대전지방법원 2026타경15115. 충남 예산군 삽교읍 목리에 위치한 학재마을도나우에듀파크2차 201동 402호입니다. 사용승인일은 2022년 8월 22일이며, 전체 329세대의 아파트 단지에 속합니다. 해당 건물은 지상 7층 구조이고 경매 대상은 4층입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 205,473,857원으로 진행한 강제경매입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 등기상 2022년 8월 25일 우리은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다.

실제 임차인은 한상윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 한상윤의 보증금은 188,000,000원이지만, 주민등록 및 점유 개시가 2022년 9월 23일로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 크다는 이유만으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경은 재확인

권리분석에서 기준이 되는 날짜는 2022년 8월 25일입니다. 이날 주식회사심산건설의 소유권보존등기가 이루어졌고, 우리은행 근저당권도 설정됐습니다. 임차인의 전입·점유 개시는 그 이후이므로 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다.

이후 등기된 한상윤의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 후순위 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 188,000,000원과 대항력의 차이

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기가 존재하지만, 대항력은 단순히 임차권등기 유무나 보증금 규모만으로 결정되지 않습니다. 선순위 근저당권과 임차인의 전입·점유 시점을 비교해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 292,000,000원이 저렴한지는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 292,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

그러나 이 아파트의 동일 평형 최근 실거래가격과 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가가 현 시세보다 높은지, 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실제 응찰가격은 최근 거래 사례와 개별 호실의 상태를 비교한 뒤 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정 · 배당 모형)

아래는 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 산출된 배당 모형입니다. 집행비용 4,888,000원을 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 287,112,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.

다만 이 모형은 우리은행의 최초 채권최고액 38,984,000,000원을 적용한 계산입니다. 등기상 113,640,000원의 채권최고액 변경과 공동담보 해제가 존재하므로 실제 배당순위 및 배당액을 그대로 확정해서는 안 됩니다.

집행비용은 매각가격 기준 추정치입니다. 모형상 미배당액은 우리은행 최초 채권최고액을 적용해 계산한 금액으로, 근저당 변경 후 실제 피담보채권 잔액을 뜻하지 않습니다. 임차인 배당액, 당해세 및 최우선변제 항목은 별도 확정이 필요합니다. 모형상 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 낮아져도 예상 인수는 0원

현재 신건 가격과 유찰 시 예상 최저가를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 선순위 채권에 대한 배당재원이 감소하면서 모형상 미배당액은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 등의 포장도로가 소재하고, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.08.22 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수, 난방, 소방, 승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 다만 현장 폐문부재로 인해 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 속하며, 상대보호구역과도 관련됩니다. 대지의 형상은 대체로 가로장방형 평지이고, 토지 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조, 수선 상태, 설비 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 329세대 규모의 아파트 단지라는 점은 확인됩니다. 그러나 동일 조건 최근 실거래와 거래량을 확인하지 못한 상황에서 높은 환금성이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다. 신건 최저가가 현 시세에 부합하는지 별도의 거래 사례 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경 원본 확인. 2022.08.25 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 을구 1-1번 변경금액 113,640,000원의 관계를 확인해야 합니다. 공동담보 해제 및 실제 피담보채권 범위가 가장 중요한 서류 검증사항입니다.
• 임차인 대항력 재확인. 한상윤의 전입·점유 개시일 2022.09.23, 확정일자 2022.09.30, 임차권등기일 2024.09.25를 말소기준권리 설정일 2022.08.25와 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 임차인의 배당요구는 확인되지만 실제 배당액은 확정되지 않았습니다. 선순위 근저당 변경의 효력과 조세채권 등을 반영한 배당순위를 검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2020.07.07 민간임대주택 등록과 2022.08.25 등기 내용에 따라 매각 후 등록 상태, 임대의무 및 임대사업자 지위 승계 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 주택임차권등기가 있다고 해서 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 임대차 및 내부 이용상태가 충분히 확인되지 않았으므로 실제 거주자와 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 폐문부재로 상세 내부구조 및 설비 작동상태를 확인하지 못했습니다. 보수 필요 여부와 추가 비용 가능성을 입찰가격 산정에 반영해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 최근 12개월 동일 면적 아파트 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 현재 최저가 292,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 확보되지 않았습니다. 유찰 시 233,600,000원 또는 186,880,000원이 되더라도 실거래와 비교하지 않고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
• 체납 비용 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비, 조세채권 및 기타 법정 우선채권을 확인해야 합니다. 예상배당의 집행비용 역시 추정치입니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 관련 등기 및 채권계산서를 다시 확인해야 합니다. 특히 임대주택 등록상태와 점유현황의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 특수등기는 아직 검증 대상”

이 사건의 핵심은 보증금 188,000,000원의 임차인이 존재하지만, 그 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아니라는 점입니다. 한상윤의 전입·점유 개시가 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰가 외에 보증금 188,000,000원을 더해 실질취득액을 계산할 이유는 없습니다.

그러나 임차인 인수 위험이 낮다는 사실만으로 이 물건 전체를 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기에 따른 의무 문제가 있고, 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액과 변경 후 금액의 관계도 확인해야 합니다. 특히 최초 38,984,000,000원 기준의 배당 모형은 변경금액 113,640,000원의 효력이 확인될 때까지 잠정 계산에 불과합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 292,000,000원은 감정가와 동일하지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 싸다고 볼 수 없습니다. 실제 명도 가능성, 내부 상태, 임대주택 등록 관련 의무, 근저당 변경 내용을 확인한 뒤 시세 대비 입찰가격을 판단해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 대항력 없는 임차인과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 근저당 변경·민간임대주택등기·점유 미확인·가격 검증 부족이 동시에 존재합니다. 현재 단계의 결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮음, 입찰 적정성 판단은 보류”입니다.