청주지방법원 2026타경50459. 청주시 상당구 탑동의 센트럴힐데스하임 215동 1층 102호가 강제경매로 나왔습니다. 전용면적은 111.961㎡, 30층 건물의 1층에 위치하는 아파트입니다. 단지는 1,368세대 규모로, 준공일은 2022년 11월 29일입니다. 감정가와 최초 최저매각가가 모두 483,000,000원인 신건으로, 아직 유찰을 거치지 않았습니다.
등기부에는 최초 신한은행 근저당과 추가 근저당, 여러 채권자의 가압류 및 압류가 얽혀 있습니다. 다만 이들 권리가 많다고 해서 미배당 채무까지 낙찰자가 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 핵심은 말소기준권리와 매수인이 실제로 인수하는 권리를 구분하는 것입니다. 동시에 실거래 비교에서는 단지 평균이 아니라 최근 거래와 해당 물건의 1층 조건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 제215동 제1층 제102호 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 용담로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 111.961㎡ · 30층 중 1층 |
| 소유자 | 김진수 (소유자 요약상 단독소유) |
| 소유권 취득 관련 | 2024.01.11 소유권이전 접수 · 매매 원인일 2020.04.15 · 등기 거래가액 460,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 483,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최원우 / 54,356,164원 |
| 경매개시결정 | 2026.04.23 · 갑구 3번 가압류의 본압류로의 이행 |
| 말소기준권리 | 2024.01.11 접수 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 270,600,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.04.28 · 신한은행에서 한국주택금융공사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 예상 실질취득 | 483,000,000원 (현재 최저가 낙찰 및 확인된 인수 0원 가정, 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2024.01.11 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 270,600,000원이며, 2025.04.28 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 새로운 채권최고액이 추가된 것은 아닙니다. 따라서 실제 배당권자와 채권액은 이전등기 및 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
이후 설정된 바다코리아의 300,000,000원 근저당, 바이크뱅크의 50,000,000원 근저당, 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 일부 채권이 배당받지 못해도 그 부족액을 낙찰자가 당연히 갚아야 하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 확인이 필요하다
현재 파악된 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 관련 기재에는 임대관계 미상으로 표시되어 있으므로, 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 소유자 김진수의 주소변경 등기는 해당 215동 102호를 주소로 기재하고 있지만, 이것만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다.
| 파악된 신고 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 점유자 | 현재 점유 여부 추가 확인 필요 |
| 대항력 | 판정할 신고 임차인 없음 · 미확인 점유자 존재 여부 조사 필요 |
| 우선변제 | 확인된 임차보증금 배당 청구 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 현재 확인된 금액 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 94.8%, 단 1층 보정이 핵심
센트럴힐데스하임의 동일 면적대(전용 111.96㎡) 실거래는 총 12건이며, 그중 최근 12개월 8건의 평균은 509,625,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 9층의 524,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +2.3%로, 주어진 거래 통계에서는 하락 추세가 아닌 완만한 상승 흐름입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 111.96㎡ | 9 | 524,500,000원 |
| 2026.08 | 111.96㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 111.96㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 111.96㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 111.96㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 111.96㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 111.96㎡ | 10 | 525,000,000원 |
| 2025.11 | 111.96㎡ | 11 | 512,500,000원 |
| 2025.09 | 111.96㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2025.09 | 111.96㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2025.09 | 111.96㎡ | 4 | 503,000,000원 |
| 2025.08 | 111.96㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.96㎡ | 8건 | 509,625,000원 |
| 전체 거래 평균 | 111.96㎡ | 12건 | 505,833,333원 |
최저매각가 483,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 26,625,000원 낮은 가격입니다. 실질취득액도 확인된 권리 인수 0원을 전제로 동일한 483,000,000원이므로, 최근 12개월 평균의 94.8%에 해당합니다. 전체 실거래 평균 505,833,333원과 비교하면 95.5% 수준이지만, 가격 평가는 더 최신인 최근 12개월 거래에 우선 근거해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)
현 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 추정 집행비용은 7,230,000원이고, 채권자 배당 합계는 475,770,000원입니다. 채권총액 742,338,359원에 비해 부족하지만, 미배당 채권액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,230,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 최초 등기 | 270,600,000원 | 270,600,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 최원우 | 101,009,587원 | 101,009,587원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 10,542,836원 | 10,542,836원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 바다코리아 | 300,000,000원 | 93,617,577원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 바이크뱅크 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 에이렌탈앤서비스 | 10,185,936원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 최원우 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
을구 1번 근저당은 최초 신한은행 명의이나 이후 한국주택금융공사로 이전등기되어 있습니다. 배당표는 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당권자·채권 원리금·가압류와 근저당 사이의 배당순위, 당해세 및 법정우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 권리를 확인
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 483,000,000원 | 266,568,359원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 386,400,000원 | 362,147,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 309,120,000원 | 438,346,039원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 최저매각가가 내려갈수록 미배당액은 증가하지만, 확인된 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수가 확정된 유형과는 다르게, 최저가 인하는 실질취득액 인하로 연결되는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 이 전제는 입찰 전 검증해야 합니다.
현 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 1층 실거래 적정가격이 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 내려가는 경우에는 가격 차이가 확대될 수 있으나, 유찰이 보장되는 것은 아니며 실제 응찰가와 실질취득액은 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 청주시 상당구 탑동 일신여자고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 사방으로 폭 10~20m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 30층 건물의 1층입니다. 위생·급배수·전기·난방·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 센트럴힐데스하임은 1,368세대 규모이고 준공일은 2022.11.29입니다. 동일 면적의 실거래가 확인되므로 거래가격 비교는 가능하지만, 1층 특성을 반영한 별도 검증이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 탑동2구역 지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 591,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부 하자나 실제 관리 상태까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 480,000,000원에서 525,000,000원까지 분포하며 최근 거래 추세는 +2.3%입니다. 매매 사례는 확인되지만 1층은 비교 표본의 층수와 달라 실제 매각 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 및 근저당 이전. 을구 1번 근저당의 말소기준 지위와 한국주택금융공사로의 이전등기를 원본 등기부에서 확인하세요. 최초 신한은행 명의와 현재 배당권자를 구별해야 합니다.
- 점유·임차인 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·확정일자 부여현황·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자 및 보증금 인수 위험을 확인하세요.
- 체납·압류 확인. 청주시 및 국민건강보험공단 압류 중 말소된 것과 남아 있는 것을 구분하고, 당해세 및 우선 공제 대상이 실제로 존재하는지 확인하세요.
- 배당순위 확인. 최원우의 가압류채권과 강제경매 신청채권의 관계, 근저당권자 이전, 선후순위 채권의 실제 배당액을 확인하세요. 예상배당표와 신청채권자 배당 시나리오의 차이도 반드시 검증해야 합니다.
- 소유권 등기 상태 확인. 소유자 요약에는 김진수가 단독소유자로 표시되지만, 갑구 2번 소유권이전 등기에는 말소 표시가 존재합니다. 현재 유효한 소유권 등기와 말소 경위를 원본에서 대조하세요.
- 1층 가격 검증. 최근 12개월 평균 509,625,000원을 그대로 1층의 적정가격으로 사용하지 마세요. 3층 480,000,000원 거래를 포함해 층별 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 채광, 사생활 보호, 소음, 창호, 누수, 내부 마감상태 등을 확인하세요. 이러한 조건은 실거래 평균에 반영되지 않은 개별 물건 가격 변수입니다.
- 관리비·명도. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자가 있다면 인도명령·명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 483,000,000원, 1회 유찰 가정 386,400,000원, 2회 유찰 가정 309,120,000원을 비교하되, 실제 입찰 가능 시점과 가격은 법원 공고로 확인하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 2026.11.03 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 및 법원 매각 공고를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 추정, 가격은 1층 보정 후 판단”
이 사건은 근저당과 가압류가 여럿 존재하지만, 말소기준권리 이후의 금전채권들이 원칙적으로 소멸하는 구조입니다. 예상 채권 미배당액은 266,568,359원이지만 현재 확인된 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상, 압류·체납 관련 우선 공제 가능성, 근저당권 이전 및 배당표의 불일치 사항은 반드시 확인해야 합니다.
가격만 보면 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균 509,625,000원의 94.8%로, 시장 평균보다 낮은 것은 사실입니다. 거래 추세도 +2.3%로 하락 흐름은 아닙니다. 그러나 대상은 1층이고, 비교 거래에서는 3층 480,000,000원 사례가 확인됩니다. 따라서 평균 대비 할인이라는 숫자만으로는 충분한 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
결국 이 물건의 결론은 권리는 조건부 양호, 가격은 신중 검토입니다. 입찰의 핵심은 복잡한 채권총액을 두려워하는 것이 아니라, 실제 인수할 임차권이 없는지 확인하고 1층이라는 개별 조건을 반영한 적정가격을 구분하는 것입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다 권리 원본과 현장 상태를 확인한 뒤 가격 안전마진을 판단하는 접근이 적절합니다.
