대전지방법원 천안지원 2026타경61. 충남 아산시 배방읍 장재리 코아루웰메이드시티 1층 108호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 분류는 도시형생활주택이지만, 해당 호실의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실이며, 천안아산역 남측 인근의 오피스텔과 근린상가가 혼재한 지역에 위치합니다.

등기부를 살펴보면 과거 한국토지신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 현재는 말소됐고, 2020년 7월 28일 이민호·장미현의 공동소유권 이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 선영새마을금고의 채권최고액 792,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 2월 19일 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리 소멸 구조만 보면 특별히 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가가 1,030,000,000원인 고액 근린생활시설을 신건에 취득하는 문제는 별개입니다. 이 물건의 입찰 판단에는 등기상 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 임대차, 임대수익 가능성, 상가 매매시장이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 재확인

말소기준권리는 2020년 7월 28일 설정된 선영새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며, 근저당권의 설정채무자는 공동소유자인 장미현입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2020년 6월 9일 설정된 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 2020년 7월 28일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소된 상태입니다. 따라서 현재까지 신탁등기가 존속하여 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 10.3억원이 적정한지는 별개의 문제

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,030,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 매수인에게 별도로 승계되는 금액이 없다는 배당계산을 전제로, 최저가에 낙찰받는 경우의 실질취득 기준액 역시 1,030,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등은 별도입니다.

다만 실질취득 기준액이 곧 시장가치는 아닙니다. 해당 호실의 최근 12개월 유사 거래 평균이나 최신 매매사례가 확인되지 않아, 10.3억원이 시세 대비 할인된 가격인지 또는 비싼 가격인지 판정할 수 없습니다.

소유권이전등기에 기재된 과거 거래가액은 1,082,876,000원입니다. 다만 그 거래의 원인일은 2018년 1월 31일로 기록되어 있고, 소유권이전등기는 2020년 7월 28일에 접수됐습니다. 이 거래가는 현재의 1층 상가 시장가격을 판단하는 최신 비교거래로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,030,000,000원 가정)

채권최고액 792,000,000원을 배당채권액으로 적용한 추정입니다. 실제 신청 청구금액은 681,315,620원이며, 실제 배당은 확정 채권액·이자·집행비용·조세채권·임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 225,300,000원은 확정 금액이 아닙니다.

현재 회차에서는 추정 집행비용 12,700,000원과 근저당권 배당액 792,000,000원을 차감한 뒤 소유자에게 225,300,000원이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 이 추정은 근저당 채권최고액을 기준으로 하므로 실제 채권잔액에 따른 배당표와는 차이가 생길 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

신건에서 낙찰되지 않는 경우를 가정한 회차별 매각가와 배당 시뮬레이션입니다. 각 회차의 금액은 실제 매각이 확정된 가격이 아니라, 해당 회차에 적용한 계산가격입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안아산역 남측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔과 근린상가가 혼재합니다. 일반상업지역에 속하는 상업·업무 복합 입지입니다.
• 교통. 인근에 천안아산역과 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 실제 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 평가 당시 공실입니다. 도시형생활주택이라는 사건 분류만 보고 주거용 세대로 판단해서는 안 됩니다.
• 건물. 2020년 5월 20일 사용승인된 지하 5층·지상 20층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 전기설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 40m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 내외의 도로에 접한 부지입니다. 실제 해당 호실의 출입구 방향과 상가 전면 노출도는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·아산배방 지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 2,608,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 직접적인 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 주거용 세대와 매수층, 금융조건, 임대수익 평가 방식이 다릅니다. 공실 상태이므로 실제 임대 수요와 향후 재매각 가능성을 특히 신중히 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정확한 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 해당 호실은 일반음식점 용도의 근린생활시설입니다. 집합건축물대장과 실제 이용 가능 업종을 확인하세요.
• 상가 임대차 확인. 현황 공실과 법률상 임대차관계 부재는 같은 의미가 아닙니다. 상가건물 임대차현황, 사업자등록, 점유관계, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 재검토하세요.
• 현재 시세 확인. 과거 소유권이전 거래가액만으로 응찰가를 결정하지 말고, 인근 유사 층·용도 상가의 최근 실거래를 확인하세요.
• 공실 유지비용. 임차인이 없는 동안에도 관리비와 기타 보유비용이 발생할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납과 실제 승계 범위를 확인하세요.
• 임대수익 검토. 예상 임대료뿐 아니라 실질 임대 가능한 조건과 공실기간, 관리비 부담, 향후 수선비용을 검토하세요.
• 근저당 배당과 소멸. 선영새마을금고의 채권최고액 792,000,000원과 신청 청구금액 681,315,620원의 차이를 구분하고, 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 원본에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 824,000,000원과 659,200,000원은 회차별 가정가격입니다. 가격이 낮아지는 것과 투자수익이 확보되는 것은 별개입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차·점유 현황 및 특별매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순해도, 상가의 가격은 별도로 증명해야 한다”

아산 코아루웰메이드시티 108호는 등기상 권리분석과 투자 가격분석을 명확하게 구분해야 하는 물건입니다. 선영새마을금고의 근저당권은 말소기준권리로 매각 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 기존 신탁등기 역시 이미 말소돼 있습니다.

그러나 실제로 취득하는 대상은 주거용 아파트가 아닌 1층 일반음식점 용도의 근린생활시설입니다. 현황은 공실이고 구체적인 임대차 관계도 확정되지 않았습니다. 최신 상가 실거래와 임대수익성이 확인되지 않은 상황에서 신건 최저매각가 1,030,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 평가할 근거는 없습니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 적정성·상가 임대수요·환금성·점유관계의 확인이 남아 있습니다. 본건은 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유로 적극 입찰할 물건이 아니라, 실제 상업용 부동산의 수익성과 매매시장을 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 할 사례입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 신중. 이것이 이번 경매의 핵심 결론입니다.