대전지방법원 2025타경368. 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 소재 한마음고등학교의 교육연구시설과 학교용지 등이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 학교법인한마음교육문화재단이고, 경매개시결정에는 해당 학교법인의 파산관재인 변호사 신상훈이 기재되어 있습니다. 2025년 2월 10일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 내려졌고, 2025년 2월 11일 등기가 접수됐습니다. 일반적인 은행 담보권 실행과 달리 학교법인 청산과 관련된 경매라는 점부터 이해해야 합니다.
건물 등기에서는 근저당권이나 압류가 확인되지 않지만, 문제는 별도의 토지 권리와 이용 상태에 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 목록 3과 목록 4에 각각 2012년 설정된 구분지상권이 있으며, 이 권리들은 매각 이후에도 말소되지 않습니다. 따라서 등기상 담보채무의 금전 인수액이 없다는 사실만으로 깨끗한 소유권을 취득한다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경368 |
|---|---|
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 403-1 일원 |
| 건물 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 동면 장송1길 47-24 |
| 등기상 소재 지번 | 장송리 418-1, 403-1, 416, 420-3, 645-1, 647, 430 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 교육연구시설 및 학교용지 |
| 주요 이용현황 | 교사·체육관·창고·샤워실·화장실·전산실·사택·당구실·기숙사·급식실·기계실 등 |
| 소유자 | 학교법인한마음교육문화재단 (단독소유) |
| 파산관재인 | 변호사 신상훈 |
| 감정가 | 3,011,997,170원 |
| 최저매각가 | 3,011,997,170원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 일부 포함 및 일부 제외 |
| 주요 존속권리 | 목록 3·4 구분지상권 2건 인수 |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 구분지상권 2건
건물 등기상 현재 소유권은 2002년 7월 22일 학교법인한마음교육문화재단 앞으로 이전됐습니다. 이후 2025년 2월 11일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
다만 건물 등기의 권리 현황과 일괄매각에 포함되는 토지의 권리 현황을 구별해야 합니다. 매각물건명세서에 구체적으로 적힌 구분지상권은 경매개시결정보다 앞선 2012년 7월 10일 설정된 권리로, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
| 대상 | 등기 | 접수번호 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 목록 3 | 2012.07.10 · 을구 1번 구분지상권설정 | 제68473호 | 말소되지 않고 인수 |
| 목록 4 | 2012.07.10 · 을구 1번 구분지상권설정 | 제68474호 | 말소되지 않고 인수 |
| 건물 갑구 4번 | 2025.02.11 · 경매개시결정 | 제229039호 | 매각으로 소멸 |
임차관계도 확정적으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 시설별 사용주체, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하지 않습니다.
② 가격 검토 — 감정가 30억 원대, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,011,997,170원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 교육연구시설·학교용지와 여러 부속시설이 결합된 특수 용도 부동산입니다. 일반 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래가로 가격 적정성을 판단하기 어렵고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 3,011,997,170원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 2,409,597,736원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,927,678,188원 | 0원 | 0원 |
유찰 후 금액은 회차별 가정가격이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 미배당 및 금전 인수 0원은 확인된 채권액을 기준으로 한 계산 결과로, 존속 구분지상권의 경제적 부담이나 미확인 점유·임대차 문제를 반영하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,011,997,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 32,519,972원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 파산채무자 학교법인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,979,477,198원 |
| 합계 | — | 3,011,997,170원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 경매개시결정 관련 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 교부액은 실제 확정배당액이 아니며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 학교법인 파산·청산 사건의 실제 배당 및 잔여재산 처리와도 구별해야 합니다.
④ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 한마음고등학교 소재지입니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야와 한산한 공장 등이 분포한 읍면지역 농경지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 위치해 제반 교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지 용도. 계획관리지역의 학교용지로, 일부 필지는 성장관리계획구역에 저촉되며 고등학교 및 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다. 목록 1~5의 학교용지 중 일부는 실제 도로로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 확인된 토지정보상 지목은 학교용지, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 해당 토지정보의 면적은 556.0㎡, 공시지가는 58,500원/㎡입니다. 이 면적은 일괄매각 전체 토지면적으로 단정할 수 없습니다.
- 교육시설. 기호 6은 교사 및 체육관, 기호 7과 9는 창고, 기호 8은 샤워실·화장실·전산실, 기호 10은 사택·당구실, 기호 11은 기숙사·급식실·기계실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 시멘트벽돌조, 경량철골구조 등이 혼재합니다. 기호 6에는 슬래브지붕 2층 교사·체육관이 있고, 기호 11은 실제 4층 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 7을 제외한 대부분의 건물에 위생·급배수설비가 있으며, 기호 6·11에는 공조 냉난방, 소화, 방송, 화재경보설비 등이 있습니다.
- 국유지 사용. 매각대상이 아닌 학교용지를 국유지 대부계약으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지 소유권 취득과 기존 대부계약에 따른 사용 가능성은 구별해야 합니다.
- 환금성. 여러 건물과 학교용지가 결합된 특수목적 부동산으로 일반 주거용 부동산에 비해 활용 용도와 잠재 매수층에 제약이 있을 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 시장가격 및 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 매각범위와 입찰 체크리스트
일괄매각이라는 표현만으로 현장에 존재하는 모든 건물과 시설을 취득하는 것은 아닙니다. 이 사건에는 매각에 포함되는 제시외 시설과 제외되는 제시외 시설이 구분되어 있습니다.
| 구분 | 대상 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 수목 및 건물 ㉠~㉤, ㉧~㉪ | 감정평가서상 포함 대상 |
| 매각 제외 | 제시외 건물 ㉥, ㉦ | 타인 소유 추정 |
| 매각 제외 | 지상 소재 컨테이너 | 낙찰자 소유로 자동 편입되지 않음 |
| 현황 확인 | 목록 11 | 공부 3층 · 실제 4층 |
| 현황 확인 | 목록 12 | 소재불명 · 멸실 추정 |
| 별도 사용관계 | 매각대상 외 국유 학교용지 | 국유지 대부계약 사용 |
- 구분지상권 원본 확인. 목록 3·4의 을구 1번 권리, 2012.07.10 접수 제68473호·제68474호를 확인하세요. 권리자, 설정 목적, 존속기간, 토지 이용제한 범위와 관련 도면을 반드시 대조해야 합니다.
- 매각목록별 소유권 확인. 여러 지번과 건물로 구성된 일괄매각이므로 각 필지의 등기사항, 지적도, 현황도 및 감정평가서 목록이 실제 취득 대상과 일치하는지 확인하세요.
- 국유지 대부계약 확인. 매각대상이 아닌 국유 학교용지의 대부계약 조건, 사용기간, 승계 가능성 및 계약 종료 시 시설 운영에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물의 소유·점유 분리. 타인 소유로 추정되는 ㉥·㉦ 및 매각 제외 컨테이너에 대해 소유자, 사용권원, 철거·이전 협의 필요성을 점검하세요.
- 건물 현황 불일치 확인. 목록 11의 실제 4층과 공부상 3층 차이, 목록 12의 소재불명·멸실 추정에 대해 건축물대장 및 현황을 대조하세요.
- 학교시설 활용 가능성 확인. 교육연구시설의 현 용도 유지, 다른 용도로의 전환 가능성, 관련 인허가 및 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 교사, 체육관, 기숙사, 사택, 창고 등 시설별 점유자와 계약관계를 조사하세요. 보증금 및 대항력 여부는 확정적으로 판단하지 않은 상태입니다.
- 파산·청산 절차 확인. 파산관재인과 매각절차의 관계, 매각조건, 잔여재산 처리 및 소유권 취득에 필요한 절차를 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 3,011,997,170원을 적정 시세로 간주하지 말고, 유사 교육시설 거래, 토지별 이용가능성, 시설 상태 및 존속권리의 영향을 별도로 평가하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 각 토지·건물 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 깨끗한 소유권”
이 물건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 회차의 최저매각가는 3,011,997,170원이고 계산상 금전 인수액과 미배당액은 모두 0원입니다. 하지만 실제 매수 판단에서는 이 숫자보다 더 중요한 사실이 있습니다.
2012년 설정된 구분지상권 2건이 매각 이후에도 남습니다. 매각대상 외 국유 학교용지를 대부계약으로 이용하고 있으며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 공부와 실제 층수가 다른 건물, 멸실이 추정되는 건물, 임대관계 미상이라는 점도 각각 별도의 확인이 필요합니다.
이 물건이 신건이라는 이유만으로 불리한 것은 아니지만, 현재 가격이 저렴하다고 판단할 객관적인 실거래 근거도 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 존속권리와 시설 활용 문제는 그대로 남습니다. 금전 인수액을 더하지 않는 배당상 계산과 별개로, 실제 취득 후의 이용제약·처리비용 및 추가 부담은 아직 확정할 수 없습니다.
결론은 권리·매각범위·활용가능성 확인 전 입찰 보류입니다. 특히 구분지상권 2건의 설정 내용과 국유지 사용관계가 검증되지 않는다면, 감정가 대비 할인폭이 커져도 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다. 이 경매의 승부처는 낙찰가격 자체보다, 낙찰 후 무엇을 소유하고 어디까지 사용할 수 있는지를 정확히 파악하는 데 있습니다.
