대전지방법원 2026타경15054. 충남 예산군 삽교읍 목리의 학재마을도나우에듀파크2차 207동 404호입니다. 2022년 준공된 329세대 아파트 단지에 속하며, 물건은 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사심산건설입니다.

주택도시보증공사가 청구금액 211,579,265원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상으로는 우리은행 근저당이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤 홍선미 씨의 임차권등기와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.

여기서 가장 중요한 것은 단순한 채권금액의 크기가 아닙니다. 누가 먼저 권리를 취득했는지, 매각 후 어떤 권리가 소멸하는지, 그리고 근저당 변경등기가 배당순위와 금액에 어떤 영향을 미치는지를 구분하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리분석의 기준점은 2022.08.25 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 홍선미 씨의 주민등록·점유개시일인 2022.09.13보다 앞서 있으므로, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판정됩니다.

강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 말소기준권리보다 늦습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민간임대주택등기와 근저당권 변경등기의 효력은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.98억, 대항력은 없다

본건에는 실제 임차인 1명의 임차권등기가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 홍선미 씨의 보증금을 대신 중복 신고한 임차인으로 분류되어 있지는 않습니다. 따라서 임차보증금은 198,000,000원 한 건으로 파악합니다.

또 하나 주의할 점이 있습니다. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 거주자가 누구인지, 주택 인도가 원활한지는 별도 문제입니다. 감정평가 당시 현장은 폐문 상태로 조사되어 실내 상태와 임대관계의 현황이 명확히 확인되지 않았습니다.

③ 가격 검토 — 3.15억이 싸다는 근거는 없다

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 315,000,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

이 물건의 권리상 실질취득금액은 매수인 인수액 0원을 전제로 315,000,000원입니다. 이는 낙찰가격 자체를 의미하며 취득 관련 부대비용과 명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

아래는 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 변경등기의 효과와 임차인 배당액이 최종 검증된 배당표는 아닙니다.

표의 계산상 집행비용 5,210,000원과 우리은행 배당 309,790,000원이 매각대금 전액을 사용합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 홍선미 씨의 임차보증금 배당도 별도로 산정되지 않았습니다. 근저당 변경등기를 확인하기 전에는 실제 배당결과로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 검증은 별개

현재 신건 최저가를 기준으로 1회, 2회 유찰이 발생하는 경우의 가격 및 배당 시뮬레이션입니다. 유찰 시 가격은 감소하지만, 대항력 없는 임차보증금을 매수인이 추가 인수하는 구조로 바뀌는 것은 아닙니다.

계산상 채권 미배당액이 크게 나타나는 이유는 38,984,000,000원의 최초 공동담보 채권최고액을 사용했기 때문입니다. 이는 실제 채무잔액을 확정한 금액이 아니며, 낙찰자가 부담하는 채무도 아닙니다.

각 회차에서 주택도시보증공사의 계산상 배당액은 0원이고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 다만 변경등기 후 실제 우선순위와 배당가능금액을 다시 산정하면 이 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 충남 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 동측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 미성숙된 주거나지가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 북동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 4층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·소방·화재탐지·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 준공 및 규모. 2022.08.22 준공, 총 329세대입니다. 비교적 최근 준공된 단지라는 점은 확인되지만, 실제 환금성과 거래수요는 별도 검토가 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 평지이며 토지 형상은 가로장방입니다. 공시지가는 510,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 및 도시개발구역 등에 해당합니다. 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고 교육환경 관련 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 실내 상태. 감정평가 당시 폐문으로 외부 관찰과 집합건축물대장상 현황도 등에 따라 평가되었습니다. 실제 내부 훼손 여부와 수선 필요성은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 329세대 규모의 아파트지만 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다. 신도시 개발지역이라는 입지 특성만으로 매각 용이성이나 시세 상승을 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 근저당 변경등기 원문 확인. 을구 1번의 채권최고액 38,984,000,000원과 을구 1-1번의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 반드시 대조하세요. 실제 유효 채권최고액과 공동담보 범위 확인이 가장 중요합니다.
• 배당표 재산정. 근저당 변경을 반영한 우리은행 배당한도를 확인하고, 홍선미 씨의 보증금 및 주택도시보증공사의 배당 가능성을 다시 검토해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 홍선미 씨의 계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 사실을 매각물건명세서 및 등기원문에서 재확인하세요. 현재 확인된 순위에서는 대항력이 없습니다.
• 현장 점유와 명도. 감정평가 당시 폐문이었고 임대관계 현황도 미상입니다. 현재 점유자, 점유 근거, 인도 가능 여부를 입찰 전에 조사해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 경매에 따른 등록·의무 승계 여부를 담당 기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 세금 및 관리비. 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 배당에 영향을 줄 수 있는 공과금과 당해세, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 본건과 면적·층·상태가 비교 가능한 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요. 감정가와 유찰가격만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 감정평가 한계. 실내조사 없이 외부 관찰에 의존한 부분이 있으므로 내부 수리비와 예상 명도비용을 별도 검토하세요.
• 입찰 직전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리상 인수 0원, 가격과 배당은 검증 필요

맺으며 — “인수 0원이어도 검토가 끝난 것은 아니다”

이 사건의 권리분석에서 가장 분명한 점은 임차인의 대항력이 없다는 사실입니다. 홍선미 씨의 보증금은 198,000,000원이지만, 전입 및 점유개시가 2022.08.25 우리은행 근저당권보다 늦으므로 매수인에게 승계되는 보증금으로 분석되지 않습니다.

그러나 근저당 최초 채권최고액과 변경등기 금액의 차이는 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 최초 38,984,000,000원과 변경등기상 120,000,000원을 어떻게 해석하느냐에 따라 배당구조가 크게 달라질 수 있습니다. 매수인의 채무 인수와는 구분해야 하지만, 실제 배당 결과와 임차인·채권자들의 이해관계를 판단하는 데 중요한 사항입니다.

또한 2022년 준공된 329세대 아파트라고 해도 315,000,000원이 시장가격보다 낮다는 거래 근거는 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록의 효력과 실내 상태·실제 점유관계도 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트 미확인, 근저당 변경과 민간임대 의무 검증 필수. 현재로서는 적극적인 가격 가점보다 보수적인 검증이 우선인 물건입니다.