한 줄 평 인수 위험은 없는 권리 구조입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 종교시설 건물과 토지입니다. 5회 유찰 후 최저가는 감정가의 34%까지 낮아졌지만, 매수 판단의 핵심은 가격보다 활용 가능성·환금성·잔존 용도입니다.
감정가
8,788,025,280원
평가금액
최저가
3,014,293,000원
5회 유찰
감정가 대비
34.3%
현재 매각가율
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2024타경53094. 경기도 평택시 포승읍 원정리 305-6 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 약 87.88억원이지만 현재 최저매각가는 약 30.14억원으로 5회 유찰을 거친 상태입니다. 소유자는 재단법인대한기독교나사렛성결회유지재단이며, 현황상 이용상태는 종교시설(교회)입니다.
권리관계의 핵심은 2020년 설정된 서울동부새마을금고 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 없어 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53094 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 신촌길 33-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 종교시설(교회) |
| 토지 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 305-6 외 관련 공동담보 토지 · 토지면적 5,683㎡ |
| 소유자 | 재단법인대한기독교나사렛성결회유지재단 |
| 감정가 / 최저가 | 8,788,025,280원 / 3,014,293,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 서울동부새마을금고 / 4,282,967,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2020.08.07 설정된 서울동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 5,040,000,000원이며, 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 등기상 일부 근저당 및 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 현재 가격 — 감정가 대비 34%까지 하락
현재 최저매각가는 3,014,293,000원으로 감정가 8,788,025,280원의 약 34.3%입니다. 5회 유찰을 거치면서 숫자상 할인폭은 크게 형성됐습니다.
⚠️ 가격보다 중요한 점 주거용 아파트와 달리 종교시설·토지는 동일 비교 시세를 단순 적용하기 어렵습니다. 낙찰 이후 활용 목적, 건물 유지비, 용도 변경 가능성, 매수층 확보 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,014,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 32,542,930원 |
| 서울동부새마을금고 근저당 | 5,040,000,000원 | 2,981,750,070원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준으로 미배당 약 2,058,249,930원이 발생합니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
5회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
⛔ 활용성 관점 종교시설 및 토지는 일반 주택처럼 빠른 매도가 어렵습니다. 낙찰 전 사용 목적과 매수 수요를 반드시 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 평택시 포승읍 원정리, 원정초등학교 북동측 인근 농경지·임야·단독주택 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
- 환금성. 종교시설 특성상 일반 매수층보다 제한적일 수 있어 활용계획이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 서울동부새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 인수금액은 없습니다.
- 현장 확인. 교회 건물 상태, 유지관리 비용, 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 용도 검토. 종교시설 유지 또는 다른 활용 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 자금 계획. 현재 최저가 기준 입찰보증금 약 301,429,300원을 준비해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 목적이 먼저다”
이 물건은 권리상으로는 깔끔한 편입니다. 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 종교시설+토지라는 특성 때문에 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 5회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 최종 판단 기준은 낙찰 후 활용 계획과 환금성입니다.
