대전지방법원 2025타경16188. 충남 예산군 삽교읍 목리의 학재마을도나우에듀파크2차 201동 201호 아파트입니다. 2022년 준공된 329세대 단지에 속하고, 해당 물건은 지상 7층 건물의 2층에 위치합니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 197,840,541원입니다.

권리분석의 출발점은 2022년 8월 25일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후에 등장합니다. 임차인 전하영 역시 주민등록일이 말소기준일보다 뒤에 있어 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 따라서 현재 권리 판정상 낙찰자의 금전적 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 별도의 검증이 필요한 부분이 있습니다. 민간임대주택등기가 근저당권보다 먼저 접수되었고, 근저당권 자체에도 중요한 변경등기가 존재한다는 점입니다. 이 두 가지는 단순히 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 해결할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 민간임대등기에 주목

말소기준은 2022.08.25 접수번호 15393의 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 전하영의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 188,000,000원, 대항력 없음 판정

확인되는 실제 임차인은 전하영 1명입니다. 임차보증금은 188,000,000원이며, 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약은 2020.10.06, 점유개시와 확정일자는 2022.10.20, 주민등록일은 2024.08.28입니다.

주택도시보증공사는 이 사건에서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임차인 명단에 보증기관이 별도의 임차인이나 보증금 승계권자로 등재된 것은 아니므로 실제 임차인은 1명으로 계산하며, 신청채권자의 청구금액을 전하영의 보증금에 더하지 않습니다. 다만 신청채권과 임대차보증금 사이의 실제 권리관계 및 대위 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 283,000,000원의 시장 적정성은 미확인

이번 최저매각가는 감정가와 동일한 283,000,000원입니다. 현재 0회 유찰된 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 낙찰자의 금전적 인수액을 0원으로 계산할 경우, 최저가 입찰 기준 실질취득금액은 283,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

다만 같은 단지의 최신 거래금액과 최근 12개월 평균 실거래가격을 확인할 수 없어, 283,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 해당 호실과 비교할 거래의 면적 일치 여부도 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

현재 매각가 기준 배당계산에서는 집행비용 4,762,000원을 제외한 278,238,000원 전부가 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다.

다만 이 계산은 최초 근저당권 채권최고액 38,984,000,000원을 사용하는 방식입니다. 같은 날 이루어진 113,640,000원 변경등기와 공동담보 해제가 배당계산에 어떻게 반영되어야 하는지 확인되지 않았으므로, 아래 금액은 참고 시뮬레이션으로만 보아야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 우리은행 채권액은 최초 등기 기준이며 변경된 채권최고액 113,640,000원을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 임차인 전하영의 실제 배당액, 당해세 및 최우선변제 사항도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오 — 최저가와 미배당의 변화

신건 최저가와 유찰 시 예상 최저매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차 모두 매수인 금전적 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이 시뮬레이션은 임차인의 대항력 없음 판정을 전제로 한 계산입니다. 배당액은 근저당 변경등기 반영 전 추정치이므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

각 회차의 미배당액은 최초 근저당 채권최고액과 신청채권자 청구액을 사용하는 계산 결과입니다. 근저당 변경액 및 실제 피담보채무액을 반영한 미배당 금액과는 다를 수 있습니다. 유찰 후 최저가도 실제 낙찰가나 시장가치를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 주상나지 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 북측 인근 예학로변에 시내버스정류장이 있습니다. 북측·서측·동측으로 포장도로가 개설되어 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 329세대, 2022.08.22 준공된 아파트단지입니다. 단지 규모와 준공시기만으로 거래 유동성이나 적정 낙찰가를 단정하기는 어렵습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다. 상대보호구역과도 관련되며, 개별공시지가는 510,700원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 사항입니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 집합건축물대장 현황도면, 유사 구분건물 탐문 및 외부관찰에 근거해 평가하였습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 동일 조건 실거래가격을 확인할 수 없어 적정 매도가격과 매각 소요기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 0.6회는 참고지표일 뿐, 실제 거래시장의 유동성을 입증하지는 않습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 우리은행 근저당권 원본 재확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 을구 1-1번의 변경 채권최고액 113,640,000원, 공동담보 해제 내용을 확인하고 현행 피담보채권액을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기의 처리. 2020.07.07 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 경매매각 후 등록상 지위 및 의무 승계 여부, 등록 말소 가능성을 관할 기관과 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력과 인도. 전하영의 점유개시일 2022.10.20, 주민등록일 2024.08.28, 확정일자 2022.10.20 및 임차권등기 사항을 대조하고, 현재 점유 상태와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 및 보증기관 채권. 전하영의 임차보증금 188,000,000원, 주택도시보증공사의 청구금액 197,840,541원에 관하여 채권 원인, 대위 여부, 배당요구와 배당순위 관계를 확인해야 합니다. 서로 다른 금액을 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류. 2026.02.19 등록된 압류는 후순위로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당 과정의 공과금 우선순위와 관련 청구 사항은 별도 확인해야 합니다.
• 최신 실거래 비교. 같은 단지, 동일 면적 및 유사 층수의 최근 거래금액과 거래 추세를 확인하고 최저가 283,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 따져야 합니다.
• 실내 상태 및 수리비. 감정 당시 내부 확인이 제한되었으므로, 실제 점유 상태와 내부 하자, 수리 필요 여부를 확인해 추가 비용을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 체납 관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등 경매 낙찰가 외에 발생할 수 있는 지출을 확인해야 합니다.
• 입찰서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류 및 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 매물”은 다르다

이 물건의 가장 큰 장점은 188,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수하지 않는 것으로 판정된다는 점입니다. 우리은행 근저당권이 2022.08.25 설정되었고, 임차인 전하영의 점유개시와 주민등록은 그 이후입니다. 따라서 후순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조로 보기는 어렵습니다.

하지만 이 사건을 단순한 권리정리형 경매로 평가하기에는 해결해야 할 쟁점이 남아 있습니다. 최초 38,984,000,000원의 근저당권이 113,640,000원으로 변경된 등기가 존재하고, 예상배당 계산에는 그 변경 내용이 반영되지 않았습니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있어 매각 이후의 행정상 의무와 등록상 지위를 확인해야 합니다.

가격 판단도 보수적이어야 합니다. 현재 최저매각가 283,000,000원이 최근 거래시장보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 0회 유찰된 신건이라는 사실이나 향후 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자수익이 확보된다고 판단할 수 없습니다.

종합 결론은 권리상 금전 인수 위험은 낮게 추정되지만, 등기 변경·민간임대 의무·배당관계 및 시장가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 입찰 여부를 판단하기 전에 근저당 변경의 정확한 효력, 민간임대주택 등록의 처리, 실제 점유 상태 및 최근 실거래가격을 먼저 확인하는 것이 적절합니다.