대전지방법원 2025타경12825. 천안시 서북구 성거읍의 삼일원앙아파트 101동 8층 806호입니다. 실거래 비교 면적은 37.925㎡이며, 해당 건물은 지하 1층부터 지상 10층까지의 철근콘크리트구조 아파트입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 6명의 공유자이고, 한국주택금융공사의 근저당권을 실행하기 위한 임의경매가 진행 중입니다.

권리 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2014년 설정된 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부에 한국주택금융공사의 동의를 요구하는 금지사항등기가 있고, 실제 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 근저당 소멸과 실제 점유·명도 문제는 구분해서 살펴봐야 합니다.

가격도 신중하게 판단해야 합니다. 감정가 73,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가격은 67,500,000원입니다. 2026년 8월 최신 거래가격 역시 67,500,000원입니다. 권리 구조가 단순하다는 이유만으로 신건에 높은 가격을 제시할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

등기부상 1998년부터 2002년까지 설정된 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.06.20 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 실제 관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 구체적인 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 점유자가 소유자인지, 별도의 거주자나 임차인이 있는지는 확인이 필요합니다.

대항력 판단에 필요한 점유개시일·전입일·보증금 등이 확인되지 않았으므로, 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 확정할 수도 없습니다. 실제 임차인이 확인될 경우 말소기준권리와의 선후관계, 배당요구 및 미배당 보증금 여부를 다시 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 최고가보다 높다

삼일원앙아파트 동일 면적대인 전용 37.93㎡의 실거래 12건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래 8건의 평균은 67,500,000원이며, 전체 12건의 평균은 67,750,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래 흐름을 우선 적용합니다.

최저매각가 73,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래가격인 67,500,000원을 모두 웃돕니다. 전체 12건 중 최고 거래가격인 70,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.1%로 하락하고 있어, 과거 거래가격을 근거로 신건 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준의 계산이며, 실제 확정 채권액 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각가 73,000,000원에서 추정 집행비용 1,714,000원을 제외하면 한국주택금융공사에 71,286,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 252,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 180,714,000원이고 소유자 잔여금은 없습니다.

다만 신청채권자의 청구액은 69,891,487원으로, 근저당 채권최고액과는 다릅니다. 채권최고액 전부가 실제 확정채권이라는 뜻은 아니므로, 위 표는 참고용 시뮬레이션으로 보아야 합니다. 근저당권의 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 향후 유찰되는 경우를 가정한 매각가격과 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 아래 가격은 실제 다음 매각기일이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 252,000,000원을 기준으로 산정한 값입니다. 실제 확정 채권액과 실제 배당액은 다를 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당 계산을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 서북구 성거읍 소재 성거초등학교 북측에 위치합니다. 주변에는 농지를 중심으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지는 소로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 10층 아파트입니다. 기본적인 전기·급수·배수·위생·난방설비와 공동 승강기 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 성거초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 537,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 494세대 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 실거래가격 범위는 65,000,000원~70,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 실제 매수 수요와 거래가격의 방향을 보수적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 최저매각가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 108.1%입니다. 현 가격에 가격 메리트가 있다는 판단은 피해야 합니다.
• 최근 거래 추세 반영. 최신 거래가격은 67,500,000원, 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 전체 평균에만 의존하지 말고 최근 가격 흐름을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 검토. 한국주택금융공사의 동의를 요구하는 갑구 4-2 금지사항등기의 매각 후 처리와 실제 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공유자·명도 문제. 상속으로 인한 소유권자가 6명입니다. 실제 점유자 및 인도 협의 상대방을 확인하고, 필요한 경우 인도명령·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 배당액 구분. 한국주택금융공사 청구액 69,891,487원과 근저당 채권최고액 252,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 현재는 0회 유찰 신건이며 단지 평균 유찰 횟수도 0.0회입니다. 다음 회차 가격이 실제로 형성된다고 미리 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용, 수리비 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각기일·최저매각가격을 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워지는 것과 싸게 사는 것은 별개다”

이 사건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 2014년 근저당권입니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조이고, 채권최고액 기준 미배당액이 발생하더라도 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

그러나 임차 신고가 없다는 사실이 실제 점유자 또는 임대차 관계가 없다는 확정적인 증거는 아닙니다. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기와 6명 공유자의 상속등기까지 함께 검토해야 합니다. 권리분석을 마무리하려면 원본 서류와 점유 현황 확인이 선행되어야 합니다.

무엇보다 중요한 약점은 가격입니다. 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원 대비 108.1%이고, 확인된 실거래 최고가격 70,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세 역시 -1.1%로 하락하고 있습니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만 점유 확인은 필요하고, 신건 가격은 보류가 합리적입니다. 실제 유찰이 발생해 가격이 낮아지는 경우에 한해 최근 시세, 명도 부담, 취득 부대비용을 다시 비교하는 접근이 적절합니다.