대전지방법원 2026타경15042. 충청남도 예산군 덕산면 신평리 117-10 소재 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 주식회사진성부동산개발이고, 2023년 12월 소유권보존등기 이후 2024년 1월 삽교농업협동조합 명의의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 여러 가압류가 등기됐지만, 우석종합건설주식회사의 가압류는 이미 말소됐고, 김부일·김선옥·우리산업주식회사의 가압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권 이전은 새로운 근저당권이 하나 더 설정된 것이 아니라 기존 권리자의 변경입니다.
다만 등기상 권리 정리가 가능하다는 사실과 부동산을 곧바로 안정적으로 활용할 수 있다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 실제 이용상태가 숙박시설입니다. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 점유자와 숙박시설 운영 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 신평리 117-10 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 덕산면 수암산로 188-34 |
| 매각대상 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 숙박시설 이용 · 주건축물제1동 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 징크판지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층 거실·방·주방·욕실 등, 2층 거실·방·욕실 등으로 구성된 숙박시설 이용 |
| 토지 | 209.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 사다리형 평지 |
| 공시지가 | 264,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사진성부동산개발 (단독소유) |
| 감정가 | 408,119,600원 |
| 최저매각가 | 408,119,600원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 200,769,874원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 일괄매각 | 제시외 수목(20여주), 관정, 야외테이블 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 가압류는 소멸
핵심은 2024.01.03 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 덕산면 신평리 117-10 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.10.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐으나, 권리의 설정 순위와 말소기준일이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 채권액·청구금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 삽교농업협동조합 현 농업협동조합자산관리회사 |
260,000,000원 | 말소기준 매각으로 소멸 |
| 갑구 2번 가압류 | 우석종합건설주식회사 | 25,067,600원 | 이미 말소 |
| 갑구 3번 가압류 | 김부일 | 9,250,000원 | 매각 소멸 |
| 갑구 4번 가압류 | 김선옥 | 34,800,000원 | 매각 소멸 |
| 갑구 5번 가압류 | 우리산업주식회사 | 54,560,000원 | 매각 소멸 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 | 김선옥 | — | 이미 말소 |
| 갑구 9번 임의경매개시결정 | 농업협동조합자산관리회사 | — | 매각 소멸 |
② 가격 분석 — 최저가가 적정한지는 별개의 문제
감정가와 신건 최저매각가는 모두 408,119,600원입니다. 한 번도 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그렇다고 감정가를 곧바로 시장가격으로 받아들일 수는 없습니다. 이 물건은 숙박시설로 이용 중인 건물과 토지의 일괄매각이며, 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세를 확인할 근거가 부족합니다.
| 감정가 | 408,119,600원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 408,119,600원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 1회 유찰 가정 | 326,495,680원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 261,196,544원 (감정가 64%) |
| 등기상 인수 추정 | 0원 |
| 가격 메리트 | 실거래 비교 후 판단 필요 |
회차별 가정가격만 비교하면 1회 유찰 시 326,495,680원, 2회 유찰 시 261,196,544원입니다. 하지만 이는 감정가에 유찰률을 적용한 시나리오일 뿐, 해당 가격이 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 숙박시설의 활용도와 토지 가치를 고려한 별도의 가치 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,119,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,481,196원 |
| 1. 근저당 · 삽교농업협동조합 (현 농업협동조합자산관리회사) |
260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김부일 | 9,250,000원 | 9,250,000원 |
| 3. 가압류 · 김선옥 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 4. 가압류 · 우리산업주식회사 | 54,560,000원 | 54,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,028,404원 |
신건 가격 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 6,481,196원, 채권자 배당 358,610,000원, 소유자 잔여 43,028,404원으로 계산됩니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 반영됐으며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권액·배당순위·우선채권에 따라 결과는 달라집니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당 채권액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 408,119,600원 | 0원 | 43,028,404원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 326,495,680원 | 37,485,260원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 261,196,544원 | 101,870,208원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 미배당 채권액이 37,485,260원, 2회 유찰 가정에서는 101,870,208원으로 증가합니다. 하지만 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 그대로 떠안는 채무가 아닙니다. 현재 확인된 소멸대상 등기권리를 기준으로 하면 회차별 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산군 덕산면 신평리 소재 '덕산하수처리장' 남동측 인근입니다. 주위에는 단독주택·숙박시설·근린생활시설·전·답 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 운행횟수 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 징크판지붕 2층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 인테리어, 바닥은 타일붙임 등으로 마감돼 있습니다. 기본적인 전기·위생설비가 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 면적 209.0㎡, 지목 대, 사다리형 평지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 264,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용으로 표시돼 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역이며, 온천지구(덕산)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 성장관리계획구역 등의 지정사항이 있습니다. 시설 변경이나 추가 개발 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 이용상태. 숙박시설로 사용 중입니다. 실제 숙박업 운영 여부와 사업자·영업허가 사항, 임차·운영계약에 따라 활용 가능성과 인도 문제가 달라질 수 있습니다.
- 공부 및 관리상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표기도 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태 및 관계 공부의 최신 내용을 대조하는 것이 필요합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래를 직접 비교하기 어려운 숙박시설 이용 물건입니다. 입지·영업수익·토지 가치·매수층 특성에 따라 환금성이 달라질 수 있어 별도의 거래사례 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권과 공동담보 확인. 2024.01.03 삽교농업협동조합 근저당권이 2025.10.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권 양도와 근저당권 이전의 연결관계, 토지 공동담보 등기를 원본으로 확인하세요.
- 토지 권리 별도 검토. 건물 등기 외에 함께 매각되는 토지의 등기부를 확인해야 합니다. 토지에 별도로 존속하는 권리나 사용 제한이 있는지 검토한 뒤 인수액 0원 판단을 확정하세요.
- 실제 점유자와 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 숙박시설 운영주체, 임대차계약·보증금·사업자등록 및 배당요구 상황을 확인하세요.
- 숙박시설의 법적 용도. 물건종류 표기와 감정상 이용상태가 다릅니다. 건축물대장·영업 인허가·실제 사용 형태를 대조하고, 향후 사용 목적에 필요한 행정 절차를 확인하세요.
- 토지이용규제. 계획관리지역·온천지구·역사문화환경보존지역· 성장관리계획구역 등 지정사항을 고려해 증축·변경·개발 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 시설. 수목(20여주), 관정, 야외테이블의 존재와 상태, 설치·이용 관계 및 일괄매각 범위를 현장에서 확인하세요.
- 낙찰가격 상한. 감정가 408,119,600원을 시장가치로 단정하지 마세요. 유사 숙박시설 및 토지의 최근 거래, 시설 상태와 실제 운영수익을 검토한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 미배당과 인수의 구별. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당은 증가하지만 소멸대상 권리의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 선순위 미확인 권리가 있는지는 별도로 검토하세요.
- 배당표 대조. 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구액이 다릅니다. 확정채권액, 실제 배당 귀속, 조세채권과 집행비용 등을 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·토지등기부·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장과 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 매수가격”
이 사건의 장점은 등기상 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2024년 삽교농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리의 소멸과 물건의 투자 적합성은 별개의 문제입니다. 건물은 실제 숙박시설로 이용 중이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다. 건물과 토지, 제시외 수목·관정·야외시설이 함께 매각되는 만큼 현장 상태와 운영 형태에 따라 취득 후 활용의 난이도가 달라집니다.
특히 신건 최저가 408,119,600원이 시장가치보다 낮은지 판단할 만한 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 향후 유찰되더라도 최저가 할인만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 가격 검증과 실점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
종합 판단은 C등급. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 감정상 숙박시설 이용, 임대관계 미상, 토지 공동담보 확인 필요성과 시장가격 검증의 어려움을 반영했습니다. 권리상 조건부 합격, 가격과 현장 실사는 보류. 이 사건의 핵심은 싸게 낙찰받는 것보다 실제로 무엇을 인수하고 어떻게 활용할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
