지하 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 주변의 영운천로51번길 등 폭 8~10m 도로에 접합니다. 청운중학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 공부·위반 사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 공시지가 자료는 673,600원/㎡입니다.
• 환금성. 486세대의 1995년 준공 단지입니다. 최근 거래 사례는 존재하지만 소형·노후 아파트의 특성과 개별 호실 상태를 반영해야 합니다. 특히 권리 인수 부담이 있는 상태에서는 일반 매매시세와의 괴리가 커져 재매각에 불리할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 실제 대항력 확인. 2017.03.14 전입 사실뿐 아니라 점유 개시, 임대차계약 성립 및 대항력 유지 여부를 주민등록·현황조사·계약서로 대조해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구 확인. 우선변제권 성립, 배당요구 종기 내 신청, 실제 예상배당을 확인해 46,000,000원 전액 인수가 맞는지 검증해야 합니다.
• 송은희의 권리관계 검토. 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 여부, 강제집행의 청구원인, 보증금과 신청채권 간 관계를 확인해야 합니다. 이름만 같다고 가장임차인으로 판단하면 안 됩니다.
• 실질취득금액 기준 응찰. 낙찰대금 외 보증금 인수액을 별도로 더해 최근 실거래 평균 53,348,333원 및 최신 거래 57,680,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰 가격에서도 보증금 전액 인수를 반영하면 총부담이 최근 시세를 크게 초과합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차인의 실제 점유와 반환채무 정리, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금 검토. 청주시·국민건강보험공단 압류, 당해세·최우선변제 등 우선채권의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙, 집행권원 및 최신 실거래 자료를 확인한 뒤 인수금액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수금이 더 중요하다”

이 물건은 겉으로는 최저가 60,300,000원인 소형 아파트 경매입니다. 하지만 현재 배당 시뮬레이션처럼 선순위 임차보증금 46,000,000원을 전액 인수한다면, 신건 실질취득 부담은 106,300,000원에 달합니다.

같은 단지의 최근 실거래 평균은 53,348,333원, 최신 거래는 57,680,000원입니다. 이미 최저가부터 최근 시세보다 높고, 보증금 인수를 포함한 총부담은 평균 시세의 약 두 배입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하다는 점까지 더해져 권리관계에 대한 정밀 검토가 필요합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 현재 자료상 인수금 전액 부담을 전제로 하면 가격 메리트가 없고, 유찰이 반복돼도 총취득 부담이 최근 시세를 웃돕습니다. 입찰 검토를 이어가려면 임차인의 실제 보증금 반환청구권과 매수인 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다.