대전지방법원 2026타경72. 충남 아산시 탕정면 용두리의 스마트타워1 제8층 제806호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(사무소) 등입니다. 2021.06.30 사용승인된 지하 3층·지상 9층 건물의 8층에 자리합니다. 현재 소유자는 서경석으로, 2022년 매매를 통해 거래가액 141,660,600원에 소유권을 취득했습니다.

경매에 이르게 된 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 서경석의 소유권 취득일인 2022.02.18에 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행이 임의경매를 신청했으며, 신한카드가 청구금액 12,554,842원으로 가압류했습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 업무시설의 가격은 실제 임대수익과 공실 가능성, 유사 업무시설의 거래가격에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 같다는 사실만으로 투자 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.02.18입니다. 이날 서경석 앞으로 소유권이 이전되었고, 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이므로 이후 설정된 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.

등기부에 등장하는 신탁 관계도 살펴볼 필요가 있습니다. 최초 코람코자산신탁 명의의 소유권보존·신탁등기는 이미 말소됐으며, 이후 공유자 지분이 신탁됐다가 2022.02.18 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 서경석에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석에서는 과거 신탁 설정 자체보다 현 소유권과 말소기준근저당 이후 권리의 처리가 핵심입니다.

② 가격 판단 — 신건 최저가와 실제 적정가격은 다르다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 135,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 경매 절차상 가격 인하가 적용되지 않았습니다. 확인된 인수권리 기준으로 이 가격에 낙찰된다면 매각대금에 인수액을 더한 실질취득금액 역시 135,000,000원입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

참고할 수 있는 과거 거래가격은 서경석의 2022년 취득가액 141,660,600원입니다. 그러나 이는 과거의 개별 거래가격일 뿐 현재 시장에서 인정되는 매매시세를 의미하지 않습니다. 현재 업무시설의 거래 수준과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 회차별 낙찰 시나리오와 미배당 위험

현재 신건 가격과 향후 유찰을 가정한 매각가격을 비교하면 채권자에게 돌아가는 배당금 및 미배당액이 달라집니다. 다만 이 변화가 낙찰자의 채무인수 증가를 의미하지는 않습니다. 확인된 등기상 권리 기준으로 모든 회차의 예상 인수액은 0원입니다.

회차별 금액은 매각가격을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 매각기일·최저가 변경 여부와 별개이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 가격에서는 채권자 전체 청구액 132,554,842원 중 132,310,000원이 배당되고 244,842원이 미배당됩니다. 1회 유찰 가정에서는 미배당이 26,866,842원, 2회 유찰 가정에서는 48,110,042원으로 증가합니다.

특히 신한은행은 현재 신건 가격 가정에서는 120,000,000원을 배당받지만, 1회 유찰 가정에서는 105,688,000원, 2회 유찰 가정에서는 84,444,800원을 배당받아 가정상 청구액 전부를 회수하지 못합니다. 다만 채권자의 미회수액은 일반적으로 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

집행비용 추정액 2,690,000원을 먼저 공제하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 132,310,000원입니다. 이 중 신한은행에 120,000,000원, 신한카드에 12,310,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

신한카드 청구액 중 남는 244,842원은 채권자의 미회수액입니다. 이 금액을 낙찰자가 추가로 지급해야 한다고 해석하면 안 됩니다. 다만 실제 배당에서는 집행비용과 조세채권, 임차인의 법정 우선변제 여부 등에 따라 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 신한은행의 채권최고액도 확정된 실제 채무잔액과는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 충남 아산시 탕정면 용두리 소재 용두1리마을회관 남동측 근거리입니다. 주변에는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로 접근성. 북측 약 30m, 동측 약 20m, 남측 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 업무시설 이용을 위한 차량 접근 조건은 검토할 만하지만, 실제 주차 여건은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물. 2021.06.30 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 승강기·위생 급배수·화재탐지·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 업무시설(사무소) 등으로 이용되는 것으로 평가되었습니다. 주거용 아파트가 아닌 만큼 실사용 수요와 임대차 수요, 사무실 재매각 가능성을 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·아산탕정 택지개발사업지구·지구단위계획구역에 해당하며, 근린공원 저촉 및 도로계획 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가 기준 금액은 1,435,000원/㎡입니다. 이는 본건 호실의 직접 매매시세와는 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 인테리어, 설비 작동 및 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무시설과 지식산업센터가 혼재하는 입지입니다. 이러한 용도의 물건은 이용 목적 및 임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 실거래와 공실·임대 조건을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계 미상 및 내부 미확인 상태이므로 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 확인해야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 점유자의 대항요건 및 권원도 확인해야 합니다.
• 업무시설 임대차 확인. 임대차계약서, 사업자등록 및 실제 점유 현황을 확인하고 보증금·차임·확정일자와 배당요구 여부를 점검해야 합니다. 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
• 실거래가격 검증. 동일 건물이나 인근 유사 업무시설의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 과거 취득가액 141,660,600원을 현재 적정시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검토. 예상 임대료뿐 아니라 공실 기간, 관리비와 실제 임차 수요를 함께 검토해야 합니다. 매매가격이 낮더라도 공실이 장기화되면 보유비용 부담이 커질 수 있습니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자의 퇴거 협의 및 인도명령 가능성을 확인해야 합니다. 관련 비용은 등기상 예상 인수액 0원과 별개입니다.
• 기존 신탁 이력. 과거 코람코자산신탁 관련 등기가 말소된 흐름과 현재 등기상 소유자 명의가 일치하는지 입찰 전 최신 등기부로 최종 확인해야 합니다.
• 배당 계산의 한계. 신한은행 채권최고액과 실제 피담보채무, 당해세 및 우선변제채권을 대조해야 합니다. 예상 미배당액 244,842원은 확정배당액이 아닙니다.
• 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.03의 변경 여부, 매각물건명세서의 특별매각조건, 점유관계 및 권리변동을 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인 전”

아산 스마트타워1 806호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순한 임의경매 물건입니다. 2022.02.18 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 신한카드 가압류가 소멸하며, 예상배당에서 발생하는 244,842원 미배당금도 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 사무소 이용 업무시설이라는 용도, 임대관계 미상, 내부 미확인이 바로 그것입니다. 최저가 135,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 확인하지 못한 상태에서 권리관계가 단순하다는 이유로 곧바로 응찰하기에는 판단 근거가 부족합니다.

유찰 시 매각가격이 낮아지는 시나리오에서도 같은 원칙이 적용됩니다. 낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘어나지만 확인된 등기상 권리의 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그렇다고 유찰가격이 곧 시장 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하나, 임대차·점유 확인과 업무시설 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 C등급 물건입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 적정가격과 점유·임대차 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.