대전지방법원 2026타경15139. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 학재마을도나우에듀파크2차 201동 501호 아파트입니다. 건물은 지상 7층 규모이며 해당 물건은 5층에 위치합니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 209,599,555원의 채권을 청구하며 강제경매를 진행하고 있습니다.

권리 흐름에서 가장 중요한 것은 2022.08.25 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 이후 발생한 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석됩니다. 다만 같은 날 근저당권의 채권최고액 변경이 등기되어 있으므로 실제 담보채권과 배당순위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸 구조

등기부상 소유자는 주식회사심산건설이며, 같은 날 우리은행 근저당권과 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임차권자 김종명의 임차권등기는 2024.09.25 접수됐고, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 그 이후에 발생했습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 188,000,000원

김종명의 임대차계약일은 말소기준권리보다 앞선 2020.10.20입니다. 그러나 대항력 판단에서는 계약일뿐 아니라 주택 인도와 주민등록 요건을 함께 살펴야 합니다. 등기된 점유개시일은 2022.11.21, 주민등록일은 2024.08.19로, 모두 우리은행 근저당권 설정일인 2022.08.25 이후입니다.

③ 매각대금 배당과 회차별 시나리오

신건 최저매각가 291,000,000원을 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 4,874,000원을 공제한 286,126,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다.

위 금액은 제시된 자동 배당 시뮬레이션입니다. 특히 우리은행의 최초 채권최고액 38,984,000,000원을 적용한 결과이며, 같은 날 변경된 채권최고액 113,640,000원이 정확히 반영된 배당액으로 확인된 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 낙찰가와 미배당 비교

제시된 시뮬레이션에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 미배당 금액이 매우 크게 표시되는 주된 이유는 우리은행의 최초 근저당 채권최고액이 반영되었기 때문입니다. 이 수치를 해당 아파트 한 세대의 실제 잔존채무나 낙찰자의 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 5층입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 가장형 평지의 아파트 부지이며 지목은 대지입니다. 토지면적은 31,263.8㎡, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 규모·환금성. 329세대 아파트 단지로 2022.08.22 준공됐습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.6회이나, 이 수치만으로 해당 물건의 낙찰 가능성이나 적정가격을 확정하기는 어렵습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 변경 후 113,640,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 피담보채권 잔액을 등기 원본과 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 임차인 대항력 검증. 김종명의 점유개시일 2022.11.21, 주민등록일 2024.08.19, 확정일자 2022.11.21 및 임차권등기 내용을 대조하여 대항력과 우선변제 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 등록에 따른 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 학재마을도나우에듀파크2차 내 유사 면적·층·상태의 거래를 기준으로 291,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 291,000,000원, 1회 유찰 시 232,800,000원, 2회 유찰 시 186,240,000원의 가격 구간을 비교하되, 실제 매각조건과 기일은 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 여부 및 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 근저당권 변경, 조세채권, 임차권자의 배당관계 등을 반영한 예상배당을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행상황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 별개다”

이 물건의 핵심은 후순위 임차권등기와 우리은행 근저당 변경 이력입니다. 김종명의 임차보증금은 188,000,000원이지만, 전입신고가 말소기준보다 늦어 제시된 권리관계와 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

반면 근저당권의 최초 채권최고액은 38,984,000,000원이고, 같은 날 변경등기에는 113,640,000원과 공동담보 해제가 나타납니다. 따라서 배당표에 표시된 거액의 미배당을 그대로 확정적인 채무 규모로 받아들여서는 안 됩니다. 민간임대주택 등기와 임차권자의 실제 점유·배당관계도 추가 확인 대상입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 291,000,000원이 적정한지는 유사 실거래와 비교한 뒤 판단해야 합니다. 평균 유찰 횟수 0.6회라는 단지 통계만으로 신건 응찰을 서두르거나 유찰을 확신할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 근저당·민간임대 등기 확인 필요, 신건 가격 판단 보류입니다. 권리관계의 세부 검증과 실거래 비교를 마친 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.