대전지방법원 홍성지원 2026타경15050. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 학재마을도나우에듀파크2차 210동 101호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 217,242,607원입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 299,000,000원입니다.

이 사건에서 중요한 것은 숫자가 큰 근저당권 자체보다 그 근저당권이 변경되었다는 사실입니다. 2022년 8월 25일 우리은행 명의로 채권최고액 38,984,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐지만, 동일 날짜의 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 명시돼 있습니다. 따라서 최초 금액을 해당 호실에 그대로 적용한 배당 시뮬레이션은 실제 권리관계와 다를 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 변경등기를 함께 봐야 한다

말소기준권리 이후에 등기된 김은영의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 김은영의 전입일 역시 우리은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 민간임대주택 등록사항은 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다릅니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기돼 있으므로, 매각 이후 등록 상태와 관련 법률상 의무는 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 198,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인은 김은영 1명입니다. 2020년 10월 28일 임대차계약을 체결했고, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022년 9월 1일입니다. 이는 말소기준인 2022년 8월 25일 우리은행 근저당권보다 늦습니다.

또한 현장 조사 당시 폐문으로 내부 확인에 제약이 있었고 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 등기된 임차인 외의 실제 점유관계, 인도 대상 및 명도 절차는 현장과 최신 현황조사로 재확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 299,000,000원의 판단 근거

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 299,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저가입니다. 인수액이 없다는 전제에서 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 299,000,000원입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

단지는 329세대이며 준공일은 2022년 8월 22일입니다. 해당 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.6회로 집계돼 있습니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교해 가격의 적정성을 판정할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

각 회차의 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 향후 매각기일이나 최저가 변경을 확정한 것은 아닙니다. 실질취득 추정액에는 취득 부대비용이 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정 · 기존 자동추정)

아래 표는 매각대금 299,000,000원을 기준으로 산정된 기존 배당 시뮬레이션입니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기와 임차인 우선변제 가능성을 반영하지 못했을 수 있으므로 실제 예상배당액으로 확정해서는 안 됩니다.

기존 자동추정의 금액을 표시한 것으로, 임차인 김은영은 원래 배당 계산에 포함되지 않았습니다. 임차인의 실제 배당액은 확정되지 않았으며, 위 금액들은 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않을 수 있습니다.

위 미배당액이 매우 큰 것은 우리은행의 최초 채권최고액 38,984,000,000원이 전체 채권 산정에 사용됐기 때문입니다. 이는 매수인이 승계할 금액을 의미하지 않으며, 현재 담보한도에 맞춘 수정 배당표가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 미성숙 주거나지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북동측 및 북서측으로 왕복 4~5차선 포장도로와 접하며 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 중 1층 아파트로, 외벽 페인팅과 내벽 벽지·타일 마감입니다. 급·배수, 위생, 소방, 화재탐지 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 도시개발구역 등에 해당합니다. 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고 상대보호구역과 저촉됩니다. 토지 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현장 폐문으로 인해 외부관찰과 건축물현황도 등에 의거해 감정평가가 이루어졌습니다. 실내 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 329세대 규모의 아파트단지이고 2022년 준공됐습니다. 다만 해당 호수는 1층이며, 동일 조건 실거래와 수요층을 대조해야 적정 매도가와 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 을구 1번의 38,984,000,000원 공동담보 근저당과 을구 1-1번의 120,000,000원 변경·공동담보 해제 내역을 대조하여 현재 해당 호실의 담보한도를 확정해야 합니다.
• 배당표 재산정. 우리은행의 현재 채권최고액, 집행비용, 임차인 김은영의 우선변제 순위, 주택도시보증공사의 청구채권을 모두 반영해 배당 순서를 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 청구관계. 주택도시보증공사 청구금액 217,242,607원과 김은영의 보증금 198,000,000원의 관계를 확인하고, 대위변제·채권승계·중복채권 여부를 검증해야 합니다.
• 임차권과 점유 현황. 임차권등기된 김은영의 보증금 회수 여부와 현 점유자를 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 실제 인도 및 명도 과정은 별도로 발생할 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2020.07.07 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 유지·말소 상태 및 경매 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 학재마을도나우에듀파크2차의 동일·유사 면적, 특히 1층 실거래와 최근 거래 추세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장 확인. 폐문으로 내부 확인이 제한된 만큼 설비와 하자, 관리비 체납, 실제 점유 여부를 현장 조사로 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “검토 완료”는 다르다

예산 학재마을도나우에듀파크2차 210동 101호는 후순위 임차인 1명, 매수인 인수 0원 추정이라는 점에서 금전적 권리 인수의 복잡성은 상대적으로 낮아 보입니다. 그러나 우리은행의 근저당 변경등기, 김은영의 우선변제 가능성, 주택도시보증공사의 청구관계를 확인하지 않고 기존 배당표를 신뢰해서는 안 됩니다.

특히 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 변경액 120,000,000원의 차이는 사소한 오차가 아니라 배당구조를 근본적으로 달라지게 할 수 있는 쟁점입니다. 여기에 민간임대주택 등록사항, 내부 미확인, 1층 시세 검증 문제까지 존재합니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮게 추정되지만, 배당과 가격 판단은 보류해야 하는 C등급 검토형 물건입니다. 최저매각가 299,000,000원이 적정한지는 실거래 확인 후 판단하고, 입찰 전에는 반드시 현재 근저당권의 내용과 임차인 배당순위를 원본으로 재검증해야 합니다.