대전지방법원 2024타경3465. 천안시 서북구 성거읍 신월리에 위치한 성거벽산아파트 103동 604호입니다. 전용면적 59.99㎡, 철근콘크리트조 16층 건물의 6층에 있는 아파트로, 현재 등기상 소유자는 최정현·최호준 각 2분의 1 공유입니다.

경매를 일으킨 근저당권은 2015년 6월 3일 설정된 천안북부신용협동조합의 담보권입니다. 이후 2018년에 채권최고액이 변경됐고, 2024년에는 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균 실거래가가 1억 2,163만원 수준인데 신건 최저가는 1억 2,700만원입니다. 특히 2026년 7월 같은 면적의 6층 거래가 120,000,000원이라는 점은 이번 6층 물건의 가격을 판단할 때 눈여겨볼 비교 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

핵심은 2015.06.03 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 천안북부신용협동조합이 채권최고액 39,000,000원으로 설정한 근저당권이 말소기준이며, 2018.11.22 채권최고액이 51,600,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸합니다.

말소기준권리 이후의 삼성카드 가압류 15,136,657원과 2024.06.24 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·하나은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이므로 현 경매에서 별도로 인수하는 담보권으로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.4% 높다

성거벽산아파트 동일 면적 59.99㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 122,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월에 해당하는 11건 평균 121,636,363원을 우선합니다. 최신 거래는 2026년 7월의 120,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -5.7%로 하락 방향입니다.

최저매각가 127,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,363,637원 높습니다. 최신 거래가 120,000,000원과 비교하면 7,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 대비로도 103.9%이지만, 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 대비 104.4%라는 점입니다.

특히 가장 최근 거래는 이 경매물건과 동일한 6층·59.99㎡입니다. 해당 거래가가 120,000,000원인 만큼, 층 차이를 이유로 신건 가격의 프리미엄을 설명하기도 어렵습니다. 다만 개별 세대의 방향·수리 상태·내부 관리 상태 등은 추가 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

신건 최저가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당권과 삼성카드 가압류에 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구성입니다. 아래 계산은 근저당권 최초 채권최고액 39,000,000원을 적용한 추정치이며, 2018년 변경된 채권최고액 51,600,000원은 별도로 점검해야 합니다.

추정 배당액 합계는 127,000,000원입니다. 채권 배당 합계 54,136,657원, 추정 부족액 0원, 매수인 인수액 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·세금·집행비용 등에 따라 달라집니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 가격 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오는 가정된 가격·배당 계산입니다. 실제 회차 진행 및 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 하며, 배당액 역시 최종 채권계산 및 집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성거읍 신월리 소재 서북구청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1998.12.09 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 16층 아파트입니다. 해당 물건은 6층 604호이며, 기본적인 급·배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기, 소화전 및 도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측·서측·북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 비행안전구역(3구역), 가축사육제한구역 등의 제한이 포함됩니다. 일부 필지에는 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 695,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 표시되지 않았으며, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 장기간 경과에 따른 내부 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 692세대 규모이고 동일 평형 실거래가 확인되지만, 표본 가격 범위가 110,000,000원부터 143,000,000원까지 벌어져 있습니다. 특히 최근 추세가 -5.7%이므로 매도 시 희망가격과 실제 거래 가능한 가격의 차이에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래 중심으로 상한가 산정. 전체 평균 122,250,000원보다 최근 12개월 평균 121,636,363원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 참고하세요. 신건 최저가가 양쪽보다 높다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
• 동일 층 거래 대조. 2026.07 실거래 120,000,000원은 이 물건과 같은 6층·59.99㎡입니다. 방향, 수리 상태, 내부 상태를 비교한 뒤 가격 차이를 평가하세요.
• 상속 및 점유관계 확인. 채무자 겸 소유자의 사망과 상속인 특정 지연이 기재돼 있습니다. 현재 등기상 공유자와 실제 점유자가 일치하는지, 점유자의 법적 지위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 39,000,000원과 변경 후 51,600,000원을 구분하고, 최신 채권계산서와 배당요구 현황을 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 매각물건명세서에서 특별히 미납 관리비 여부 등을 현지 답사로 조사하도록 안내하고 있습니다. 관리사무소에서 체납액과 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
• 유찰 가능성을 기정사실화하지 않기. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 가격 부담이 있다고 해서 반드시 유찰되는 것은 아니므로 실제 입찰 경쟁과 다음 매각기일을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고 및 최신 거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 관망”

천안 성거벽산 604호는 말소기준권리가 분명하고 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 물건입니다. 2015년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하므로, 등기상 권리분석만 놓고 보면 복잡한 유형은 아닙니다.

하지만 중요한 것은 최근 시세와 가격 추세입니다. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 121,636,363원의 104.4%이며, 최신 거래 120,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 -5.7%라는 점을 고려하면 현재 가격에 경매 특유의 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

더불어 채무자 겸 소유자의 사망으로 상속인 특정이 지연됐고, 현재 두 명의 공유자가 등기돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 실제 점유관계와 관리비 체납을 반드시 확인해야 합니다. 예상배당표의 근저당 금액과 변경등기 금액 차이도 최종 서류로 점검할 필요가 있습니다.

결론은 명확합니다. 권리 구조는 비교적 안전하지만 신건 가격은 매력적이지 않습니다. 이 물건의 투자 판단은 단순히 인수할 권리가 없다는 사실보다, 하락 추세 속에서 실제 거래 가능한 가격보다 얼마나 낮게 취득할 수 있는지에 달려 있습니다. 현재는 가격 보류, 유찰 시 재검토가 합리적인 접근입니다.