대전지방법원 2025타경16192. 충청남도 예산군 삽교읍 내포신도시에 있는 학재마을도나우에듀파크2차 202동 404호입니다. 사용승인일은 2022.08.22이며, 지상 7층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설입니다. 경매는 주택도시보증공사가 청구액 204,716,705원으로 신청한 강제경매입니다.

이 사건은 권리분석에서 임차보증금의 크기와 매수인 인수 여부를 구별해야 합니다. 임차인 유호민의 보증금은 188,000,000원이지만, 전입신고와 점유개시가 2022.09.15로 말소기준인 2022.08.25 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금이 있다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 임차권

권리분석의 출발점은 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 188,000,000원, 인수는 0원 추정

확인되는 실제 임차인은 유호민 1명입니다. 임차권등기에는 전유부분 건물 전체를 대상으로 하는 보증금 188,000,000원의 임대차가 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트 판단은 보류

학재마을도나우에듀파크2차는 329세대 규모이며, 사용승인일은 2022.08.22입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 292,000,000원입니다.

동일 면적에 대한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 높거나 낮은지를 확정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정가격이라고 판단할 수 없고, 향후 유찰가격 역시 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금은 집행비용과 우리은행 근저당권에 배분되고, 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 구조입니다. 단, 우리은행 근저당권 변경등기와 후순위 임차인의 실제 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

최초 근저당 채권최고액을 적용한 배당 추정입니다. 을구 1-1번 변경등기상 113,640,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제 배당에 미치는 영향은 확인이 필요합니다. 임차인 배당 및 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오

이 사건의 후순위 임차권은 인수형이 아니므로 제시된 시나리오에서 유찰로 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 권리관계가 동일하다는 전제에서는 낙찰가격 하락이 실질취득 비용 감소로 이어집니다.

그러나 입찰가격이 낮아지는 것과 시장가격보다 저렴하게 취득하는 것은 다릅니다. 최근 실거래 시세를 확인하기 전에는 어느 회차가 투자에 유리한지 결론 내리기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 동측 인근의 내포신도시 지역입니다. 주변에는 아파트단지·공원·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측·북측·동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 외벽은 화강석패널 및 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 승강기·급배수·위생설비·지역난방·무인경비시스템·CCTV·무인택배보관함·도시가스·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 있으며, 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와 현황 간 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 329세대 아파트 단지로 사용승인일이 2022.08.22입니다. 다만 동일 면적 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 적정 매도가격 및 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 우리은행 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경된 113,640,000원, 공동담보 해제의 관계를 등기사항전부증명서와 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
• 임차권·대항력 확인. 유호민의 전입일 2022.09.15, 확정일자 2024.08.27, 임차권등기일 2024.09.25를 확인하고 실제 점유상태와 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 대조하세요.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액 204,716,705원의 법률관계와 배당순위를 확인하세요. 추정배당액 0원이 곧 매수인의 채무인수로 이어지는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간·등록 상태·매각 후 의무 승계 여부를 관할기관과 관련 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 학재마을도나우에듀파크2차의 동일 면적·유사층·유사상태 최근 실거래가격을 조사한 후 현재 최저가 292,000,000원과 비교하세요.
• 명도 계획. 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 비용의 승계 가능성을 확인하고 당해세 등 배당상 우선채권도 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토 완료”

이 물건의 핵심은 임차보증금 188,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 말소기준권리보다 늦은 전입신고와 후순위 임차권등기를 고려하면, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 그것만으로 안전한 낙찰이나 적정가격이 보장되는 것은 아닙니다. 최초 채권최고액 38,984,000,000원의 우리은행 근저당이 113,640,000원으로 변경된 등기를 반드시 확인해야 하고, 민간임대주택등기의 법적 처리도 점검해야 합니다. 또한 신건 최저가 292,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다.

결론은 '임차권 인수위험은 낮지만, 등기 검증과 가격 판단은 보류'입니다. 근저당 변경등기와 공적 등록사항을 정리하고, 동일 면적 최근 실거래 시세까지 확보한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.