대전지방법원 2025타경16196. 충남 예산군 삽교읍 목리 학재마을도나우에듀파크2차 205동 403호가 경매에 나왔습니다. 2022년 준공된 329세대 아파트단지로, 해당 호실은 지상 7층 건물의 4층입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권자의 청구액은 209,186,991원입니다.

표면적인 권리 흐름만 보면 말소기준인 우리은행 근저당 이후 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어지는 구조입니다. 특히 임차인의 임대차계약일은 근저당 설정 전이지만 실제 점유와 주민등록은 근저당 이후입니다. 이 차이 때문에 계약일이 앞선다는 이유만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다.

반면 같은 날 작성된 근저당 변경 등기에는 공동담보 해제 및 채권최고액 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 원래 근저당금액만으로 예상배당을 확정하는 것도 위험합니다. 권리 인수 여부와 실제 배당순위, 입찰가격의 타당성을 나누어 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인은 후순위

권리분석의 출발점은 2022.08.25 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 등기상 원래 채권최고액은 38,984,000,000원으로 기재되어 있고, 주식회사심산건설이 채무자이며 공동담보목록 제2022-207호가 연결되어 있습니다.

임차인 최용란의 임대차계약일은 2020.10.13이지만, 점유개시일은 2022.08.26, 주민등록일은 2022.09.01입니다. 모두 말소기준 근저당 설정 이후입니다. 이후 2024.09.12 주택임차권등기를 마쳤으나, 후행 임차권등기만으로 기존 근저당보다 선순위가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 198,000,000원 보증금, 대항력 없음

실제 임차인은 최용란 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거용 임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금은 198,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 이를 추가 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

확정일자가 존재하므로 임차인의 우선변제 문제는 별도 배당순위에 따라 검토해야 합니다. 다만 전입과 확정일자가 우리은행 근저당 설정일보다 늦어 선순위 근저당에 우선하는 임차인으로 볼 수 없습니다.

임차권등기는 보증금 반환과 관련된 권리를 공시하는 중요한 등기이지만, 이 사건에서는 그 등기가 말소기준권리보다 늦습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 임차권이라는 판단과 별개로, 실제 점유자 확인, 인도 협의, 임차권등기 말소 절차는 입찰 전에 점검해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 314,000,000원이 저렴한지는 미확인

이번 회차 최저매각가격은 감정가와 동일한 314,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이며, 권리상 인수액을 0원으로 보면 최저가 낙찰 가정 시 실질취득 기준금액 역시 314,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비용, 미납관리비 등의 부대비용을 제외한 금액입니다.

그러나 동일 단지·비교 가능한 평형의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 314,000,000원이 시세보다 낮은 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 최저가 비율이 100%라는 사실은 시장가격 대비 저평가 여부를 설명하지 않습니다.

유찰 후 가격은 회차별 시뮬레이션이며 향후 실제 매각가격이나 매각기일을 보장하지 않습니다. 실질취득 기준액은 매각대금과 권리 인수액만을 반영합니다.

④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)

아래는 원 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용을 차감한 매각대금이 우리은행에 우선 배당되고, 그 결과 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원으로 산출됩니다. 다만 근저당 변경 등기의 효력이 확정되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.

집행비용 5,196,000원은 추정치입니다. 위 배당은 원 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로, 을구 1-1번 변경 등기의 효력, 실제 채권잔액, 임차권자 배당, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 주거용지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 북측·서측·동측이 각각 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 중 4층이며, 방4·거실·주방·욕실 겸 화장실2·드레스룸 등이 표시되어 있습니다. 내부구조는 집합건축물대장 건축물 현황도에 근거한 내용입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 510,700원입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2022년 준공, 329세대 단지라는 특성은 확인되지만, 개별 호실의 유동성이나 매각 예상기간은 최근 거래가격과 매물 경쟁력을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.6회로 집계되어 있으나, 이를 적정 낙찰가격의 근거로 삼기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 근저당 원등기와 변경등기 대조. 을구 1번의 채권최고액 38,984,000,000원, 을구 1-1번의 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 기재를 원문으로 대조하고, 이 호실에 적용되는 최종 담보 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 최용란의 점유개시일 2022.08.26, 주민등록일 2022.09.01, 확정일자 2022.09.05 및 임차권등기일 2024.09.12를 매각물건명세서·주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 및 명도. 배당요구가 있는 임차인의 배당순위와 실제 회수액, 현재 점유 상태 및 인도 절차를 확인해야 합니다. 보증금 미회수 가능성과 매수인 법적 인수의무는 별개입니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 의무기간 및 경매 후 행정상 처리 절차를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 314,000,000원을 최근 유사 면적 실거래가격, 층수, 내부 상태, 매도 호가와 비교해야 합니다. 현재는 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
• 관리비·세금·부대비용. 공용부분 미납관리비, 조세채권, 집행비용, 명도비용 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 2026.11.03 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 0원, 그러나 신건 가격은 검증 전”

이 사건은 보증금 198,000,000원의 임차권이 있다는 사실만으로 위험물건이라고 단정할 수 없는 사례입니다. 임차인 최용란의 전입과 점유개시가 말소기준 근저당보다 늦기 때문에, 주어진 권리관계상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 인수 관점의 핵심 금액은 0원입니다.

하지만 반대 방향의 성급한 판단도 경계해야 합니다. 우리은행 근저당의 원래 채권최고액 38,984,000,000원과 변경등기상 120,000,000원·공동담보 해제는 배당 분석에서 반드시 해명해야 할 쟁점입니다. 여기에 민간임대주택등기, 임차인 명도, 최근 실거래가격 미확인이라는 점이 남아 있습니다.

현재 최저가 314,000,000원은 인수액을 반영한 실질취득 기준금액과 같지만, 이를 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 후순위 임차인 인수 위험은 낮지만, 담보변경 해석과 가격 검증은 미완료인 상태입니다. 종합적으로는 신중한 접근이 필요한 C등급으로 평가하며, 근저당 변경등기의 법률효과와 실제 시세를 확인하기 전에는 적극적인 신건 응찰 판단을 유보하는 것이 타당합니다.