수원지방법원 2024타경53810. 평택시 동삭동 케이1빌라트 3층 302호와 토지가 함께 걸린 사건입니다. 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이고, 토지는 다세대주택 건부지로 사용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사기린종합건설입니다. 말소기준권리는 2023.12.19. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당입니다. 이후 삼성환경개발 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 구분건물 대지권 미등기, 그리고 구분건물의 최저매각가격은 건물만의 평가라는 내용이 기재되어 있습니다. 함께 매각되는 토지는 환지예정지 5브럭5롯트로서 현재 다세대주택 8세대의 건부지로 이용되고 있습니다. 따라서 4회 유찰된 가격 자체보다 토지와 구분건물의 권리관계를 원문으로 대조하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53810 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모산영신1길 10-7, 3층302호 (동삭동,케이1빌라트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 토지는 다세대주택 건부지 |
| 소유자 | 주식회사기린종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 2,928,800,000원 / 703,205,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 264,006,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 구분건물 대지권 미등기 · 토지는 환지예정지(5브럭5롯트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2023.12.19. 경기남부수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1050호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2024.02.28. 삼성환경개발의 채권최고액 650,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024.10.22. 삼성환경개발이 임의경매를 개시했습니다. 평택세무서 압류, 신용보증기금·제이비우리캐피탈·이수만 가압류도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석환 | 미상 | 2024.01.19 | 미상 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송희 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.01.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김석환은 전입일이 2024.01.19.로 말소기준 2023.12.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 문송희는 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 2,928,800,000원, 현재 최저매각가격은 703,205,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 492,243,499원, 6회 유찰 시 344,570,449원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 24.01%라는 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 구분건물의 대지권이 미등기이고 토지가 환지예정지라는 조건이 있어, 현재 최저가를 일반 다세대주택의 시세 할인율처럼 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 703,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,432,050원 |
| 2. 경기남부수산업협동조합 근저당 | 2,040,000,000원 | 693,772,950원 |
| 3. 주식회사삼성환경개발 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 | 44,052,002원 | 0원 |
| 6. 이수만 가압류 | 71,735,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,432,050원을 제외한 693,772,950원이 선순위 경기남부수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않는 시나리오입니다. 총 채권액 3,102,787,502원 중 채권자 예상배당은 693,772,950원이며, 미배당액은 2,409,014,552원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택모산초등학교 북서측 인근. 평택모산영신지구 도시개발사업지구 내 아파트단지, 단독·다세대주택, 주거나지, 근린생활시설, 산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 조적조 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 소로에 접합니다.
- 토지이용계획. 평택 모산영신지구 도시개발사업지구 내 제1종일반주거지역, 단독(R3)입니다.
- 환지. 토지는 환지예정지 5브럭5롯트이며 현재 다세대주택 8세대의 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기. 구분건물의 대지권 미등기 상태와 목록 6 토지의 일괄매각 관계를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 환지예정지. 목록 6 토지는 5브럭5롯트 환지예정지입니다. 현재 건부지 이용 상태와 환지 관련 권리관계를 확인하세요.
- 문송희 점유. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 배당요구일은 2025.01.20.입니다.
- 김석환 점유. 전입일 2024.01.19.로 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 유찰률 착시. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라도 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당액은 2,409,014,552원이고, 신청채권 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 권리 확인이 먼저
이 사건은 4회 유찰되어 최저가가 703,205,000원, 감정가의 24.01%까지 내려와 있습니다. 등기만 보면 2023.12.19. 경기남부수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 대지권 미등기 구분건물과 환지예정지 토지의 일괄매각이라는 구조가 있고, 문송희는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “4번 유찰돼 싸다”가 아니라, 토지·대지권과 미상 점유자의 권리를 원문으로 확정한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
