대전지방법원 2026타경15046. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 학재마을도나우에듀파크2차 212동 1층 102호입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 2022년 8월 25일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행의 근저당권이 설정되었고, 이후 임차권등기·강제경매개시결정·압류가 이어진 구조입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 217,958,661원입니다.
이 물건의 가장 중요한 판단은 임차인과 근저당권의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2022.08.25, 임차인 유소영의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.09.23입니다. 등기상 날짜를 비교하면 근저당권이 먼저입니다. 따라서 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하더라도, 그 미배당금을 낙찰자가 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
그러나 인수 위험이 낮은 것과 배당구조가 정확한 것은 별개의 문제입니다. 우리은행 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 최초 설정액을 그대로 적용한 예상배당표는 현재 등기 상태와 차이가 있을 수 있어, 입찰 전 근저당 변경의 효력과 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 212동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 지하 1층~지상 7층 중 1층 102호 |
| 단지규모 / 준공 | 329세대 · 2022.08.22 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,958,661원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 우리은행 근저당권 |
| 근저당권 변경 | 최초 38,984,000,000원 → 변경등기상 120,000,000원 · 공동담보 해제 |
| 임차보증금 | 유소영 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 근저당 변경
말소기준권리는 2022.08.25 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 성립한 유소영의 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기는 별도로 검토해야 하며, 일반적인 금전채권처럼 단순히 말소된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 198,000,000원, 인수 0원 추정
확인되는 실제 임차인은 유소영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
유소영 건물의 전부 주거용 임차권등기 |
198,000,000원 |
2022.09.23 2022.09.23 |
대항력 없음 | 후순위 | 인수 0원 추정 |
| 임대차계약일 | 2020.09.15 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.09.23 |
| 점유개시일 | 2022.09.23 |
| 확정일자 | 2022.09.23 |
| 임차권등기 원인일 | 2024.09.11 |
| 임차권등기 접수일 | 2024.09.12 |
| 배당요구 | 배당요구 확인 · 2024.09.12 |
| 말소기준 근저당권 | 2022.08.25 (우리은행) |
| 대항력 판단 | 근저당권 설정 이후 전입·점유개시 → 선순위 대항력 없음 |
| 우선변제 판단 | 확정일자와 배당요구 확인. 말소기준 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (선순위 대항력 부재를 전제로 함) |
또한 2024.09.12 임차권등기가 마쳐져 있으므로, 현재 실제 점유 상태가 어떠한지는 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다. 임차권등기 자체는 기존의 대항력 순위를 말소기준권리보다 앞서게 만들지 않습니다.
③ 가격 분석 — 신건 302,000,000원의 적정성은 미확정
학재마을도나우에듀파크2차는 2022.08.22 준공된 329세대 아파트 단지입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 302,000,000원입니다.
하지만 확인된 동일 면적의 최근 실거래가격이 없어, 302,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 가격의 적정성을 검증하려면 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 실제 매각 가능한 가격을 비교해야 합니다. 감정가에서 유찰로 가격이 내려간다고 해도 그 자체만으로 시세 대비 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 302,000,000원 | 0원 | 302,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 241,600,000원 | 0원 | 241,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 193,280,000원 | 0원 | 193,280,000원 |
실질취득 추정액은 해당 회차의 최저매각가로 낙찰되고, 임차보증금 등의 인수액이 0원이라는 전제입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 향후 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각조건은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
아래 표는 최초 우리은행 근저당권 채권최고액 38,984,000,000원을 적용한 배당 추정입니다. 동일 날짜의 변경등기에 기재된 120,000,000원은 이 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 보입니다. 따라서 실제 배당 결과가 아니라 재검증이 필요한 잠정 계산으로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 계상 채권액 | 잠정 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 38,984,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 217,958,661원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 302,000,000원 |
집행비용 5,028,000원은 추정액입니다. 유소영의 임차보증금 198,000,000원에 대한 우선변제 배당, 국민건강보험공단 압류채권의 구체적 배당관계, 당해세 및 최우선변제 여부는 위 배당액에 반영돼 있지 않습니다. 우리은행 근저당권의 변경 효력에 따라 배당표를 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 302,000,000원 | 296,972,000원 | 38,904,986,661원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 38,964,541,061원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 39,012,184,581원 | 0원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정돼 있습니다. 이는 임차인 유소영의 전입·점유가 말소기준 근저당권보다 늦다는 권리관계에 근거한 판단입니다. 반면 회차별 미배당액은 변경 전 근저당 채권최고액을 계상한 잠정 배당 시나리오입니다.
특히 주택도시보증공사는 청구액 217,958,661원으로 경매를 신청했으나, 위 잠정 배당에서는 모든 회차에 배당액이 0원으로 산정돼 있습니다. 신청채권자의 실제 배당 가능 여부와 순위는 근저당 변경등기 및 임차권 관련 채권관계를 대조해 확인해야 합니다.
배당 측면: 우리은행 근저당 변경등기와 후순위 임차인의 배당권이 정확히 반영되지 않았으므로 현재 배당표의 숫자를 확정적으로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 내포신도시, 덕산고등학교 북동측에 위치합니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근 편익시설과 버스정류장 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 7층 아파트의 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 평탄한 가장형의 아파트 부지로, 북서측·북동측·남서측 아스팔트포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 도시개발구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 시설 및 생활환경. 주변에 학교·공원·근린생활시설 등이 위치하는 내포신도시 공동주택 생활권입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 관계인 부재로 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 329세대 규모의 2022년 준공 단지입니다. 그러나 동일 면적의 최근 거래가격과 실제 거래 빈도를 확인하지 못한 상태에서는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 원본 확인. 을구 1번의 채권최고액 38,984,000,000원과 을구 1-1번의 변경 후 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 배당표는 최초 근저당 설정액을 적용했습니다. 변경된 채권최고액, 임차보증금 198,000,000원, 주택도시보증공사 청구액 217,958,661원 및 압류채권의 배당관계를 다시 검토해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 유소영의 주민등록·점유개시·확정일자 2022.09.23과 근저당권 설정일 2022.08.25를 원본 서류에서 대조하세요.
- 임차권등기 및 실제 점유 확인. 2024.09.12 임차권등기가 존재합니다. 현재 점유자, 퇴거 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 등록 상태, 경매 후 관련 의무의 존속 및 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 비교. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 현재 최저가 302,000,000원을 비교한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다. 현재는 가격 메리트가 입증되지 않았습니다.
- 내부 상태 점검. 감정 당시 관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리 필요 여부와 내부 상태를 별도 조사해야 합니다.
- 관리비·공과금 및 조세채권 확인. 체납 관리비, 우선배당될 조세·공과금과 명도 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 배당 관련 자료를 2026.11.03 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원이어도, 입찰 안전이 확정된 것은 아니다”
이 물건은 임차보증금 198,000,000원이 존재하지만, 임차인의 전입과 점유개시가 우리은행 근저당권보다 늦어 매수인 보증금 인수액은 0원으로 판단되는 구조입니다. 이 점은 권리분석상 분명한 긍정 요인입니다.
반면 우리은행 근저당권은 최초 38,984,000,000원에서 변경등기상 120,000,000원으로 표시되는 중요한 변동이 있고, 현재 예상배당표에는 그 변경과 후순위 임차인의 배당이 제대로 반영됐다고 보기 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기와 내부 미확인 사항도 남아 있습니다.
무엇보다 현재 최저매각가 302,000,000원은 최근 실거래 시세와의 비교가 확인되지 않았습니다. 인수액이 없다고 해서 가격 경쟁력까지 확보된 것은 아닙니다. 현재 단계의 결론은 “후순위 임차권의 인수 위험은 낮지만, 근저당 변경·배당·민간임대주택 의무·시장가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다.
