대전지방법원 2024타경117548. 충남 아산시 영인면 창용리 일대에 소재한 주택과 농지 등 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 주택은 경량철골구조, 판넬지붕의 단층 건물이며, 주위는 국도 주변 농촌지대와 농경지대입니다. 감정평가에는 8개 필지가 등장하고, 토지현황에는 면적 891.0㎡인 전(田)이 확인됩니다.

등기상 매각으로 소멸할 근저당권이 확인되고, 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 이 때문에 배당채권의 미회수액이 상당하더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다. 다만 농지 취득자격, 건물과 토지의 목록별 일치 여부, 임차인의 실제 점유 범위를 확인해야 하므로 단순한 주택 경매보다 입찰 전 검토할 사항이 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.18 근저당권

권리관계의 출발점은 2023.04.18 을구 3번 근저당권입니다. 팽성농업협동조합이 채권최고액 38,400,000원으로 설정했고, 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이어 2023.04.25 오갑록 명의의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

과거 성남동부새마을금고 근저당권 221,000,000원은 2023.04.18 말소됐고, 오갑록의 가압류 1,100,000,000원도 2023.04.03 말소됐습니다. 이미 말소된 이들 권리를 현재 매수인이 추가로 인수할 채무처럼 합산해서는 안 됩니다. 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

황석대의 전입일은 2023.09.05로, 말소기준권리 설정일인 2023.04.18보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입관계상 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 2025.02.17 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 배당액은 확정할 수 없습니다.

보증금이 미상이라는 사정만으로 매수인 인수금액을 임의로 산정해서는 안 됩니다. 현재 분석은 전입일을 기준으로 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단한 결과입니다. 실제 임대차계약과 점유 범위는 매각물건명세서·현황조사서 및 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.

② 가격 분석 — 시세보다 싼지는 확인되지 않았다

이 물건은 감정가 351,115,290원 그대로 매각되는 신건입니다. 현재 권리인수액 0원 추정을 적용하면 최저가 낙찰 시 기본 실질취득금액도 351,115,290원입니다. 다만 여기에 취득 관련 비용과 농지 정리, 명도 등 실제 발생 비용은 포함되지 않습니다.

주택과 농지가 혼합된 일괄매각 물건으로, 동일한 조건의 최근 실거래가격을 확인하기 어렵습니다. 특히 감정평가에는 8개 필지, 제시외건물과 수목, 지목과 현황이 다른 토지가 함께 등장합니다. 일반적인 주택 한 채의 매매가격을 적용하거나 감정가를 곧바로 현재 시세로 간주하면 왜곡될 수 있습니다.

유찰 회차별 금액은 예상 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 최저매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 채권자 미배당금은 매수인의 권리인수액과 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 351,115,290원 가정)

예상매각대금에서 집행비용 5,715,614원을 차감한 후, 근저당권에 345,399,676원이 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계 1,358,400,000원에 비해 배당재원이 적어 미배당액 1,013,000,324원이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

단, 2024.11.07 을구 3번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 있으므로, 예상표에 표시된 원래 근저당권자와 실제 배당수령인을 구분해야 합니다. 신청채권자의 청구금액 1,404,644,400원과 근저당권 채권최고액 합계 1,358,400,000원도 서로 다른 기준의 금액입니다. 실제 배당순위 및 배당수령인 확인이 필요합니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 영인면 창용리 소재 창용3리 마을회관 북서측 인근입니다. 국도 주변 농촌지대와 농경지대에 토지가 서로 연접하거나 산재하여 있습니다.
• 교통. 차량 및 농기계 접근이 가능한 것으로 평가됐고, 대중교통 사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 경량철골구조 단층주택으로, 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호입니다. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지현황상 지목 전, 면적 891.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 114,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 감정평가상 8개 필지는 비도시지역의 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역에 해당하며, 토지이용현황에는 중점경관관리구역도 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 지목 전·답과 실제 이용현황 사이에 차이가 있으며, 창용리 27-255는 공부상 답이지만 현황은 자연림지 및 초지로 평가되었습니다.
• 제시외 물건. 감정평가서상 ㄱ~ㅁ 및 a에 해당하는 제시외건물과 수목이 일괄매각에 포함됩니다. 위치와 상태, 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지대의 토지·주택 혼합 물건이며, 농지 취득요건과 토지별 이용상태가 매수 가능성과 재매각 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 일반 주거용 집합건물과 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.

특히 창용리 27-255처럼 지목과 현황이 다른 토지가 존재하고, 감정평가 대상이 여러 필지로 구성되어 있다는 점에서 각 필지의 현황, 실제 경작 가능성, 취득 후 이용계획을 개별적으로 점검해야 합니다. 건물이 포함됐다는 이유만으로 모든 토지를 주택부지처럼 자유롭게 활용할 수 있다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 4의 농지취득자격증명 필요조건을 우선 확인하세요. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
• 매각목록별 대조. 사건 소재지 창용리 27-205와 건물 등기상 창용리 27-204 1동의 관계를 확인하고, 각 필지와 건물의 매각 포함 여부를 원본 목록으로 대조하세요.
• 지목과 실제 이용현황. 전·답의 현황상 차이 및 창용리 27-255의 자연림지·초지 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 제시외건물과 수목. 감정평가서상 ㄱ~ㅁ 및 a의 위치·상태와 일괄매각 포함 범위를 점검하세요.
• 임차인 황석대. 전입 2023.09.05, 배당요구 2025.02.17 사실과 함께 실제 점유, 보증금, 확정일자, 임대차계약을 확인하세요.
• 근저당권 이전. 팽성농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 3번 권리의 최종 상태 및 배당수령 관계를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 351,115,290원은 시장에서 검증된 실거래가격이 아닙니다. 토지별 가치와 건물 상태를 반영한 별도 시세 검증 후 응찰가를 결정하세요.
• 권리 외 취득비용. 농지 정리, 제시외건물 관리, 명도, 미납 관리비 및 취득 관련 비용 등 실제 부담 가능성을 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·토지대장·지적도·건축물대장을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”

이 사건은 담보권의 미배당 규모가 커 보여도, 그 금액 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 황석대 역시 현재 확인되는 사실관계에서는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 권리인수액 0원 추정은 이 물건의 분명한 장점입니다.

하지만 최종적인 입찰 판단은 다릅니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 명시적 조건이 있고, 8개 필지에 걸친 토지현황과 공부상 지목 사이에도 확인해야 할 차이가 있습니다. 더구나 신건 최저매각가격 351,115,290원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 확보되지 않았습니다.

권리인수는 낮게 평가되지만, 취득절차와 환금성 위험은 높습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아니라 농취증 발급 가능성, 정확한 취득목록, 실제 토지 이용가치, 점유관계의 검증입니다. 이 조건들이 해결되기 전에는 가격만 보고 응찰하기 어려운 경매입니다.