청주지방법원 2026타경50394. 청주시 흥덕구 복대동 지웰에스테이트오피스텔 2층 210호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 고병철이며, 감정가와 최저매각가는 모두 107,000,000원입니다.

이 물건은 과거 설정된 근저당권들이 이미 말소되어 있다는 점만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 현재 남아 있는 2020.03.13 전세권이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 중요합니다. 전세권자는 이유정이고, 경매개시결정에는 신청채권자가 이초아(변경 전 이유정)로 표시되어 있습니다. 임차인 이초아의 전입일 역시 2020.03.13입니다.

따라서 전세권 등기와 점유 임차관계, 경매신청 및 배당요구의 법률효과를 함께 판단해야 합니다. 특히 등기된 전세권의 소멸 문제와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

현재 권리분석의 기준은 2025.04.04 충북신용보증재단 가압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 하나은행 및 제이씨현시스템 근저당권은 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명

임차인 이초아는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 우선변제권이 있으며 2026.04.27 배당요구도 접수되었습니다. 확정일자는 2022년 3월로 기재되어 있으나 정확한 일자는 확인이 필요합니다.

중요한 점은 임차인의 실제 보증금 액수가 아직 확인되지 않았다는 사실입니다. 등기된 전세금은 110,000,000원이지만, 이 금액이 현재 임대차보증금 전액과 동일한지까지 확정할 근거는 부족합니다. 전세권자 이유정과 신청채권자 이초아의 개명 관계는 확인되므로, 별개의 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

신건 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 104,702,000원이 전세권에 배당되고, 전세금 기준 5,298,000원이 미배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 배당은 0원입니다.

전체 채권액은 137,057,357원, 채권자 배당총액은 104,702,000원, 전체 미배당액은 32,355,357원입니다. 전체 미배당액에는 후순위 가압류 채권액도 포함되며, 이를 매수인이 전부 인수한다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득가 하락을 보장하지 않는다

위 표의 전세금 미배당은 등기된 전세금 110,000,000원에서 해당 회차의 전세권 예상배당액을 차감한 산술값입니다. 이것이 곧바로 법적으로 확정된 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 전 메리트 유보

현재 최저매각가는 107,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 동일 건물·유사 용도 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인할 수 없어 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.

특히 본건은 근린시설로 분류되고 감정상 오피스텔로 이용되는 물건이므로, 일반 아파트 가격을 그대로 비교기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다. 같은 건물 내 유사 면적·동일 용도의 거래를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 대농근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 진재로와 북측 직지대로를 통해 다른 지역으로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 전기·위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 일반상업지역·지구단위계획구역(대농3지구)에 속합니다. 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역으로 상업용지 및 대로3류 관련 계획이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로, 실제 매수 수요와 임대수요 및 매매거래 수준을 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 여부. 2020.03.13 설정된 이유정 명의 전세권의 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 임대차보증금 원본 확인. 이초아의 실제 보증금, 계약 내용, 변동 내역 및 미배당액 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구의 효과. 이초아의 2026.04.27 배당요구와 신청채권자 지위가 전세권 및 대항력 있는 임대차에 미치는 영향을 구별해서 판단해야 합니다.
• 인수액 재검증. 추정 배당표의 인수 0원만으로 안전하다고 보지 말고, 전세권의 소멸 및 잔여 임차보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적·같은 용도 물건의 최근 실거래를 확인한 다음 실질취득가와 비교해야 합니다.
• 명도와 점유. 대항력 있는 임차인이 확인되는 만큼 보증금 반환관계 및 인도 가능 시점을 먼저 확인해야 합니다.
• 관리비와 추가 부담. 공용부분 관리비 체납, 세금, 집행비용과 기타 취득비용을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 대조하고 입찰 전 권리관계의 변동을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수조건이 먼저다”

이 사건은 단순히 107,000,000원에 오피스텔을 취득할 수 있는 경매로 이해해서는 안 됩니다. 2020년 설정된 110,000,000원 전세권이 말소기준권리보다 앞서고, 전입일이 같은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

신건 추정배당에서는 전세권에 104,702,000원이 배당되어 5,298,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 실제 매수인 부담으로 이어지는지, 전세권이 매각으로 소멸하는지, 임차인의 실제 보증금이 얼마인지는 별도 확인이 필요합니다.

만약 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 떨어져도 그만큼 인수 부담이 증가해 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 반대로 법적으로 전세권과 임대차 인수 부담이 모두 소멸한다면 그때는 실제 시세와 비교해 가격을 재평가할 수 있습니다.

현재 결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 선순위 전세권의 처리, 임차보증금의 정확한 규모와 잔여 인수 여부가 명확해지기 전까지는 안전한 취득가격을 확정하기 어렵습니다. 권리 위험은 높고, 가격 메리트는 미확인. 이 사건은 최저가보다 인수조건의 확정이 우선입니다.