수원지방법원 2024타경44564. 평택시 지산동 에코빌 6층 602호입니다. 경매 용도 표기는 창고이고 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 기재되어 있습니다. 현 소유자 김주용은 2022.06.10. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순위 자체보다 임차인 김상민의 대항력과 2026.04.08. 확약서입니다.
김상민은 2022.06.10. 주민등록·점유를 시작해 2024.04.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 현재 최저가 126,910,000원에서 배당 후 남는 135,666,740원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 하지만 제출된 확약은 이 임차인에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하는 내용이므로, 정확도 규칙상 김상민의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경44564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄로361번길 41, 6층602호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가 이용상태 공동주택(아파트) |
| 단지 / 전용 | 에코빌 · 전용 78.3㎡ · 14세대 · 2014.10.21. 준공 |
| 소유자 | 김주용 · 2022.06.10. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 · 11회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 17,433,169원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 사건의 말소기준은 2024.04.02. 강제경매개시결정입니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년·2023년의 강제경매개시결정도 각각 취하 후 말소됐습니다. 김상민의 임차권등기는 2024.07.01. 접수됐지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유는 2022.06.10.으로 현 경매개시보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상민 602호 전부 | 260,000,000원 | 전입·점유 2022.06.10. 확정일자 경정 2022.05.18. | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 | 확약 실질 0원 |
실제 임차인은 김상민 1명입니다. 등기부의 5-2 기록은 별도 임차인이 아니라 기존 5번 임차권의 확정일자 경정입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 61.6%
에코빌 전용 78.3㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 214,000,000원이지만 과거 260,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 206,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균도 206,000,000원입니다. 최근 구간은 과거보다 -4.9% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 78.3㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2023.04 | 78.3㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 78.3㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 78.3㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 206,000,000원 |
확약 반영 실질취득 126,910,000원은 최근 12개월 평균 206,000,000원의 61.6%입니다. 따라서 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 추세도 -4.9%이므로, 전체 평균 214,000,000원만 보고 가치를 높게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차인 김상민 보증금 | 260,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,433,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김상민 보증금의 부족분은 135,666,740원입니다. 다만 2026.04.08. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택시 지산동 송탄역 동측 인근으로, 업무시설·생활편의시설·공동주택·오피스텔이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 도로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 경매 용도 표기는 창고이나 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 “--”, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 규모. 에코빌은 14세대이며 2014.10.21. 준공됐습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다.
- 환금성. 경매물건 평균 유찰 11.0회, 낙찰률 8.33%로 가격 할인과 별개로 매수 수요가 약한 신호가 강합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원본 서류와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 창고, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건축물대장·등기부·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 11회 유찰, 단지 경매 평균 11.0회 유찰, 낙찰률 8.33%, 최근 12개월 거래 1건이라는 수요 지표를 가격 할인과 별도로 평가해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 대비 -4.9%이므로 전체 평균 214,000,000원보다 최신 거래 206,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 타당합니다.
맺으며 — “싼 이유”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
표면만 보면 감정가 259,000,000원에서 최저가 126,910,000원까지 내려온 11회 유찰 물건입니다. 더 중요한 것은 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 배당 부족분 135,666,740원이 남아 단순히 최저가가 싸다고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 김상민이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.04.08. 확약이 있습니다. 이를 반영하면 매수인 인수는 0원, 실질취득은 126,910,000원으로 낮아져 최근 12개월 거래 206,000,000원의 61.6%입니다. 가격 메리트는 분명합니다. 다만 11회 유찰·8.33% 낙찰률·최근 거래 1건·-4.9% 하락 추세가 동시에 나타나는 만큼, 이 물건은 “권리만 확인하면 끝”이 아니라 확약 원문과 환금성까지 확인해야 완성되는 입찰입니다.
