대전지방법원 2025타경11648. 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10 일대의 기타 시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물에는 위험물 저장·처리시설과 사무실, 빨래방, 주유소 캐노피, 미용실 및 근린생활 점포가 포함되어 있습니다. 일반 공동주택과는 이용형태부터 다릅니다.

등기상 소유자는 이병업입니다. 2019년 12월 30일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 및 천안시 압류가 있습니다.

등기부에는 회생절차와 파산선고 이력까지 나타납니다. 여기에 점유자가 신고한 유치권이 더해져 배당 계산만으로 판단해서는 안 되는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 분쟁은 별개

말소기준은 2019.12.30 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,740,000,000원이며 공동담보목록 제2019-1542호가 기재되어 있습니다. 종전의 천안공주낙농축산업협동조합 및 에스케이 계열 근저당권은 이미 말소됐습니다.

그 이후 등기된 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기 말소와 실제 체납세액의 배당 처리 여부는 별개의 문제이므로 배당 전 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 후순위 전입

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이경희·김미숙·정은식 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 세 사람 모두 전입신고일이 2019.12.30 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.

확인된 보증금은 이경희 20,000,000원, 정은식 250,000,000원입니다. 김미숙의 보증금은 미상이며, 확정일자와 우선변제 여부도 확인이 필요합니다. 정은식은 2025.05.29 배당요구를 신고했습니다.

③ 핵심 위험 — 유치권 신고 169,206,565원

유치권 신고액은 임차보증금과 별도의 공사대금·필요비·유익비 주장액입니다. 정은식의 보증금 250,000,000원과 유치권 신고액 169,206,565원을 동일한 채권으로 취급하거나, 단순 합산하여 매수인 인수금으로 확정해서는 안 됩니다.

유치권은 신고 자체만으로 성립하는 권리가 아닙니다. 실제 점유, 피담보채권의 존재, 목적물과 채권의 관련성 등 성립요건과 관련 서류를 확인해야 합니다. 반대로 배제신청서가 제출됐다는 사실만으로 유치권이 부정됐다고 볼 수도 없습니다.

따라서 이 사건의 실질취득 기준액은 계산상 최저매각가 2,044,034,950원 + 예상 인수 0원 = 2,044,034,950원이지만, 이는 유치권의 성립 또는 분쟁비용을 반영하지 않은 금액입니다. 유치권이 인정되거나 명도소송이 장기화되면 실제 취득비용과 사용개시 시점이 달라질 수 있습니다.

④ 매각 범위 — 주유기 제외와 건축물 소재지 차이

• 일괄매각. 토지·건물 및 해당 제시외 건물·공작물이 함께 매각됩니다.
• 제시외 시설 포함. 감정평가서상 ㉠~㉩에 해당하는 제시외 건물 및 공작물이 매각에 포함됩니다.
• 타인소유 주유기 제외. 감정평가서상 ㉨ 2, 3번에 해당하는 타인소유 주유기는 매각 대상에서 제외됩니다.
• 건축물대장 소재지 확인. 목록 2, 3의 등기상 지번은 신계리 166-10이나 건축물대장은 신계리 166-10, 166-56으로 표기됩니다.
• 토지 일단 이용. 감정평가에서는 기호 1과 기호 4 토지를 일단으로 건축허가·준공 후 이용하는 것으로 판단했습니다.
• 도로 저촉. 신계리 166-62 토지는 도시계획도로에 저촉되어 사용·수익·처분에 제한이 있으며, 감정평가에 이를 반영했습니다.

⑤ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저가 판단 불가

이번 회차 최저매각가는 감정가와 동일한 2,044,034,950원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 적용되지 않았습니다.

그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 위험물 저장·처리시설과 상업용 점포, 토지 및 제시외 시설이 결합된 물건은 일반 아파트 시세처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

유찰 후 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 유치권 분쟁, 실제 명도비용, 주유소 관련 설비의 취득 범위와 시설 활용 가능성을 함께 검토해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 2,044,034,950원 가정)

신건 매각가를 가정한 기계적 배당 추정입니다. 중소기업은행 채권은 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차인의 최우선변제, 유치권 관련 분쟁금액은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 212,504,190원이 실제 지급된다는 뜻은 아닙니다.

⑦ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수액은 다르다

유찰 후 채권자들의 미배당 금액은 증가하지만, 말소 대상 권리에 대한 배당 부족분을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 따라서 각 회차의 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이는 유치권 분쟁의 법적 결과와 비용을 포함하지 않습니다. 유치권이 인정되는 경우 매수인의 점유 회복과 실제 사용·수익에 영향을 줄 수 있으므로 계산상 인수 0원과 분쟁 없는 취득을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 신흥초등학교 서측 근거리입니다. 주변은 아파트·소형 상가·주택지·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물구조. 기호 2는 철근콘크리트조·조립식판넬구조·경량철골구조의 2층 건물이며, 기호 3은 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다.
• 설비. 기호 2에 위생·급배수 및 소화설비, 기호 3에 위생·급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
• 용도지역. 신계리 166-10 및 166-56은 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 신계리 166-62에는 제2종일반주거지역 및 도시계획도로 저촉 사항이 있습니다.
• 토지 형상. 신계리 166-10은 평지·사다리형·중로한면 접면으로 조사됐습니다. 공시지가는 711,200원/㎡입니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 주유소 관련 시설·상업용 점포·토지의 복합 구성입니다. 실제 임대수익, 시설 활용 가능성, 유치권 분쟁과 매각 제외 설비를 반영하여 매수 수요를 판단해야 합니다.

⑨ 입찰 전 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 정은식의 2025.06.20 유치권 신고서와 공사대금·필요비·유익비 주장 근거, 2026.01.26 유치권배제신청서 및 후속 처리 결과를 확인하세요.
• 점유 현황 확인. 이경희·김미숙·정은식의 실제 점유 부분과 영업·임대차 현황을 현장에서 확인하세요.
• 임차보증금 보완. 김미숙의 미상 보증금, 각 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 가능성을 재확인하세요.
• 파산절차 확인. 회생절차폐지·파산선고와 본건 임의경매의 관계 및 채권 승계관계를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 제시외 건물·공작물 포함 범위와 타인소유 주유기 제외 범위를 감정평가서 도면·현장과 대조하세요.
• 토지·건물 지번 확인. 등기부 신계리 166-10과 건축물대장 신계리 166-10, 166-56 표기 차이, 일단 이용관계 및 신계리 166-62 도로 저촉 범위를 확인하세요.
• 체납세액 확인. 천안세무서 및 천안시 압류와 관련된 실제 우선배당액을 확인하세요.
• 수익성 검증. 현재 임대차 수입과 공실, 시설 유지비, 용도별 사용 가능성 및 인근 유사 부동산 거래가격을 비교하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각 진행상황을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 분쟁이 문제”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 임차인과 압류·가압류 등의 인수 위험을 분석하면, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 진짜 쟁점은 등기상 권리보다 유치권과 점유입니다. 정은식이 신고한 169,206,565원의 유치권은 성립 여부가 불분명하며, 신청채권자의 배제신청도 존재합니다. 여기에 회생·파산 이력, 실제 임차인 3명, 타인소유 주유기 제외, 토지·건축물대장의 소재지 차이가 더해집니다.

현재 최저매각가 2,044,034,950원에 대해 최근 실거래를 통한 가격 우위도 확인되지 않았습니다. 권리상 예상 인수는 0원, 유치권·명도 위험은 미해소, 가격 메리트는 판단 보류. 유치권 성립 여부와 점유·매각 범위를 확인하고 별도의 가치평가를 마친 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있는 분쟁위험형 경매물건입니다.