대전지방법원 2025타경16203. 충남 예산군 예산읍 신례원리에 있는 연립·다세대 및 토지 관련 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물은 신례원리 611-5 소재 1동으로 표시되고, 도로명주소는 용골길 37입니다. 감정평가상 건물 구조는 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 기재되어 있어 일반적인 공동주택의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
신청채권자는 중소기업은행이고 청구액은 547,302,734원입니다. 말소기준권리도 중소기업은행의 2020.03.31 근저당권입니다. 이후 대영리사이클링주식회사와 박소현의 근저당, 다수의 가압류 및 국세 압류가 설정되었지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 신고된 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서상 주식회사 페이스페이퍼의 전입일은 2015.04.27로, 보증금은 30,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 분류되며, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16203 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 387-4 |
| 건물 등기상 소재 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 611-5 1동 도로명주소: 충청남도 예산군 예산읍 용골길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 건물구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 |
| 토지 정보 | 잡종지 · 301.0㎡ · 생산녹지지역 · 부정형·평지 |
| 소유자 | 주식회사페이스페이퍼 (2023.06.20 소유권이전) |
| 감정가 | 325,570,900원 |
| 최저매각가 | 325,570,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 547,302,734원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31 을구 11번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 신고 1명 · 보증기관 승계 신고 없음 |
| 인수 보증금 | 30,000,000원 (예상배당상 전액 인수) |
| 실질취득액 | 355,570,900원 (신건 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2020.03.31 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 신례원리 611-5·611-6·387-4 토지를 공동담보로 합니다. 앞서 설정된 국민은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재의 선순위 인수 근저당으로 볼 수 없습니다.
2023.12.28 대영리사이클링주식회사의 근저당권 100,000,000원, 2025.09.23 박소현의 근저당권 36,000,000원, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원의 실체 확인
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차인 신고는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 페이스페이퍼 | 2015.04.27 | 30,000,000원 | 대항력 有 | 없음(배당 전제) | 해당 없음 |
대항력은 현황조사·매각물건명세서의 판정에 따른 표시입니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 배당요구 여부 역시 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 명의 | 주식회사 페이스페이퍼 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2015.04.27 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 말소기준일 | 2020.03.31 |
| 대항력 | 있음으로 조사 · 말소기준권리보다 선행 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 우선변제 | 예상배당상 없음 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 예상 배당액 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 30,000,000원 |
또한 이 사건은 임차보증금 30,000,000원보다 낙찰가가 높은 구조입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형과는 다릅니다. 이 사건에서는 전액 인수를 가정할 경우 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가에 인수액을 더해야 한다
신건 최저매각가 325,570,900원에 보증금 인수액 30,000,000원을 더하면 실질취득액은 355,570,900원입니다. 유찰 시나리오는 아래와 같습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건 · 100%) | 325,570,900원 | 30,000,000원 | 355,570,900원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 260,456,720원 | 30,000,000원 | 290,456,720원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 208,365,376원 | 30,000,000원 | 238,365,376원 |
실질취득액 = 각 회차 최저매각가 + 예상 인수 보증금 30,000,000원. 인수액은 현재의 배당 가정을 적용한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비·시설 정비비 등은 별도입니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,570,900원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,357,993원을 공제한 뒤, 중소기업은행 근저당권에 320,212,907원이 배당됩니다. 후순위 근저당권·가압류 채권자에게는 배당 재원이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,357,993원 |
| 인수 · 페이스페이퍼 임차보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 320,212,907원 |
| 2. 근저당 · 대영리사이클링주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백현숙 | 46,415,490원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 14,845,560원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 박소현 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 248,754,316원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강도식 | 2,962,962원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,669,720원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,750,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
중소기업은행은 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 배당액을 산정했습니다. 실제 피담보채권액은 별도로 확인해야 합니다. 국세 압류에 따른 조세 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않은 추정표이므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.
| 매각대금 | 325,570,900원 |
|---|---|
| 집행비용 | 5,357,993원 (추정) |
| 전체 채권신고액 | 1,321,398,994원 |
| 채권자 예상배당 | 320,212,907원 |
| 채권 미배당 | 1,001,186,087원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 30,000,000원 |
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 후순위 회수는 더 어려워진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 325,570,900원 | 320,212,907원 | 1,001,186,087원 |
| 1회 유찰(80%) | 260,456,720원 | 256,010,326원 | 1,065,388,668원 |
| 2회 유찰(64%) | 208,365,376원 | 204,648,261원 | 1,116,750,733원 |
중소기업은행의 신청 청구액은 547,302,734원이므로 현재 회차에서 예상배당액 320,212,907원만 받더라도 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 유찰이 진행되면 채권자 전체의 미배당액은 더 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·토지·물건 구성 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 신례원초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 농경지와 자원재활용시설 등이 혼재하는 소규모 공업지대이며, 제반 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 방부목잇기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 마감으로 기재되어 있으며 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 잡종지이고 토지면적은 301.0㎡입니다. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·생산녹지지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 하천구역 및 기타하천시설과 접하고 자연녹지지역에도 접합니다.
- 공시지가. 73,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 공시가격 정보이며, 매각 전체 부동산의 시세를 의미하지 않습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없으나, 제시외 가추와 실제 건축물의 사용·존치 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
매각 제외 설비가 현장에 남아 있을 경우 소유권 분리, 철거·반출, 시설 활용 문제 등이 발생할 수 있습니다. 제시외 구조물이 인접 필지에 걸쳐 있는 점도 중요합니다. 건물만 보고 전체 시설을 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인과 소유자 동일성. 주식회사 페이스페이퍼의 임차인 신고와 주식회사페이스페이퍼의 소유권을 대조해 실제 보증금 반환채권 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 2015년 전입·점유의 연속성. 전입일 2015.04.27이 현재 경매 목적물에 적용되는지, 당시 임대인과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 보증금 30,000,000원의 대항력, 확정일자, 배당요구, 반환 여부를 검토하고 매각물건명세서상 매수인 부담 기재를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 신례원리 387-4, 611-5, 611-6의 관계와 실제 매각목록을 대조하고 공동담보와 매각목록을 혼동하지 않아야 합니다.
- 제시외 가추와 경계. 매각에 포함되는 가추와 인접 필지에 걸친 제시외 ㉠의 위치, 권원, 존치·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제외 설비. 기계기구·지게차·포크레인·전기구조물 등 제외 물건의 소유권 및 반출 관계를 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당. 예산세무서장의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일, 우선순위와 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역 접면 등과 관련된 이용·개발 제한을 점검해야 합니다.
- 실제 시세와 활용가치. 동일 지역의 유사 토지·건물 거래와 시설 상태를 검토하고 인수 보증금 및 정비비용까지 반영해 응찰가격을 산정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 도면을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소가 곧 안전한 취득은 아니다”
이 사건은 후순위 권리가 많아 보이지만 등기상 말소기준은 명확합니다. 중소기업은행의 2020.03.31 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액 1,001,186,087원을 매수인이 그대로 부담하는 것도 아닙니다.
그럼에도 권리분석상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 대항력 임차보증금 30,000,000원이 예상 인수액으로 잡혀 있어 신건 기준 실질취득은 355,570,900원입니다. 동시에 임차인과 소유자의 법인명이 동일하다는 중대한 확인사항이 존재합니다. 실질취득액은 이 임차보증금의 법적 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
가격에서도 확실한 이점은 확인되지 않습니다. 이 사건은 토지와 경량철골 단층 건물의 이용 상태, 제시외 가추 및 설비 제외조건을 함께 평가해야 하며, 직접 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않은 상태입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 곧바로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 말소기준 자체는 분명하지만, 임차보증금의 실체, 동일 법인명의 문제, 매각범위와 토지 경계, 제외 설비, 불확실한 환금성이 중첩되어 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 무엇을 취득하고 어떤 부담을 실제로 인수하는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.
