대전지방법원 2024타경6679. 천안 신부동 경남아너스빌아파트 상가101동 5층 501호가 포함된 경매입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용은 상가 내 사무실입니다. 특히 501호부터 504호까지 벽체 구분 없이 ‘L GROUP 사무실 등’으로 이용 중이며 매각조건도 일괄매각입니다. 외형만 보면 하나의 업무공간처럼 사용되지만 권리는 호실별로 확인해야 합니다.

핵심은 502호 임차기록입니다. 2020년 5월 6일 전입으로 기재된 (주)코리아플러스이앤씨, 김태인의 보증금이 300,000,000원이고, 이는 2020년 5월 29일 설정된 천안축산업협동조합 근저당권보다 앞섭니다. 경매 배당예상에는 임차인 배당을 0원으로 보고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조가 반영되어 있습니다. 다만 임차관계와 인수 범위는 원본 계약·점유·사업자등록 및 일괄매각 범위를 대조해야 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 문제

말소기준권리는 2020년 5월 29일 천안축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국세 압류, 천안시 압류 및 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 우리은행 근저당권과 김양·이종연 명의 전세권은 이미 말소된 권리입니다.

그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 502호 300,000,000원 임차기록은 말소기준권리보다 앞서는 것으로 분류되어 있고, 배당예상도 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 구성되어 있습니다. 더욱이 명세서에는 대항력 행사가 가능한 임대차관계 불명의 점유자도 기재되어 있어, 등기부만 보고 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 3억 보증금과 미상 점유자

확인된 임대차·점유 관련 기록은 다음과 같습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 기재는 없지만, 신원 식별이 불완전한 점유기록도 포함되어 있어 실제 독립 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 대항력은 기재된 판정과 점유 시작일을 기준으로 구분하되, 확정일자 및 우선변제권은 별도 검증이 필요합니다.

대항력 및 우선변제 배지는 기재된 권리분석과 조사 내용을 구분해 표시한 것입니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권이 없다고 일률적으로 단정하지 않았습니다. 특히 상가의 대항요건은 주거용 전입신고만으로 판단할 수 없으므로 사업자등록과 실제 인도·점유를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)

현재 가정에서 집행비용 6,470,000원, 근저당 배당 216,000,000원, 소유자 잔여 184,530,000원의 합계는 407,000,000원입니다. 임차보증금 300,000,000원은 배당대금에서 차감하지 않고 매수인 별도 부담으로 처리한 추정입니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 최우선변제 및 배당요구는 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다

현재 감정가 대비 100%가 최저매각가입니다. 다음 회차별 추정치는 낙찰가격과 배당부족, 인수 위험을 서로 구별해 읽어야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 비교 시세 없이 저렴하다고 할 수 없다

이 사건의 가격 판단은 주거용 아파트의 평형별 실거래 비교와 다르게 접근해야 합니다. 매각 대상이 상가 내 사무실로 이용되는 집합건물이고, 여러 호실이 일괄매각되며, 임대차 관계가 복잡하기 때문입니다.

감정가와 최저가가 모두 407,000,000원이지만, 현재 배당추정대로 300,000,000원을 인수하면 매수인의 실질취득 부담은 707,000,000원입니다. 가격 메리트는 최저매각가 자체가 아니라 이 실질취득 부담을 동일한 범위의 상가 거래가격 및 실제 임대수익과 비교한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 신세계백화점 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물로, 사용승인일은 2000.03.31입니다. 승강기 및 기본 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 이용현황. 501~504호를 구분 벽체 없이 ‘L GROUP 사무실 등’으로 이용하고 있습니다. 개별 호실의 독립 사용 가능 여부와 인도 범위 확인이 필요합니다.
• 토지. 신부동 85 및 성황동 1-20 일대의 아파트 및 상가 건부지로, 제2종일반주거지역입니다. 도로 접면과 시가지경관지구 등 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 벽체 없는 공동이용 상태는 매수 후 사용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 일반적인 단일 호실보다 일괄매각 규모와 임차관계가 복잡합니다. 매수 수요와 처분가격을 보수적으로 검토해야 하며, 현재 자료만으로 환금성을 양호하다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 원본 확인. 501~504호의 정확한 매각 범위, 대지권, 개별 호실별 등기 및 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
• 502호 3억 보증금 검증. (주)코리아플러스이앤씨, 김태인의 실제 임대차계약, 사업자등록, 점유, 보증금 지급, 우선변제 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 504호 임차관계 확인. 태광이엔지(주), 김한빈의 300,000,000원 보증금과 후순위 대항력 판정이 실제 이용현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 불명 점유자 확인. 임대차관계 불명의 점유자와 명세서상 신원 미확정 기록의 실체, 중복 여부, 보증금 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 벽체 없는 사무실의 명도. 네 호실이 하나의 사무실처럼 이용되고 있어, 일부 호실만을 전제로 한 인도계획은 위험합니다. 실제 점유자와 사용 범위를 직접 조사해야 합니다.
• 배당표 재검산. 천안축산업협동조합의 실제 채권액과 공동담보 배당, 국세·지방세, 최우선변제 및 매수인 인수액을 최종 자료 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 시세 및 수익 검증. 비교 가능한 상가 사무실의 최근 거래가격, 임대료, 공실 가능성 및 운영비를 조사하고 실질취득 부담을 기준으로 투자성을 판단해야 합니다.
• 현장 답사. 상가의 관리비 체납, 공용부분 부담, 호실별 출입 구조 및 실제 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.03 기일의 진행 여부와 매각물건명세서 변경·정정 여부를 입찰 전 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.07억 상가가 아니라, 3억 인수부터 확인할 상가”

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 501~504호 일괄매각 구조와 임차보증금 반환의무입니다. 말소기준보다 앞서는 502호 임차기록에는 300,000,000원의 보증금이 있고, 추정배당표는 이를 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 실질취득 부담은 707,000,000원에 이릅니다.

여기에 대항력 행사가 가능한 불명 점유자까지 있습니다. 504호에는 별도의 300,000,000원 보증금 기재도 존재하지만, 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으며 실제 계약과 점유관계를 확인해야 합니다. 따라서 인수액을 무조건 더하거나 반대로 완전히 무시하는 계산 모두 피해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 매각 범위·대항요건·보증금 정산 및 실제 배당을 확정한 뒤 실질취득 부담을 상가 시세와 비교해야 합니다. 지금 단계에서는 저렴한 경매물건이 아니라 확인되지 않은 인수부담이 큰 고위험 물건으로 평가합니다.